Hình thành cơ chế và chính sách đặc thù: Động lực cho cải tạo, tái thiết đô thị Hà Nội

Nghị quyết số 66/2026/NQ-HĐND của HĐND thành phố Hà Nội tạo cơ chế đặc thù cho việc cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị. Ảnh: Nguyễn Quang

Từ chỉnh trang riêng lẻ đến tái thiết toàn diện

Nghị quyết số 66/2026/NQ-HĐND của thành phố Hà Nội tạo dấu ấn đáng chú ý khi đưa công tác cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị vào khuôn khổ chính sách tương đối toàn diện, thay vì chỉ xử lý riêng lẻ từng công trình xuống cấp hay từng tuyến phố. Nghị quyết quy định nhiều loại hình dự án, từ chỉnh trang công trình, nhóm công trình; bảo vệ, tu bổ các khu vực có giá trị văn hóa, lịch sử, kiến trúc, cảnh quan đến tái thiết một khu vực đô thị và các dự án hỗn hợp.

Nghị quyết cũng xác định rõ những khu vực được thực hiện cải tạo, chỉnh trang, tái thiết, như: Nơi có công trình nguy hiểm, xuống cấp; không bảo đảm quy chuẩn xây dựng, phòng cháy, chữa cháy; thiếu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; không phù hợp quy hoạch, có mật độ dân số vượt tiêu chuẩn hoặc có giá trị lịch sử, văn hóa, kiến trúc, cảnh quan cần được bảo vệ.

Theo đánh giá từ các chuyên gia, cách tiếp cận này phù hợp với thực tế của Hà Nội, nơi nhiều khu vực nội đô đang đối mặt với tình trạng công trình cũ xuống cấp, hạ tầng kỹ thuật quá tải, thiếu trường học, bãi đỗ xe, cây xanh và không gian công cộng. Nếu chỉ cải tạo từng tòa nhà mà không đồng thời xử lý không gian và hạ tầng xung quanh thì khó giải quyết căn bản các bất cập đô thị.

Đáng chú ý, việc tái thiết được nghiên cứu trên quy mô một đơn vị nhà ở, nhằm bảo đảm sự cân đối giữa hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Mục tiêu không chỉ thay thế công trình cũ, mà còn phải đồng bộ giữa giao thông, trường học, cây xanh, không gian công cộng và các nhu cầu thiết yếu của người dân.

Một cơ chế mới là cho phép hình thành các khu đô thị đa mục tiêu gắn với cải tạo, chỉnh trang, tái thiết. Các khu này có thể tạo lập quỹ nhà ở xã hội, tái định cư, nhà ở công vụ và nhà ở thương mại, đồng thời cho phép xem xét điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất, cơ cấu nhà ở và chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc phù hợp với hạ tầng. Đây có thể trở thành nguồn lực quan trọng để tái đầu tư cho những khu vực cần cải tạo.

Đặc biệt, Nghị quyết cũng hướng tới tháo gỡ “điểm nghẽn” về lựa chọn chủ đầu tư và tạo đồng thuận của người dân, theo hướng kết hợp sự chủ động của người dân với vai trò điều phối của Nhà nước. Tuy nhiên, cơ chế đặc thù đặt ra yêu cầu cao về kiểm soát quy hoạch, việc điều chỉnh chỉ tiêu phải gắn với năng lực hạ tầng; khai thác không gian ngầm, trên cao và phát triển đô thị đa tầng phải tuân thủ quy hoạch được duyệt. Vì vậy, “đặc thù” không đồng nghĩa với nới lỏng quản lý mà đòi hỏi kiểm soát chặt mật độ, hạ tầng và lợi ích công cộng.

Nhìn tổng thể, điểm nổi bật của Nghị quyết số 66/2026/NQ-HĐND chính là hình thành một hệ sinh thái chính sách cho cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị.

Cơ chế mới phải tạo động lực thực thi

Theo TS, kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, việc Hà Nội bổ sung các cơ chế đặc thù cho cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị là bước đi cần thiết. Bởi thực tế nhiều năm qua cho thấy nếu chỉ trông chờ vào cơ chế chung thì rất khó giải quyết khối lượng công việc rất lớn của Thủ đô. Nhưng quan trọng nhất là phải tạo ra được cơ chế để các bên cùng có lợi: Nhà nước phải giữ vai trò chủ đạo trong quy hoạch, tổ chức thực hiện và kiểm soát lợi ích từ đất đai; doanh nghiệp phải có phương án đầu tư khả thi; người dân phải được bảo đảm quyền lợi chính đáng.

TS, kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm cho biết, việc Hà Nội cho phép nghiên cứu, tổ chức lại các khu vực cải tạo theo quy mô lớn có thể mở ra dư địa để cân đối nguồn lực. Doanh nghiệp không nhất thiết chỉ thu hồi vốn từ chính khu chung cư cũ mà có thể khai thác các quỹ đất, không gian thương mại, dịch vụ được hình thành trong quá trình tái thiết, nhưng phải bảo đảm không làm gia tăng dân số và áp lực hạ tầng một cách thiếu kiểm soát.

Đây cũng là lý do việc gắn cải tạo đô thị theo mô hình TOD có ý nghĩa đặc biệt, nhằm tổ chức lại không gian đô thị dựa trên năng lực của hệ thống giao thông công cộng. Khi đó, các khu vực quanh đầu mối giao thông có thể được phát triển với hệ thống dịch vụ, thương mại, nhà ở và không gian công cộng đồng bộ hơn.

Bàn về vấn đề này, nhiều chuyên gia cho rằng, bài toán về vốn cần được đặc biệt quan tâm. Nếu quá phụ thuộc vào vốn tự có của doanh nghiệp và tín dụng ngân hàng, tiến độ cải tạo có thể tiếp tục bị ảnh hưởng. Vì vậy, cần nghiên cứu thêm những kênh huy động vốn dài hạn, đồng thời tăng vai trò của Nhà nước trong những dự án có tính chất chỉnh trang, tái thiết đô thị và bảo đảm an toàn cho người dân.

Điểm đáng ghi nhận của Nghị quyết số 66/2026/NQ-HĐND là Hà Nội đã nhìn nhận cải tạo, chỉnh trang đô thị như một bài toán tổng thể về không gian và nguồn lực, chứ không đơn thuần là câu chuyện xây dựng lại một công trình cũ.

“Để cơ chế này thực sự đi vào cuộc sống, điều quan trọng nhất vẫn là xác định rõ lợi ích của từng bên. Người dân phải được bảo đảm quyền lợi về chỗ ở, tái định cư và giá trị tài sản; doanh nghiệp phải nhìn thấy hiệu quả đầu tư; Nhà nước phải thu được lợi ích về hạ tầng, cảnh quan và chất lượng đô thị”, TS, kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh.