Hình thành siêu đô thị công nghiệp xanh từ cú hích hạ tầng

Thị trường đang chuyển mình từ các khu sản xuất đơn thuần sang hệ sinh thái công nghiệp dịch vụ hiện đại nhờ sự cộng hưởng của mạng lưới cao tốc, vành đai và sân bay Long Thành.

Với sự dịch chuyển nhu cầu sang lĩnh vực bán dẫn, trung tâm dữ liệu và xe điện, khu vực này đang trở thành cứ điểm sản xuất công nghệ cao hàng đầu Đông Nam Á, đáp ứng các tiêu chuẩn ESG khắt khe.

Chuyển trục sang công nghệ cao và chuẩn xanh

Dưới góc nhìn của một người quan sát thị trường lâu năm, bức tranh bất động sản công nghiệp miền Nam hiện nay không còn là câu chuyện của những quỹ đất trống mà là cuộc đua về chất lượng hạ tầng và khả năng vận hành chuyên biệt.

Theo báo cáo từ Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung đất công nghiệp toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đã chạm mốc 36.400 ha, tăng gần 28% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn bổ sung này chủ yếu đến từ các đại dự án tại Đồng Nai như KCN Bàu Cạn - Tân Hiệp và KCN Xuân Quế - Sông Nhạn với quy mô 2.000 ha giai đoạn 1.

Bà Chương Quốc Đoan, Quản lý cấp cao tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định các yếu tố nền tảng đang dần được củng cố khi nhà đầu tư ưu tiên tính linh hoạt và tuân thủ tiêu chuẩn ESG.

Các khu công nghiệp có khả năng đáp ứng nhu cầu đặc thù của thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu và sản xuất công nghệ cao sẽ nắm lợi thế rõ rệt trong việc thu hút khách thuê. Ảnh: QUANG HUY

Dù áp lực thuế quan và biến động thương mại toàn cầu luôn hiện hữu, Việt Nam vẫn sở hữu "thỏi nam châm" là nguồn lao động trẻ, năng động và khả năng thích nghi nhanh. Theo chuyên gia, bước chuyển mình rõ nét trong 10 năm qua từ sản xuất gia công sang lĩnh vực công nghệ cao như điện tử, máy móc đã nâng cao đáng kể năng lực sản xuất quốc gia.

Sự bứt phá này còn được củng cố bởi chiến lược quốc gia về bán dẫn. Giai đoạn 2023-2025 ghi nhận tới 11,6 tỉ USD vốn đầu tư mới vào lĩnh vực bán dẫn. Tuy nhiên, để thực sự đón được dòng vốn này, ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành khối bất động sản công nghiệp và nhà ở Frasers Property Vietnam, khẳng định đơn vị vẫn duy trì quan điểm tích cực và kế hoạch mở rộng đầu tư dài hạn.

Các khu công nghiệp nằm gần TP.HCM đang hưởng lợi rõ nét khi doanh nghiệp ưu tiên rút ngắn thời gian giao hàng và tối ưu chi phí chặng cuối. Ảnh: MINH LONG

"Các doanh nghiệp ngoại hiện nay không chỉ cần đất, họ cần hạ tầng công nghệ mạnh mẽ từ internet tốc độ cao đến nguồn năng lượng sạch để bắt kịp xu hướng sản xuất chip hay dược phẩm toàn cầu" - ông Dương nhấn mạnh.

Sức hút của thị trường còn lan tỏa đến cả khối tài chính. Đại diện một ngân hàng nước ngoài tiết lộ ngân hàng này đã quyết định tăng gấp đôi vốn đầu tư tại Việt Nam.

Các yếu tố vĩ mô tích cực và chính sách hỗ trợ từ Ngân hàng Nhà nước đã tạo ra môi trường đầu tư ổn định.

Trong ngắn hạn, biến động thương mại có thể gây gián đoạn, nhưng về trung và dài hạn, Việt Nam sẽ hưởng lợi từ sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

Hạ tầng giao thông mở lối logistics

Động lực kép từ hạ tầng giao thông chiến lược đang trở thành chất xúc tác mạnh mẽ nhất. Mạng lưới đường cao tốc, đường Vành đai 3, Vành đai 4 và sân bay quốc tế Long Thành kết nối trực diện với cảng Cái Mép - Thị Vải đã tạo nên một khả năng liên kết vùng hoàn hảo.

Điều này không chỉ giúp giảm đáng kể chi phí chuỗi cung ứng mà còn xóa tan rào cản địa lý, biến những quỹ đất tiềm năng tại Tây Ninh hay Long An trở thành những mắt xích logistics quan trọng.

Tại Tây Ninh, ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó Tổng Giám đốc Prodezi Long An cho biết doanh nghiệp đang đưa vào khai thác hạ tầng khu công nghiệp sinh thái ngay trong năm nay.

Theo ông Minh, các nhà đầu tư chất lượng cao hiện nay yêu cầu rất khắt khe về "hạ tầng mềm", bao gồm quy hoạch bền vững và hệ sinh thái xã hội xung quanh như giáo dục, y tế cho chuyên gia. Việc Prodezi theo đuổi mô hình sinh thái ngay từ đầu là cách để đáp ứng các hiệp định thương mại tự do (FTA) và thu hút đối tác ưu tiên bảo vệ môi trường.

Nhà xưởng xây sẵn đều hướng tới tiêu chuẩn xanh với hạ tầng năng lượng tái tạo và thủ tục hành chính số hóa. Ảnh: QUANG HUY

Phân khúc nhà kho xây sẵn cũng đang đứng trước áp lực lớn. Với sự bùng nổ của thương mại điện tử - dự kiến đạt quy mô 28 tỉ USD trong năm 2025 - nhu cầu về các kho bãi hiện đại tích hợp công nghệ tự động hóa tăng vọt.

Tại TP.HCM, tỉ lệ lấp đầy nhà kho đã đạt đỉnh 98%, buộc các doanh nghiệp phải dịch chuyển sang một số địa phương vệ tinh. Mô hình trung tâm phân phối vệ tinh đang chứng minh hiệu quả vượt trội trong việc tối ưu hóa mạng lưới giao nhận và giảm tải cho khu vực lõi thành phố.

Tầm nhìn đến giai đoạn 2026 - 2029, thị trường dự kiến sẽ đón nhận thêm hàng triệu mét vuông nhà xưởng tiêu chuẩn xanh. Sự đồng bộ trong quy hoạch, hạ tầng năng lượng tái tạo và việc đơn giản hóa thủ tục hành chính thông qua số hóa sẽ biến vùng kinh tế trọng điểm phía Nam thành một mạng lưới logistics tích hợp.

Các chuyên gia khẳng định chìa khóa để giữ chân dòng vốn FDI chất lượng cao chính là việc không ngừng nâng cấp chất lượng nguồn nhân lực và hoàn thiện hệ sinh thái công nghiệp bền vững, giúp Việt Nam tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu.

Trung tâm dữ liệu gắn bất động sản công nghiệp với hạ tầng số

Báo cáo tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills cho thấy Việt Nam đang đẩy nhanh phát triển hạ tầng số nhằm đáp ứng nhu cầu từ trí tuệ nhân tạo, điện toán đám mây và các dịch vụ dữ liệu. Đây là yếu tố tạo ra lớp nhu cầu mới cho bất động sản công nghiệp, đặc biệt tại những khu vực có lợi thế về hạ tầng kỹ thuật và kết nối.

Tính đến năm 2025, Việt Nam có 41 trung tâm dữ liệu đang hoạt động với tổng công suất khoảng 524,7 MW, tăng mạnh so với năm trước. Theo dự báo, công suất này có thể tiến gần 950 MW vào năm 2030. Việc tuyến cáp quang biển Asia Direct Cable đi vào vận hành từ năm 2025 cũng giúp tăng đáng kể năng lực kết nối quốc tế.

QUANG HUY