Hóa giải ba điểm nghẽn lớn cho nhà ở xã hội tại TP.HCM

Thủ tục làm nhà ở xã hội quá phức tạp, nhiêu khê là một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM không thể triển khai. Trong đó, vướng mắc pháp lý tại Dự án khu nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (huyện Bình Chánh) của Công ty Lê Thành là điển hình cho việc vướng mắc cơ chế làm nhà ở xã hội.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, trên địa bàn Thành phố hiện có 9 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với diện tích 17,54 ha, quy mô 6.383 căn hộ, nhưng phần lớn phải điều chỉnh quy hoạch phân khu 1/2.000 nhằm tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất. Nhưng quá trình điều chỉnh rất lâu, như dự án Lê Thành Tân Kiên hơn 3 năm qua vẫn chưa được phê duyệt.

Ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng cho biết, các dự án nhà ở xã hội đều có nhu cầu tăng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc về mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất tối đa 1,5 lần so với quy hoạch được duyệt đảm bảo ưu đãi theo luật định. Tuy nhiên, điều này dẫn đến thông số chỉ tiêu không phù hợp pháp lý quy hoạch hiện hành tại khu vực nên không được xem xét chấp thuận, gây khó khăn trong công tác triển khai các bước tiếp theo của dự án.

Ngoài ra, việc thực hiện tuần tự các thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết; lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết, lấy ý kiến cộng đồng dân cư có liên quan trong quá trình lập nhiệm vụ, lập đồ án quy hoạch chi tiết thì thời gian thực hiện sẽ nhiều hơn so với lập đồng thời nhiệm vụ, đồ án quy hoạch chi tiết, lấy ý kiến cộng đồng dân cư.

Để rút gọn thủ tục, TP.HCM đề xuất cơ chế được chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung (hoặc quy hoạch phân khu) và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng kể cả khi quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa phù hợp quy hoạch chung. Chủ đầu tư sau khi được chấp thuận chủ trương sẽ làm điều chỉnh quy hoạch trước khi báo cáo khả thi và làm các bước tiếp theo.

Cùng với đó, thay vì làm tuần tự từng bước, Thành phố được làm đồng thời việc lập nhiệm vụ, lập đồ án quy hoạch chi tiết, lấy ý kiến cộng đồng dân cư cùng một lúc và làm song song, đồng thời thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và điều chỉnh quy hoạch xây dựng.

Ngoài thủ tục, thì quỹ đất và nguồn vốn cũng là một rào cản lớn với các doanh nghiệp trong việc phát triển nhà ở xã hội. Pháp luật về đất đai hiện hành quy định, đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội được hình thành từ hai nguồn chính: từ nguồn giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch; chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ dành 20% diện tích đất cho nhà ở xã hội hoặc hoán đổi bằng tiền.

Dù vậy, thời gian qua, chưa có dự án nhà ở xã hội nào được thực hiện từ nguồn đất này, bởi hầu hết các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường chọn cách thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng tiền, thay vì phải dành 20% quỹ đất.

Do đó, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã siết chặt hơn việc dành 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để có thêm quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Trong đó, buộc chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại quy mô từ 2 ha trở lên (trước đây là từ 10 ha trở lên) phải dành 20% diện tích ngay trong dự án để làm nhà ở xã hội. Đồng thời, bỏ quy định chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất thay thế nếu không dành 20% quỹ đất.

Quy định này được đưa ra nhằm tránh tình trạng chủ đầu tư “né” việc xây nhà ở xã hội trong 20% quỹ đất tại dự án bằng cách nộp tiền thay thế, nhưng theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, điều này là thiếu khả thi, bởi từ khi việc điều tiết quỹ đất làm nhà ở xã hội được quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP và sau đó là Nghị định 49/2021/NĐ-CP, đến nay, tất cả dự án tại khu vực trung tâm Thành phố đều không thực hiện, nếu có làm thì đối tượng mua nhà ở xã hội - vốn là những người có thu nhập trung bình và thấp, cũng khó có thể mua nổi vì giá bán sẽ rất cao.

Để hóa giải vòng luẩn quẩn này, dự thảo nghị quyết mới đề xuất cho UBND TP.HCM phê duyệt quy hoạch, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại, hoặc phê duyệt quy hoạch, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác tương đương về quy mô, ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại. Chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với quỹ đất được hoán đổi trong dự án nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, dự thảo nghị quyết mới còn làm rõ hình thức sử dụng đất để phát triển nhà ở xã hội đang chồng chéo giữa Điều 56 và Điều 57, Luật Nhà ở năm 2014.

Trọng Tín