Hơn 5 tỷ USD vốn ngoại và bài toán mới của bất động sản Việt Nam

 Sự gia tăng đầu tư vào sản xuất đang tạo thêm nhu cầu đối với khu công nghiệp, nhà xưởng, logistics và nhà ở. Ảnh minh họa: Huy Hùng - TTXVN

Dòng vốn ngoại vào bất động sản đạt 5,32 tỷ USD trong 8 tháng, đứng thứ hai trong các lĩnh vực thu hút FDI, cùng sự gia tăng đầu tư vào sản xuất đang tạo thêm nhu cầu đối với khu công nghiệp, nhà xưởng, logistics và nhà ở. Điểm đáng chú ý là FDI bất động sản không đứng riêng lẻ. Phía sau dòng vốn này là sự mở rộng của sản xuất, thương mại và hạ tầng, những lĩnh vực trực tiếp tạo nhu cầu sử dụng mặt bằng, nhà xưởng, kho vận, văn phòng và chỗ ở cho người lao động.

* Thêm dư địa cho bất động sản

Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), đến cuối tháng 8, Việt Nam thu hút 40,63 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài đăng ký, tăng 55,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, vốn đăng ký mới đạt 21,72 tỷ USD, tăng 96,8%, còn vốn điều chỉnh đạt 12,21 tỷ USD, tăng 14,7%.

Bất động sản thu hút 5,32 tỷ USD, chiếm 15,7% của tổng vốn đăng ký mới và vốn điều chỉnh - đứng thứ hai sau công nghiệp chế biến, chế tạo. Nhóm sản xuất này thu hút 20,18 tỷ USD, tương đương 59,5%.

Trong 8 tháng, vốn FDI thực hiện đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ và cao nhất trong cùng kỳ 5 năm. Riêng bất động sản ghi nhận 1,29 tỷ USD vốn thực hiện, chiếm 7,5% tổng vốn FDI giải ngân.

Tuy vậy, cơ cấu FDI đang tạo ra một lực cầu đáng chú ý cho bất động sản công nghiệp. Trong 8 tháng, riêng công nghiệp chế biến, chế tạo thu hút 20,18 tỷ USD vốn đăng ký mới và tăng thêm. Các dự án sản xuất mới kéo theo nhu cầu về đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, kho vận, trung tâm logistics, văn phòng và nhà ở cho chuyên gia, kỹ sư, người lao động.

Đây cũng là lý do bất động sản công nghiệp và logistics được dự báo tiếp tục là nhóm hưởng lợi trực tiếp từ sự dịch chuyển chuỗi cung ứng. Các chuyên gia của Công ty Savills Việt Nam nhận định, bất động sản công nghiệp vẫn là một trong những phân khúc có triển vọng tích cực tại Việt Nam, nhờ tăng trưởng sản xuất, dòng vốn nước ngoài và quá trình đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Nhu cầu đang chuyển sang các cơ sở logistics hiện đại và khu công nghiệp có kết nối hạ tầng tốt.

Theo ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, hạ tầng sẽ trở thành một trong những động lực chính định hình chu kỳ phát triển mới của bất động sản. Các dự án giao thông lớn giúp cải thiện kết nối liên vùng và hình thành những cực tăng trưởng mới quanh các hành lang kinh tế.

Điều này có thể nhìn thấy rõ hơn khi đặt dòng vốn FDI cạnh quá trình mở rộng hạ tầng. Khi một nhà máy mới đi vào hoạt động, nhu cầu không chỉ dừng ở diện tích sản xuất. Một hệ sinh thái đi kèm gồm kho bãi, vận tải, dịch vụ, thương mại, lưu trú và nhà ở cũng hình thành.

Vì vậy, tác động của FDI tới bất động sản có thể kéo dài nhiều năm sau thời điểm dự án được cấp phép - các chuyên gia nhận định.

* Thị trường phân hóa theo chất lượng dự án

Dòng vốn ngoại tăng mạnh không đồng nghĩa mọi phân khúc bất động sản đều hưởng lợi như nhau. Theo Savills, thị trường Việt Nam năm 2026 đang bước vào giai đoạn tăng trưởng có tính chọn lọc hơn.

 Bất động sản công nghiệp vẫn là một trong những phân khúc có triển vọng tích cực tại Việt Nam, nhờ tăng trưởng sản xuất, dòng vốn nước ngoài và quá trình đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Ảnh minh họa: Hồng Đạt/TTXVN

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn, Savills TP. Hồ Chí Minh cho rằng, thị trường không bước vào một chu kỳ phục hồi đồng đều mà sẽ có sự khác biệt ngày càng rõ giữa các phân khúc, địa điểm và chất lượng tài sản. Nhà đầu tư chú trọng hơn tới nền tảng, hiệu quả vận hành và giá trị dài hạn.

Với bất động sản công nghiệp, điều này có thể khiến lợi thế cạnh tranh dịch chuyển từ quỹ đất lớn sang khả năng đáp ứng yêu cầu của những ngành có tiêu chuẩn cao hơn.

Thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu và sản xuất công nghệ cao đang trở thành những động lực mới của bất động sản công nghiệp. Những ngành này yêu cầu cao hơn về điện, hạ tầng kỹ thuật, kết nối dữ liệu, khả năng vận hành và dư địa mở rộng.

Do đó, các khu công nghiệp nằm gần cao tốc, cảng biển, sân bay và các trung tâm sản xuất lớn có thể tiếp tục thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Ngược lại, những dự án thiếu hạ tầng kết nối hoặc chậm hoàn thiện pháp lý có thể khó hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng FDI mới.

Cùng đó, một thay đổi khác có thể xuất hiện ở thị trường nhà ở. Sự gia tăng các dự án FDI quy mô lớn thường tạo thêm nhu cầu đối với nhà ở của chuyên gia, kỹ sư và lực lượng lao động tại các trung tâm công nghiệp. Điều này mở rộng thị trường từ căn hộ cho thuê, nhà ở vừa túi tiền đến các khu đô thị tích hợp dịch vụ quanh khu công nghiệp.

Tuy nhiên, tác động sẽ không đồng đều giữa các địa phương. Dòng vốn sản xuất tập trung ở đâu, nhu cầu bất động sản đi kèm có xu hướng hình thành ở đó. Vì vậy, hạ tầng kết nối và tốc độ mở rộng các cực công nghiệp sẽ tiếp tục là yếu tố quyết định sức lan tỏa của FDI sang thị trường nhà ở.

Ở các đô thị lớn, dòng vốn ngoại lại có thể tác động theo hướng khác, tập trung vào văn phòng, bán lẻ, khách sạn, căn hộ dịch vụ và các tài sản tạo dòng tiền.

Savills đánh giá dòng vốn đang có xu hướng tìm đến những tài sản có vị trí tốt, chất lượng cao, khả năng tạo thu nhập ổn định và tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Đây cũng là lý do thị trường M&A bất động sản có thể tiếp tục sôi động, nhưng theo hướng chọn lọc hơn thay vì lan rộng trên tất cả phân khúc.

Với 5,32 tỷ USD vốn FDI đăng ký vào bất động sản chỉ trong 8 tháng, cùng 20,18 tỷ USD vào công nghiệp chế biến, chế tạo, thị trường đang nhận được hai dòng lực đẩy song song là vốn đầu tư trực tiếp vào tài sản và nhu cầu bất động sản phát sinh từ hoạt động sản xuất.

Trong những tháng cuối năm, nếu tiến độ giải ngân tiếp tục duy trì, tác động của FDI có thể rõ hơn tại các thị trường công nghiệp, logistics và nhà ở quanh các trung tâm sản xuất. Tuy nhiên, mức độ lan tỏa sẽ phụ thuộc vào khả năng triển khai dự án, chất lượng hạ tầng và tiến độ hoàn thiện pháp lý.

Điều này cũng cho thấy một đặc điểm mới của thị trường bất động sản: dòng vốn ngoại không chỉ tạo thêm nguồn tiền cho thị trường mà đang định hình lại loại bất động sản được tìm kiếm. Từ quỹ đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn đến logistics, trung tâm dữ liệu và nhà ở phục vụ lực lượng lao động, nhu cầu ngày càng gắn với năng lực tạo ra hoạt động kinh tế thực.

Nếu xu hướng này tiếp diễn, chu kỳ bất động sản tiếp theo có thể không được dẫn dắt chủ yếu bởi kỳ vọng tăng giá, mà bởi khả năng tài sản gắn với những dòng vốn sản xuất, thương mại và hạ tầng đang mở rộng tại Việt Nam.