HoREA đề xuất nhiều cơ chế cho TP.HCM trong dự thảo Luật Đô thị đặc biệt

HoREA vừa có văn bản số 55/2026/CV-HoREA gửi Thường trực Thành ủy, HĐND, UBND TP.HCM cùng các cơ quan liên quan để đóng góp nhiều nội dung cốt lõi cho dự thảo Luật Đô thị đặc biệt.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, việc xây dựng một hành lang pháp lý đủ mạnh, đủ linh hoạt và mang tính bứt phá là yêu cầu cấp thiết để hiện thực hóa các mục tiêu chiến lược tại Nghị quyết số 09-NQ/TW ngày 19/5/2026 của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển TP.HCM trong kỷ nguyên mới.

Dự thảo Luật Đô thị đặc biệt tập trung hoàn thiện thể chế, chính sách đồng bộ, đột phá, vượt trội, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền triệt để, tạo điều kiện thúc đẩy TP.HCM trở thành biểu tượng phát triển năng động của Việt Nam trong thế kỷ XXI.

Tầm nhìn đô thị toàn cầu và áp lực từ những chỉ tiêu "kỷ nguyên mới"

Theo HoREA, để bứt phá trở thành đô thị toàn cầu, thông minh, hiện đại và ngang tầm các trung tâm phát triển lớn trên thế giới, TP.HCM được định hướng bám sát những chỉ tiêu tăng trưởng rất cao.

Cụ thể, giai đoạn 2026 - 2030, TP.HCM đặt mục tiêu tăng trưởng GRDP tối thiểu 10%/năm, GRDP bình quân đầu người đạt tối thiểu 14.000 USD vào năm 2030; kinh tế số chiếm khoảng 40% GRDP và hoàn thành khoảng 200km đường sắt đô thị.

Giai đoạn 2031 - 2035 tiếp tục duy trì tăng trưởng GRDP tối thiểu 10%/năm, GRDP bình quân đầu người đạt tối thiểu 25.000 USD, kinh tế số chiếm khoảng 60% GRDP.

Đến giai đoạn 2036 - 2045, TP.HCM hướng tới GRDP bình quân đầu người tối thiểu 75.000 USD, hoàn thành kết nối hệ thống đường sắt đô thị và đạt mức phát thải ròng bằng "0". Xa hơn, đến năm 2075, GRDP bình quân đầu người được định hướng đạt tối thiểu 100.000 USD để TP.HCM trở thành đô thị toàn cầu, thông minh, hiện đại và phát triển toàn diện.

Để đáp ứng những chỉ tiêu này, HoREA cho rằng dự thảo Luật Đô thị đặc biệt cần tạo cơ chế "phân quyền triệt để, toàn diện", cho phép TP.HCM chủ động hơn trong quản trị và phát triển đô thị. Hiệp hội đồng tình với quy định cho phép thành phố "được quy định khác với văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước ở trung ương ban hành" nhằm nâng cao tính chủ động, linh hoạt trong điều hành thực tiễn.

Đề xuất công cụ TDR và mô hình TOD cải tiến

Một trong những đề xuất đáng chú ý nhất của HoREA là đưa cơ chế "quyền chuyển đổi không gian" (Transfer of Development Rights - TDR) vào dự thảo luật.

Theo Hiệp hội, TDR là cơ chế cho phép tách quyền phát triển xây dựng (diện tích sàn, hệ số sử dụng đất) khỏi khu đất gốc để chuyển nhượng hoặc dịch chuyển sang khu vực khác có mật độ xây dựng cao hơn. Công cụ này thường được sử dụng nhằm bảo tồn di sản, tạo không gian công cộng hoặc bảo vệ các khu vực nhạy cảm về môi trường.

HoREA dẫn ví dụ khu đất số 4 Phạm Ngọc Thạch có thể áp dụng cơ chế TDR để chuyển quyền phát triển sang khu vực khác, qua đó vừa bảo tồn công trình có giá trị kiến trúc, vừa bảo đảm quyền lợi kinh tế hợp pháp cho nhà đầu tư.

Hạ tầng giao thông của TP.HCM ngày càng cải thiện nhằm dễ dàng kết nối hơn với các đô thị trong khu vực.

Hiệp hội nhận định việc luật hóa công cụ TDR sẽ giúp TP.HCM có thêm giải pháp hiệu quả cho công tác chỉnh trang, tái thiết đô thị và bảo tồn di sản trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp.

Bên cạnh đó, đối với mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), HoREA kiến nghị cho phép UBND TP.HCM được quyết định đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư các dự án hỗn hợp quanh nhà ga metro và đề-pô.

Theo đề xuất, nhà đầu tư có thể triển khai đồng thời công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội kết hợp nhà ở và thương mại dịch vụ ngay trên khu đất thực hiện dự án. Cơ chế này được đánh giá sẽ giúp Nhà nước không phải thanh toán bằng quỹ đất ở nơi khác như hợp đồng BT truyền thống, đồng thời tăng nguồn thu ngân sách thông qua quy đổi diện tích sử dụng đất.

Trong nhóm kiến nghị về quản lý xây dựng, HoREA đề xuất bổ sung quy định giới hạn chiều sâu tầng hầm nhà ở riêng lẻ.

Theo đó, đối với khu vực chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc chưa xác định số lượng tầng hầm, cơ quan chức năng nên cấp phép tối đa một tầng hầm với chiều sâu không quá 3,5m mà không phải điều chỉnh quy hoạch.

HoREA cho biết, thực tế thời gian qua xuất hiện nhiều trường hợp chủ đầu tư đào tầng hầm sâu hơn mức cần thiết do giấy phép xây dựng không quy định rõ giới hạn chiều sâu, tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng đến hệ thống công trình ngầm đô thị trong tương lai.

Ngoài ra, Hiệp hội cũng đề xuất bổ sung quy định cho phép xử lý linh hoạt đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hoặc nhà ở xã hội trong trường hợp quy hoạch phân khu chưa được điều chỉnh hoặc chưa được phê duyệt, nhằm tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang bị ách tắc thủ tục.

Một góc đô thị TP.HCM hiện hữu.

Liên quan công tác bồi thường, tái định cư các dự án trọng điểm như di dời nhà ven kênh rạch, cải tạo chung cư cũ và tái thiết đô thị, HoREA kiến nghị cho phép TP.HCM được chủ động ban hành hệ số điều chỉnh giá đất riêng sau khi lấy ý kiến người dân.

Hiệp hội dẫn số liệu cho thấy giá đất nông nghiệp tại TP.HCM hiện còn rất thấp. Cụ thể, giá đất trồng cây lâu năm cao nhất tại vị trí 1, khu vực I chỉ ở mức 1,44 triệu đồng/m², trong khi giá đất trồng cây hàng năm cao nhất là 1,2 triệu đồng/m².

Do mức giá này thấp hơn nhiều so với thực tế thị trường nên trước đây TP.HCM từng phải áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất từ 15 - 35 lần để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Đối với dự án nhà ở thương mại, HoREA cảnh báo nếu áp dụng công thức lấy bảng giá đất nhân trực tiếp với hệ số điều chỉnh hiện nay, chi phí tiền sử dụng đất và tiền thuê đất của dự án có thể tăng từ 2 - 3 lần.

Vì vậy, Hiệp hội đề xuất cho phép UBND TP.HCM chủ động ban hành hệ số điều chỉnh giá đất riêng cho dự án nhà ở thương mại nhằm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và thị trường bất động sản.

Đề xuất ưu tiên nhà ở xã hội cho cán bộ ở xa nơi làm việc

Một nội dung khác được HoREA đánh giá có ý nghĩa an sinh cao là đề xuất ưu tiên mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đối với cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang có nơi làm việc cách nơi ở từ 20km trở lên.