HoREA đề xuất tách hệ số K cho các dự án bất động sản để kìm giá

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý gửi Quốc hội về dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai.

HoREA cho rằng việc nhiều địa phương áp dụng cách tính tiền sử dụng đất theo công thức bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh đang khiến chi phí đất của các dự án Bất động sản bị đẩy lên rất cao, chênh lệch lớn so với phương pháp thặng dư.

HoREA đề xuất tách hệ số K cho các dự án bất động sản. Ảnh Nhật Di.

Hiệp hội dẫn ví dụ một khu đất rộng 1 ha trên đường Nguyễn Xiển, TP Thủ Đức (cũ) có bảng giá đất là 56,6 triệu đồng, hệ số điều chỉnh giá đất hiện nay khoảng 1,4 lần, tức khoảng 80 triệu đồng/m2 . Tức là nếu áp dụng bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất thì khi thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất…đều áp dụng giá đất là 80 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, nếu định giá theo phương pháp thặng dư, giá đất thực tế chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2. Với mức chi phí này, chủ đầu tư phải bán căn hộ trên 100 triệu đồng mỗi m2 mới hòa vốn.

Tại dự án tương tự ở đường Đặng Công Bỉnh (Hóc Môn), giá đất tính theo bảng giá đất và hệ số là 37 triệu đồng/m2, trong khi nếu tính theo phương pháp thặng dư chỉ khoảng 9 triệu đồng/m2, chênh lệch tới 6 lần. Điều này đẩy giá bán căn hộ lên trên 70 triệu đồng/m2 nếu chủ đầu tư muốn đảm bảo hiệu quả tài chính.

HoREA nhận định, cách định giá đất hiện nay chưa phù hợp với đặc thù các dự án Bất động sản có quy mô lớn, hệ số sử dụng đất cao và suất đầu tư khác biệt so với nhà ở riêng lẻ. Đặc biệt là có sự khác biệt rất lớn về suất đầu tư đối với dự án Bất động sản cao cấp, trung cấp hay bình dân.

Việc áp dụng một hệ số điều chỉnh chung cho mọi loại đất dễ dẫn đến sai lệch lớn giữa giá đất tính toán và thực tiễn thị trường. Từ đó, Hiệp hội đề xuất phân tách hệ số K thành 3 nhóm:

K1 để điều chỉnh bảng giá đất chung; K2 để xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; K3 dành riêng cho tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại các dự án thương mại.

Trong đó, hệ số K3 nên do UBND cấp tỉnh quyết định theo từng dự án hoặc loại dự án.

Bên cạnh đó, HoREA kiến nghị UBND thành phố sẽ ban hành các quyết định cá biệt về hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các nhóm dự án cùng loại, tại cùng khu vực hoặc áp dụng cho từng dự án lớn hoặc có tính cá biệt.

Trong phiên thảo luận tại hội trường chiều 1/12 về dự thảo Nghị quyết, nhiều đại biểu Quốc hội tiếp tục quan tâm đến nội dung định giá đất – được xem là “nút thắt lớn nhất” trong triển khai Luật Đất đai mới.

Về nội dung xác định giá đất, đại biểu Trần Văn Tiến, (Đoàn Phú Thọ) đề nghị làm rõ khái niệm giá đất cụ thể và bảng giá đất để thống nhất với Luật Đất đai. Đại biểu lưu ý, trong trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cần căn cứ pháp luật hiện hành xác định giá đất cụ thể.

Đóng góp ý kiến về vấn đề này, đại biểu Trần Chí Cường (Đoàn Đà Nẵng) cho biết nhiều trường hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai đến nay vẫn chưa xác định được giá đất cụ thể do thiếu thông tin về tài sản so sánh, quy hoạch không rõ ràng hoặc dữ liệu kỹ thuật chưa đầy đủ. Vì vậy, để tháo gỡ dứt điểm những tồn đọng nhiều năm, đại biểu đề nghị cho phép áp dụng bảng giá đất kết hợp với hệ số điều chỉnh giá đất khi không thể xác định giá đất cụ thể theo quy trình định giá hiện hành. Đại biểu nhấn mạnh, đây là giải pháp phù hợp với thực tiễn, giúp đẩy nhanh tiến độ các dự án.

Tương tự, đại biểu Cầm Hà Chung (Đoàn Phú Thọ) nhất trí với việc chuyển từ cơ chế xác định giá đất cụ thể sang áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, theo đại biểu Cầm Hà Chung, nếu việc xây dựng bảng giá đất và hệ số K không dựa trên dữ liệu đầy đủ, minh bạch thì rất dễ dẫn đến bảng giá đất mới của nhiều địa phương tăng cao. Hệ số K tiếp tục được áp dụng ở mức lớn sẽ tạo "cú sốc" tài chính cho người dân và doanh nghiệp...

Đông Bắc