HoREA: TP.HCM chưa thật cần thiết điều chỉnh bảng giá đất

Mức giá của dự thảo bảng giá đất của TP.HCM sẽ có tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế

Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có công văn đề nghị UBND TP.HCM xem xét chưa nên ban hành bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/8/2024, mà nên tập trung xây dựng bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Hiệp hội nhận thấy, chưa thật cần thiết ban hành “Quyết định điều chỉnh Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND quy định về bảng giá đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh áp dụng từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2024”.

Bởi lẽ TP.HCM đã có đầy đủ các quy định về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, nên bảng giá đất do UBND thành phố ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 hoàn toàn có thể được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025 theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024.

HoREA phân tích, các mức giá của dự thảo bảng giá đất phổ biến tăng từ 10 - 20 lần so với bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND nhưng nhìn chung vẫn thấp hơn giá thị trường.

Ví dụ giá đất của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, ở quận 1 là 810 triệu đồng/m2, nhưng tại khu vực này hầu như không có giao dịch mua bán chuyển nhượng, mà bất động sản tại đây thuộc loại “tích sản” chủ yếu dùng để cho thuê và cất giữ tài sản nên khoảng 15 năm trước đây chỉ có 1 giao dịch mua bán 1 căn nhà phố với giá rất cao có thể vào khoảng trên dưới 2 tỷ đồng/m2.

Bên cạnh đó, mức giá của dự thảo bảng giá đất sẽ có tác động rất lớn đến rất nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất do phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất cao hơn trước đây.

Mặc dù, khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024 có quy định trường hợp người sử dụng đất được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, nhưng trong thời gian còn nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất bị hạn chế nhiều “quyền” như không được thế chấp, không được mua bán chuyển nhượng cho đến khi trả xong khoản nợ tiền sử dụng đất.

Đồng thời, mức giá của dự thảo bảng giá đất sẽ có tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch.

Dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và cũng tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Vì thế, HoREA đề nghị tại thời điểm hiện nay thì TP.HCM chưa cần thiết ban hành dự thảo bảng giá đất, mà nên tập trung xây dựng, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng kể từ ngày 1/1/2026 theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024.

Trong giai đoạn từ nay đến năm 2025, Hiệp hội cũng đề nghị thành phố tiếp tục đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất lần đầu” đối với các đối tượng chịu tác động.

Một là, đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đối với người sử dụng đất của hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cần “hợp thức hóa” quyền sử dụng các diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư đô thị ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu.

Hai là, đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài có nhu cầu đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở, đô thị, công nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Như Thương gia đã đưa tin trước đó, sau khi ghi nhận thông tin trái chiều về bảng giá đất điều chỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM tổ chức họp báo về điều chỉnh giá đất theo Khoản 1, Điều 257, Luật Đất đai năm 2024.
Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, ông Nguyễn Toàn Thắng cho biết, giá đất dự kiến tại dự thảo bảng giá đất điều chỉnh có tăng so với bảng giá đất hiện hành khoảng 7 lần.

Tuy nhiên, bảng giá đất đang hiện hành khi sử dụng phải nhân với hệ số điều chỉnh giá đất là 3,5 lần. Do đó, thực tế bảng giá đất điều chỉnh chỉ tăng khoảng 2,5 lần. Tức là, giá đất tại bảng giá đất dự kiến điều chỉnh chỉ tương ứng bằng 70% mặt bằng giá thị trường.

Cũng theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Luật Đất đai 2024 quy định, bảng giá đất từ 1/8/2024 không còn hệ số sử dụng đất và phải có bảng giá đất cho tái định cư. Do đó, Sở Tài nguyên và Môi trường phải xây dựng bảng giá đất mới để phù hợp với quy định của pháp luật.

“Như vậy, bảng giá đất dự kiến điều chỉnh là phản ánh đúng tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn thành phố. Bảng giá đất điều chỉnh được cập nhật từ giá giao dịch trên thị trường, thông qua các cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai. Cạnh đó, đơn vị cũng cân chỉnh lại để đưa ra mức giá phù hợp và không làm tăng giá bất động sản trên thị trường”, vị Giám đốc nói.

Gia Hân