Hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất và miễn giảm theo Nghị định 291/2025/NĐ-CP

Thay đổi cách tính tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận

Một trong những nội dung đáng chú ý tại Nghị định 291/2025/NĐ-CP là thay đổi cách tính tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) đối với các trường hợp đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền theo Điều 140 Luật Đất đai năm 2024.

Theo Nghị định 291/2025/NĐ-CP, các điểm a, b, c khoản 3 Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung như sau:

Thứ nhất, trường hợp không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất được tính bằng: Tiền sử dụng đất = Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận là đất ở × Giá đất ở tại Bảng giá đất × 70%

Quy định này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận theo điểm a, điểm b khoản 3 Điều 140 Luật Đất đai năm 2024, nhưng không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất.

Thứ hai, trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất.

Nếu đã nộp đủ tiền sử dụng đất, người sử dụng đất không phải nộp thêm.

Nếu số tiền đã nộp thấp hơn mức quy định tại thời điểm nộp, thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính; phần còn lại được tính theo công thức trên, căn cứ vào giá đất và chính sách tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

Thứ ba, phần diện tích còn lại được công nhận là đất ở (nếu có)

Trường hợp được công nhận vào mục đích đất ở và được cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất được tính 100% theo giá đất ở tại Bảng giá đất, tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Thay đổi cách tính tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ (ảnh minh họa).

Tổng hợp các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất mới nhất

Căn cứ tại Điều 18 Nghị định 103/2024/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi khoản 6 Điều 1 Nghị định 291/2025/NĐ-CP quy định miễn tiền sử dụng đất trong các trường hợp dưới đây.

Miễn tiền sử dụng đất khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) trong hạn mức đất ở cho người sử dụng đất trong các trường hợp sau:

- Để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với thương binh hoặc bệnh binh không có khả năng lao động, hộ gia đình liệt sỹ không còn lao động chính.

- Người nghèo, hộ gia đình hoặc cá nhân là người dân tộc thiểu số sinh sống tại các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo.

- Đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

- Diện tích đất tại dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng, xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt mà chủ đầu tư bố trí để phục vụ mai táng cho các đối tượng chính sách xã hội theo quy định của pháp luật về xây dựng, quản lý, sử dụng nghĩa trang và cơ sở hỏa táng.

Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ gia đình là người dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn do Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quy định.

Miễn tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với hộ gia đình, người có công với cách mạng mà thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.

Miễn tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Việc miễn tiền sử dụng đất trong các trường hợp khác quy định tại khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai 2024 do các Bộ, ngành, ủy ban nhân dân cấp tỉnh đề xuất gửi Bộ Tài chính để tổng hợp trình Chính phủ quy định sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Lưu ý, về thẩm quyền quyết định miễn tiền sử dụng đất như sau: Người có thẩm quyền quyết định giao đất theo quy định tại Điều 123 Luật Đất đai năm 2024 quyết định việc miễn tiên sử dụng đất khi quyết định giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất cho đôi tượng tương ứng với đối tượng thuộc thẩm quyên giao đất theo hồ sơ trình của cơ quan có chức năng quản lý đất đai; trong đó ghi rõ nội dung: lý do miễn, diện tích được miễn tiền sử dụng đất.

Tuệ Minh