Kế hoạch giải cứu thị trường bất động sản trị giá 1,4 nghìn tỷ USD của Trung Quốc

Thị trường bất động sản khổng lồ của Trung Quốc đang sụp đổ và quốc gia này đang nỗ lực vực dậy một lĩnh vực vốn rất quan trọng đối với nền kinh tế.

Trên khắp Trung Quốc, giá nhà đang giảm, các nhà phát triển BĐS thì phá sản và mọi người đang nghi ngờ liệu bất động sản có còn là khoản đầu tư khả thi nữa hay không. Cuộc khủng hoảng đang kéo giảm tốc độ tăng trưởng và khiến các nhà đầu tư trên toàn thế giới lo sợ.

Và để giải quyết cuộc khủng hoảng này, chính phủ Trung Quốc dự định sẽ tăng nắm giữ thị phần, thay vì để lĩnh vực tư nhân thống trị như trong suốt nhiều năm qua. Theo nguồn tin của WSJ, chính phủ Trung Quốc sẽ đạt được điều này thông qua 2 chương trình lớn:

Một là liên quan đến việc nhà nước mua lại các dự án thị trường tư nhân đang gặp khó khăn và chuyển chúng thành nhà mà chính phủ sẽ cho thuê hoặc, trong một số trường hợp, bán. Thứ hai là, chính phủ sẽ xây dựng thêm nhà ở được trợ cấp cho các gia đình có thu nhập thấp và trung bình.

Các cố vấn chính sách cho biết mục tiêu là tăng tỷ lệ nhà ở do nhà nước xây dựng để cho thuê hoặc bán giá rẻ trong những điều kiện hạn chế lên ít nhất 30% nguồn cung nhà ở của Trung Quốc, từ mức 5% hiện nay.

Dẫu vậy, các nhà kinh tế cảnh báo rằng kế hoạch này có thể phải mất nhiều năm mới đạt được nếu có thể thực hiện được. Theo một số nhà phân tích, chi phí sẽ rất lớn: Có thể lên tới 280 tỷ USD mỗi năm trong 5 năm tới, hoặc tổng cộng khoảng 1,4 nghìn tỷ USD.

Trên thực tế, vài năm qua, dù dùng nhiều biện pháp nhưng chính phủ Trung Quốc vẫn chưa thể giải quyết triệt để tình trạng lộn xộn về nhà ở.

MÔ HÌNH MỚI

Một nguồn tin tiết lộ, trong một cuộc họp vào đầu năm mới, ông Tập Cận Bình đã nói rõ rằng ưu tiên cho năm 2024 là tăng tốc độ phát triển đối với cái gọi là “mô hình mới” cho lĩnh vực bất động sản. Theo đó, mô hình này sẽ tập trung nhiều vào nhà ở giá rẻ do nhà nước cung cấp.

Các kế hoạch ban đầu kêu gọi bổ sung thêm sáu triệu đơn vị nhà ở giá rẻ trong 5 năm tới. Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã dành 500 tỷ nhân dân tệ, tương đương khoảng 70 tỷ USD, để tài trợ chi phí thấp cho các ngân hàng chính sách để giúp triển khai chiến lược. Một số dự án được tài trợ bằng số tiền đó đang được tiến hành.

Ưu tiên của Trung Quốc cho năm 2024 là tăng tốc độ phát triển đối với cái gọi là “mô hình mới” cho lĩnh vực bất động sản.

Các cố vấn chính sách cho biết, ông Tập kiên quyết rằng bất động sản, lĩnh vực đã thúc đẩy tăng trưởng của Trung Quốc trong nhiều năm và có thời điểm chiếm khoảng 1/4 tổng sản phẩm quốc nội, sẽ không còn giữ vai trò quá lớn như vậy trong nền kinh tế nữa. Thay vào đó, Trung Quốc sẽ chuyển hướng nguồn lực tới “nền kinh tế thực” - các lĩnh vực như sản xuất và công nghệ cao cấp được coi là quan trọng đối với Trung Quốc trong cuộc cạnh tranh với Mỹ.

Trên thực tế, kế hoạch này có thể đưa thị trường BĐS Trung Quốc quay lại thời kỳ từ nhiều thập kỷ trước, khi mà thị trường bất động sản chưa mở cửa tự do. Tuy nhiên, trong những thập kỷ tiếp theo, các nhà phát triển bất động sản tư nhân như China Evergrande đã mở rộng nhanh chóng và ngày càng thống trị thị trường. Ngày nay, hơn 90% hộ gia đình Trung Quốc sở hữu nhà riêng, so với khoảng 66% ở Mỹ.

Việc chuyển sang sở hữu tư nhân đã tạo ra khối tài sản khổng lồ ở Trung Quốc. Nhưng sự tăng trưởng bùng nổ của thị trường cũng gây ra bong bóng nợ nần, khiến nhiều gia đình trẻ mất đi nhà ở đáng mơ ước.

Với việc thị trường rơi vào tình trạng hỗn loạn vào năm ngoái sau chiến dịch kéo dài nhiều năm của chính phủ nhằm hạn chế đầu tư bất động sản dư thừa, các nhà kinh tế trong và ngoài Trung Quốc đã kêu gọi Bắc Kinh thực hiện các bước quyết đoán hơn để tái cơ cấu lĩnh vực này.

Trong các cuộc thảo luận chính sách nội bộ, Phó Thủ tướng He lập luận rằng việc để nhà nước tham gia nhiều hơn sẽ là cách để chính phủ hấp thụ nguồn cung nhà dư thừa, đặt mức sàn cho giá cả giảm và giúp bảo vệ các ngân hàng trước hàng trăm tỷ USD tiền cho vay bất động sản nếu thị trường tiếp tục xấu đi.

TÀI LIỆU 14

Chiến lược mới bắt đầu được chú trọng hơn với chỉ thị của chính phủ trung ương ban hành vào tháng 10, có tên là Tài liệu 14. Chỉ thị này kêu gọi bổ sung khoảng 6 triệu đơn vị nhà ở giá rẻ tại 35 thành phố với hơn 3 triệu dân mỗi thành phố trong 5 năm tới.

Tài liệu tiết lộ một số chi tiết về cách thực hiện kế hoạch. Nhưng cũng quy định rằng chính phủ sẽ đặt ra những hạn chế về việc ai có thể mua bất kỳ đơn vị nào được chào bán và sẽ cấm những đơn vị đó được giao dịch trên thị trường mở.

PBOC, ngân hàng trung ương Trung Quốc, kể từ đó đã phân bổ 70% trong số khoảng 70 tỷ USD mà họ cung cấp cho ba ngân hàng chính sách, Ngân hàng Phát triển Trung Quốc, Ngân hàng Xuất nhập khẩu Trung Quốc và Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp Trung Quốc.

Ngân hàng Phát triển Trung Quốc tiết lộ vào ngày 19/12 rằng họ đã cấp một hạn mức tín dụng trị giá 202 triệu nhân dân tệ cho thành phố Phúc Châu để xây dựng một dự án nhà ở giá rẻ. Sau khi hoàn thành, dự kiến vào năm 2026, dự án sẽ có khoảng 701 căn nhà ở mà chính quyền địa phương dự kiến bán cho các gia đình có thu nhập thấp với giá rẻ.

Các nhà kinh tế lưu ý rằng việc xây dựng nhà ở mới giá rẻ đơn giản hơn và sẽ có thêm lợi ích trong việc thúc đẩy ngành xây dựng của Trung Quốc.

Vào đầu tháng 1, ngân hàng trung ương và cơ quan quản lý tài chính hàng đầu của chính phủ, Cơ quan quản lý tài chính quốc gia, đã đưa ra các hướng dẫn mới cam kết hỗ trợ tài chính không xác định cho các khoản cho thuê được chính phủ trợ cấp. Hướng dẫn cho biết nguồn tài trợ của tiểu bang sẽ giúp “hồi sinh nguồn cung nhà ở hiện có”.

Phó Thủ tướng He đã trình bày một số kế hoạch của chính phủ với các đại diện doanh nghiệp Mỹ, bao gồm cả các giám đốc điều hành Phố Wall, khi ông đến thăm San Francisco vào tháng 11 năm ngoái cùng với ông Tập Cận Bình.

Trong cuộc gặp bên lề hội nghị thượng đỉnh của ông Tập với Tổng thống Mỹ Joe Biden, ông Tập tập trung vào kế hoạch nhà ở được chính phủ trợ cấp, nói với các giám đốc điều hành Mỹ rằng kế hoạch này sẽ giúp người dân ở các thành phố lớn có đủ tiền mua nhà.

Một số người cho biết, cuộc thảo luận cho thấy các nhà lãnh đạo Trung Quốc lo ngại về cách các nhà đầu tư nước ngoài nhìn nhận phản ứng của chính phủ đối với vấn đề nhà ở và việc họ đã bán tháo cổ phiếu và trái phiếu Trung Quốc như thế nào trong những tháng gần đây.

Nhưng còn nhiều vấn đề chưa rõ, chẳng hạn như việc mà nhiều ngân hàng và các nhà đầu tư nước ngoài thúc giục, chẳng hạn như tái cơ cấu các nhà phát triển tư nhân đang gặp khó khăn về tiền mặt hoặc hoàn thành việc xây dựng hàng triệu ngôi nhà mà người dân ở Trung Quốc đã trả tiền nhưng chưa bao giờ nhận được vì các nhà phát triển của họ gặp khó khăn về tài chính.

Đối với Quỹ Tiền tệ Quốc tế và một số nhà kinh tế khác, nhiệm vụ cấp bách nhất của Bắc Kinh là đưa ra một kế hoạch toàn diện để hỗ trợ các nhà phát triển đang gặp khó khăn về tài chính trong việc tái cơ cấu nợ và khiến các ngân hàng cũng như các bên liên quan khác phải chịu lỗ. Những động thái tuy đau đớn nhưng sẽ khôi phục nền kinh tế cộng với niềm tin trên thị trường.

Tuy nhiên, các cố vấn chính sách tham gia thảo luận cho biết, Bắc Kinh vẫn miễn cưỡng cung cấp hỗ trợ thanh khoản trực tiếp cho các nhà phát triển vì các quan chức lo lắng về việc tái tạo bong bóng nhà đất.

Việc mua bất động sản và chuyển chúng thành căn hộ cho thuê gây ra nhiều vấn đề phức tạp, bao gồm cả việc liệu chính phủ có nên thanh toán theo giá trị thị trường hiện tại hay không - thực tế là giải cứu các nhà phát triển hoặc chủ sở hữu nhà riêng lẻ không thể trả nợ - hoặc đòi chiết khấu cao. Cũng không rõ điều gì sẽ xảy ra nếu chủ sở hữu không muốn bán.

Các nhà kinh tế lưu ý rằng việc xây dựng nhà ở mới giá rẻ đơn giản hơn và sẽ có thêm lợi ích trong việc thúc đẩy ngành xây dựng của Trung Quốc. Nhưng việc mở rộng xây dựng mới cũng sẽ bổ sung thêm nguồn cung vào thời điểm dân số Trung Quốc đang giảm dần. IMF dự kiến nhu cầu cơ bản về nhà ở mới sẽ giảm gần 50% trong thập kỷ tới.

Một số quan chức Trung Quốc lập luận rằng suy thoái kinh tế của nước này có thể tạo cơ hội cho chính phủ nhảy vào mua thêm bất động sản với chi phí thấp hơn, giúp dễ dàng ưu tiên chuyển đổi các bất động sản hiện có.

Bảo Linh