Khối đế chung cư: Từng là 'con gà đẻ trứng vàng' nay thành… của ế

Khối đế chung cư tại 1 tòa nhà ở Hà Nội ế khách thuê

Dù được kỳ vọng trở thành không gian thương mại sầm uất, phục vụ nhu cầu mua sắm, giải trí của cư dân, nhiều khối đế chung cư tại Hà Nội và TP.HCM hiện rơi vào cảnh bỏ trống kéo dài. Những tòa nhà cao tầng khang trang nhưng tầng trệt lại im lìm, phản ánh rõ nét sự bế tắc trong khai thác quỹ mặt bằng này.

Thực tế, không ít dự án từng kỳ vọng doanh thu lớn từ việc khai thác thương mại khối đế, nhưng sau khi hoàn thiện, mức giá cho thuê lại vượt xa khả năng chi trả của các hộ kinh doanh nhỏ lẻ. Bên cạnh đó, sự thiếu đồng bộ trong quy hoạch, mật độ dân cư chưa đủ lớn, hoặc chủ đầu tư quản lý thiếu linh hoạt… càng khiến không gian thương mại này trở nên lãng phí.

Bài toán “giải cứu” khối đế chung cư không chỉ là vấn đề của riêng chủ đầu tư mà còn đặt ra yêu cầu về cách nhìn mới trong phát triển đô thị bền vững và phù hợp thực tiễn.

Để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này, Tạp chí Thương gia đã có cuộc trò chuyện với bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS). Theo vị chuyên gia, phần lớn khối đế chung cư ế khách là các tòa chung cư ở khu vực vùng ven, nơi tỷ lệ dân cư lấp đầy còn thấp, hoặc thuộc phân khúc bình dân, trung cấp có hiện tượng cũ và xuống cấp nhưng không được chủ đầu tư quan tâm cải tạo, sửa chữa.

Theo bà, nguyên nhân chính nào đang khiến nhiều khối đế thương mại tại các tòa chung cư hiện nay rơi vào tình trạng ế ẩm, khó cho thuê?

Trên thị trường bất động sản hiện nay, không khó để nhận ra sự phân hóa rõ rệt trong khả năng khai thác khối đế thương mại của các tòa chung cư. Chúng ta nên chia thị trường thành hai nhóm chính với hiệu quả sử dụng khối đế hoàn toàn khác biệt.

Nhóm đầu tiên bao gồm các chung cư cao cấp, hạng sang hoặc tiệm cận cao cấp, đặc biệt những dự án tọa lạc tại vị trí trung tâm. Tại đây, phần diện tích thương mại ở tầng đế được khai thác khá hiệu quả, tỷ lệ lấp đầy cao. Bởi các chủ đầu tư thường có chiến lược bài bản ngay từ đầu, bao gồm việc đàm phán trước với những thương hiệu lớn để bảo đảm sự cộng hưởng hình ảnh và giá trị, nên thu hút được các nhãn hàng có tiềm lực và phù hợp với phân khúc khách hàng mục tiêu.

Ngược lại, tình trạng ế ẩm lại thường xảy ra ở nhóm thứ hai, các tòa chung cư ở khu vực vùng ven, nơi tỷ lệ dân cư lấp đầy còn thấp, hoặc thuộc phân khúc bình dân, trung cấp, thậm chí là những dự án đã xuống cấp.

Khối đế thương mại tại các tòa này chủ yếu phục vụ cư dân nội khu. Khi lượng cư dân còn ít hoặc sức mua không cao, hiệu quả kinh doanh tất yếu sụt giảm. Các cửa hàng khó duy trì doanh thu ổn định, dẫn tới việc nhiều mặt bằng bỏ trống, gây lãng phí tài sản và mất giá trị vận hành.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS)

Một nguyên nhân khác nằm ở khoảng cách giữa kỳ vọng và thực tế. Trong không ít trường hợp, kỳ vọng lợi nhuận cho thuê của chủ đầu tư lại vượt xa sức chịu đựng của các nhà đầu tư hay đơn vị khai thác kinh doanh. Sự mâu thuẫn về lợi ích khiến việc chốt hợp đồng cho thuê trở nên khó khăn, ảnh hưởng trực tiếp đến tỷ lệ lấp đầy cũng như tính thanh khoản của phần diện tích thương mại.

Không dừng lại ở đó, áp lực cạnh tranh từ xu hướng tiêu dùng mới cũng góp phần đẩy khối đế vào thế bị động. Phương thức mua sắm online phát triển mạnh mẽ, đã làm giảm nhu cầu thuê mặt bằng truyền thống. Nhiều cư dân chung cư hiện nay còn tận dụng các group cộng đồng riêng để mua bán nội khu, giao hàng tận phòng mà không cần tới các cửa hàng vật lý. Việc này khiến các mặt bằng thương mại vốn đã ít khách càng thêm vắng bóng người thuê.

Việc khối đế chung cư “đắp chiếu” nhiều năm ảnh hưởng ra sao đến giá trị tổng thể của dự án và trải nghiệm sống của cư dân?

Trong bài toán lợi nhuận của một dự án bất động sản, ngoài nguồn thu từ việc bán căn hộ, doanh thu khai thác khối đế thương mại luôn là một phần quan trọng. Do đó, khi phần diện tích này bị bỏ trống, hệ quả đầu tiên chính là ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả tài chính của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, tác động của khối đế “đắp chiếu” không dừng ở con số lợi nhuận. Về tổng thể, một khu chung cư được vận hành với hệ tiện ích đa dạng như siêu thị, trường mầm non, quán cà phê… luôn mang đến trải nghiệm sống tiện nghi, góp phần nâng tầm giá trị bất động sản. Nhiều chủ đầu tư cũng lấy đó làm điểm nhấn tiếp thị, gia tăng sức hút cho dự án.

Nhưng nếu diện tích thương mại không hoạt động, khu chung cư sẽ mất dần sức sống, giảm tính cạnh tranh trong cả giao dịch sơ cấp lẫn thứ cấp.

Về phía cư dân, thiếu hụt tiện ích khiến nhu cầu thiết yếu như mua sắm hay gửi trẻ phải dịch chuyển ra khỏi khuôn viên tòa nhà, gây bất tiện, kéo theo sự sụt giảm trong trải nghiệm sống.

Thêm vào đó, khối đế bỏ trống cũng ảnh hưởng đến mỹ quan, dễ dẫn đến tình trạng xuống cấp, ảnh hưởng đến toàn bộ diện mạo và chất lượng vận hành của dự án. Đây là một vòng luẩn quẩn đáng lo ngại nếu không được xử lý triệt để.

Bà đánh giá thế nào về mô hình khai thác khối đế hiện nay? Liệu các chủ đầu tư có đang định giá thuê không phù hợp với thực tế thị trường?

Như tôi đã đề cập, nhóm các chung cư cao cấp, hạng sang hoặc tiệm cận cao cấp, mô hình vận hành đang cho thấy hiệu quả khá tốt. Ngược lại, tại các dự án thuộc phân khúc trung cấp, bình dân hoặc mới đi vào hoạt động nhưng chưa thu hút được cư dân về ở, hiệu quả khai thác khối đế lại khá thấp.

Nhiều chủ đầu tư lại thiếu chiến lược cụ thể trong khai thác diện tích thương mại. Việc đưa ra mức giá thuê quá cao, không phản ánh đúng giá trị thực và nhu cầu thực tế của thị trường, là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng mặt bằng bỏ trống kéo dài.

Không chỉ vậy, nhiều chủ đầu tư cũng chưa tính đến việc cần có lộ trình hỗ trợ nhà đầu tư trong giai đoạn đầu, khi cư dân chưa lấp đầy, lưu lượng khách còn thấp. Thay vì đồng hành, họ lại đặt kỳ vọng lợi nhuận cao ngay từ đầu, khiến khả năng chốt giao dịch thuê gặp nhiều trở ngại.

Thêm vào đó, yếu tố thẩm mỹ và chất lượng hạ tầng cũng bị bỏ ngỏ. Một số khối đế bị xuống cấp, thiếu sửa chữa, không đáp ứng yêu cầu cơ bản về diện mạo hay tiêu chuẩn kỹ thuật, điều tối quan trọng để thu hút khách thuê, đặc biệt trong lĩnh vực dịch vụ, bán lẻ. Khi khối đế không đủ hấp dẫn, chính dự án cũng đánh mất một phần sức sống và khả năng sinh lời.

Theo bà, đâu là giải pháp để “hồi sinh” khối đế chung cư, cần thay đổi từ phía chủ đầu tư, chính sách quy hoạch hay xu hướng tiêu dùng của người dân?

Nếu muốn khối đế thương mại không rơi vào tình trạng “đắp chiếu”, tốt nhất là chủ đầu tư cần có sự chuẩn bị ngay từ khi bắt đầu phát triển dự án, thay vì đợi đến lúc khối đế rơi vào trạng thái ế ẩm rồi mới “hồi sinh”.

Cụ thể, bên cạnh chiến lược bán hàng căn hộ, chủ đầu tư nên song song xây dựng kế hoạch khai thác diện tích thương mại, bắt đầu từ việc phác họa chân dung khách hàng cuối cùng, tức nhóm cư dân có nhu cầu thực sự với các tiện ích như siêu thị, mầm non, dịch vụ y tế, giải trí...

Từ việc xác định đúng đối tượng sử dụng cuối cùng, sẽ dễ dàng hơn để tìm kiếm những nhà đầu tư khai thác phù hợp, cũng như thiết kế mặt bằng đúng tiêu chuẩn ngay từ đầu.

Chủ đầu tư cần có sự chuẩn bị ngay từ khi bắt đầu phát triển dự án, thay vì đợi đến lúc khối đế rơi vào trạng thái ế ẩm rồi mới “hồi sinh”

Bởi thực tế, mỗi ngành hàng đều có yêu cầu riêng. Đơn cử, các chuỗi siêu thị họ đòi hỏi khắt khe về tiêu chuẩn kỹ thuật, đặc biệt là hệ thống phòng cháy chữa cháy, điện lạnh... Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư hiện nay chưa đáp ứng được các yêu cầu này.

Với những chung cư đã xuống cấp, chủ đầu tư cần mạnh dạn đầu tư cải tạo theo hướng hiện đại, bắt nhịp các xu hướng mới như “xanh hóa” hoặc chuyển đổi số trong vận hành. Điều này không chỉ giúp tăng tính hấp dẫn của mặt bằng mà còn nâng tầm giá trị toàn bộ dự án.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng cần thay đổi tư duy: thay vì coi nhà đầu tư thuê mặt bằng là “khách hàng”, hãy xem họ là “đối tác đồng hành”. Việc chia sẻ mục tiêu, hỗ trợ lẫn nhau, từ kỹ thuật, vận hành đến chính sách ưu đãi thuê trong giai đoạn đầu, là cách để tạo nên hệ sinh thái tiện ích sống động, giúp khu chung cư sớm trở nên sinh khí, tăng khả năng hút dân và gia tăng giá trị lâu dài.

Cuối cùng, không thể thiếu vai trò của đơn vị quản lý chuyên nghiệp. Họ chính là đầu mối giúp duy trì vận hành, thiết lập chiến lược khai thác bền vững, đồng thời kết nối lợi ích giữa cư dân, nhà đầu tư và chủ đầu tư một cách hài hòa. Đây là nền tảng cần thiết để khối đế thương mại không chỉ được “hồi sinh” mà còn thực sự phát triển hiệu quả.

Xin cảm ơn bà!

Giang Hồng