Khơi thông nguồn lực đất đai

Một khu đô thị mới tại thành phố Hải Phòng. (Ảnh DUY ÐĂNG)

Bài 1: Ðể thật sự thiết thực, hiệu quả

Tại Hội nghị đóng góp ý kiến sửa đổi Luật Ðất đai năm 2013 do Chủ tịch Quốc hội Vương Ðình Huệ chủ trì gần đây, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các cơ quan của Quốc hội, bộ, ngành lắng nghe và tiếp thu nghiêm túc nhiều ý kiến của các nhà khoa học, chuyên gia trên nhiều lĩnh vực để thảo luận, xới xáo kỹ lưỡng, cẩn trọng những khía cạnh về quy trình xây dựng luật quan trọng này.

Tạo động lực phát triển

Luật Ðất đai ở nước ta qua nhiều lần ban hành và sửa đổi như Luật Ðất đai năm 1987, Luật Ðất đai năm 1993, Luật Ðất đai năm 2013 phù hợp dòng chảy lịch sử phát triển đất nước. Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 (Nghị quyết 18) của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII về đất đai khẳng định "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" là một chủ trương đúng và trúng thời điểm, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội, nhu cầu của doanh nghiệp và người dân trong tình hình mới.

Nghị quyết 18 khẳng định: Luật Ðất đai đã góp phần làm cho thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phát triển tương đối nhanh; thể chế, chính sách phát triển thị trường bất động sản và chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai từng bước được hoàn thiện. Chính sách đất đai góp phần quan trọng vào quá trình tăng trưởng và phát triển của các vùng miền.

Nghị quyết 18 cũng chỉ rõ công tác quản lý đất đai còn nhiều hạn chế; hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch có sử dụng đất chưa đảm bảo tính tổng thể, thống nhất và đồng bộ; chất lượng quy hoạch chưa cao; thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phát triển chưa ổn định; chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai chưa thật sự khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững, chưa hạn chế được tính lãng phí và vi phạm pháp luật về đất đai; năng lực quản lý nhà nước về đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu, cơ sở dữ liệu, hệ thống thông tin về đất đai chưa hoàn thiện; đất đai chưa được khai thác, sử dụng hiệu quả để trở thành nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế-xã hội đất nước.

Yêu cầu đặt ra với lần sửa đổi, bổ sung bộ luật có ý nghĩa rất quan trọng tác động rộng lớn mọi mặt đời sống, và rất nhiều nội dung lớn trong chương trình xây dựng luật của Quốc hội khóa XV đã và đang được cử tri, nhân dân, cộng đồng doanh nghiệp, các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm.

Từ thực tiễn phát triển nhiều năm qua cho thấy rõ, chính sách, pháp luật về đất đai còn nhiều hạn chế, bất cập, chồng chéo, thiếu thống nhất, ảnh hưởng hiệu quả quản lý, tạo kẽ hở để không ít cá nhân, tổ chức lợi dụng, tham nhũng, trục lợi, gây thất thoát, lãng phí tài sản nhà nước. TS Trần Mạnh Tuyến và nhiều chuyên gia pháp luật, kinh tế đã nhấn mạnh thực trạng tồn tại từ nhiều năm qua, đó là việc phân cấp, phân quyền quản lý, sử dụng đất chưa hợp lý, chưa đi đôi với kiểm tra, giám sát, kiểm soát; chưa rõ trách nhiệm giữa các cơ quan lập pháp, hành pháp và tư pháp trong vai trò đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.

Tinh thần mới, mang tính đột phá

Qua nghiên cứu Nghị quyết 18, PGS,TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế đưa ra nhận xét: Nghị quyết quan trọng này đặt ra nhiều vấn đề mới, chặt chẽ làm cơ sở để luật hóa trong việc sửa đổi Luật Ðất đai năm 2013. Theo ông, việc nghiên cứu hoàn thiện đồng bộ các thể chế, chính sách đất đai trong Nghị quyết 18 có nhiều điểm mới, có tính đột phá. Một trong những điểm đột phá của Nghị quyết về hoàn thiện cơ chế định giá đất, đó là bỏ khung giá đất nhưng có cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt...

Ông Ngô Trí Long đưa ra khuyến nghị trong sửa đổi luật này, Trung ương sẽ quản lý việc thành lập, thiết lập bảng giá đất tại địa phương thông qua quá trình thanh tra, kiểm tra, giám sát của Quốc hội, bộ máy hành chính Trung ương, các cơ quan ngoài Chính phủ, các tổ chức chính trị-xã hội và người dân đối với việc xây dựng bảng giá đất của các địa phương. "Ðây được xem là bước đột phá, cách tiếp cận mới phù hợp thực tiễn, tạo cơ sở để các địa phương xác định giá đất sát với thị trường, xóa bỏ tình trạng 2 giá; góp phần ngăn chặn tình trạng trục lợi, vi phạm pháp luật, lách luật trong lĩnh vực đất đai"- ông Ngô Trí Long nói.

Nhiều chuyên gia lĩnh vực đất đai nhận định: Thực hiện tốt Nghị quyết 18, trước mắt để xây dựng Luật Ðất đai năm 2013 hoàn chỉnh, cụ thể hóa về đổi mới quản lý giá đất, lâu dài là thực thi nghiêm pháp luật sẽ làm cho nền kinh tế mạnh mẽ, đưa Việt Nam thành nước công nghiệp có thu nhập cao. Ðể hoàn thiện cơ chế định giá đất, Nghị quyết 18 đã chỉ rõ, cần đánh giá những bất cập, hạn chế về cơ chế định giá đất của Luật Ðất đai năm 2013; trên cơ sở đó những vấn đề sửa đổi, hoàn thiện mới có ý nghĩa thực tiễn. Với kinh nghiệm nhiều năm làm công tác trong lĩnh vực đất đai, GS, TSKH Ðặng Hùng Võ cho biết: Việc thảo luận bỏ khung giá đất được đưa ra từ khi xây dựng Luật Ðất đai năm 2003. Suốt gần 20 năm qua, vấn đề khung giá đất vẫn được coi như công cụ quản lý giá đất, không có công cụ khác thay thế. "Thực tế với vai trò kiểm định chân lý đã cho thấy cần loại bỏ khung giá đất mới quản lý được giá đất sát với cuộc sống thực tế gắn với thị trường"- ông nói.

Sử dụng máy cấy lúa trên cánh đồng sau dồn điền đổi thửa tại huyện Thạch Thất, Hà Nội. (Ảnh ÐĂNG DUY)

Cần tổ chức tư vấn định giá đất độc lập

Bình luận về chủ đề lớn được nhiều đại biểu Quốc hội, cơ quan soạn thảo gần đây quan tâm, chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long cho rằng, trong sửa đổi luật tới đây, đề nghị phải tách thẩm quyền quyết định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và thẩm quyền quyết định về giá đất; qua đó kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền gắn với tư lợi. Kinh nghiệm ở nhiều nước, thẩm quyền quyết định về đất đai và giá đất nên trao cho hai cơ quan nhà nước độc lập với nhau.

Hiện nay, toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngoài quy trình. Lần đầu tiên Luật Ðất đai năm 2013 được ban hành đề cập tới định giá đất độc lập khi quy định sự tham gia của các tổ chức tư vấn định giá đất độc lập vào hội đồng thẩm định giá.

Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế nêu ý kiến, quy định này ít nhiều "mang tính chất thủ tục, hình thức", chỉ là một công đoạn cần phải có trước khi UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực hiện các quyền quyết định giá đất của mình. "Mặc dù Ðiều 115 và 116 có nói đến tư vấn giá đất nhưng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập... Do vậy, giá đất mang nặng tính "chủ quan, áp đặt"; vì thế tất cả các trường hợp giá đất đều thấp xa so với giá thị trường"- chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long nhận xét.

Trên các diễn đàn đóng góp ý kiến về bộ luật quan trọng gần đây tại Nhà Quốc hội và nhiều nơi khác, các chuyên gia kinh tế phân tích và làm rõ thêm việc tổ chức thực hiện công tác định giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp chưa đáp ứng kịp thời tiến độ, nguyên nhân chủ yếu do cơ chế và quy trình hành chính trong khâu tổ chức thực hiện. Trước đây, theo Luật Ðất đai năm 2003, đầu mối là Sở Tài chính chủ trì toàn bộ công tác xác định và thẩm định giá đất cụ thể. Còn theo Luật Ðất đai năm 2013 và Nghị định 44/2014/NÐ-CP của Chính phủ, công tác này được phân chia cho 2 đầu mối: Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể; Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh để thẩm định phương án giá đất.

"Cơ chế này dẫn đến quy trình hành chính xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất thiếu tính liên thông, có sơ hở có thể tạo ra cơ chế xin-cho, nhũng nhiễu, làm thất thu ngân sách nhà nước và ảnh hưởng tiêu cực môi trường kinh doanh", PGS, TS Ngô Trí Long nói.

Nhiều chuyên gia pháp luật và chuyên gia kinh tế chung nhận xét, quy định pháp luật hiện nay trao cho UBND tỉnh thẩm quyền quá lớn và việc duy trì một cơ quan nhà nước vừa có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất lại vừa có thẩm quyền quyết định giá đất là chưa hợp lý. Thực tế cho thấy, hầu hết chủ thể có quyền sử dụng đất khi bị thu hồi đất đều cho rằng giá đất bồi thường được cơ quan có thẩm quyền quyết định là thấp hơn so với giá đất chuyển nhượng trên thị trường. Khi có nhu cầu tái định cư, số tiền được bồi thường không đủ để chi trả, đây là lý do chính dẫn đến khó khăn khi tiến hành hoạt động giải phóng mặt bằng...

Là người có thâm niên trong điều hành công tác giải phóng mặt bằng các dự án trọng điểm quốc gia, nguyên Thứ trưởng Giao thông vận tải Nguyễn Nhật cho biết: Qua thực tiễn, việc tách dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ra khỏi dự án trọng điểm quốc gia khi triển khai xây dựng như dự án cao tốc phía Ðông; dự án cảng Lạch Huyện hay siêu dự án tổ hợp luyện gang thép Formosa (Hà Tĩnh)… đã góp phần đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án. Nội dung này cũng cần đưa vào Luật Ðất đai sửa đổi tới đây, đồng thời cần có những quy định, cơ chế hỗ trợ nguồn lực cho các địa phương nghèo có điều kiện triển khai nhanh công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trước một bước và xây dựng các khu tái định cư sẵn để đón đầu, thực hiện các dự án một cách thuận lợi...

Tại Diễn đàn Kinh tế-Xã hội năm 2022 vừa tổ chức thành công tại Hà Nội, nhiều đại biểu, giới chuyên gia trong nước và quốc tế bày tỏ rất quan tâm việc hoàn thiện chính sách về đất đai. Các đại biểu đề cập nhiều quá trình tiếp cận đất đai của doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư; cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch; cơ chế Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện (nhà đầu tư chủ động thỏa thuận với những người đang sử dụng đất dựa theo cơ chế thị trường).

Bên cạnh đó là hàng loạt vấn đề lớn khác cũng được quan tâm, đó là về những quy định thay đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất, thay đổi quy hoạch sử dụng đất; sự đồng bộ trong hệ thống thông tin đất đai và bất động sản, cơ chế điều tiết giá trị tăng lên từ đất tác động đến công tác quản lý thị trường bất động sản; quản lý sử dụng đất đa mục đích; chuyển đổi số trong quản lý đất đai; hoàn thiện cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư…

(Còn nữa)

Quy định lâu nay nêu phải bố trí nơi tái định cư tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ cho các hộ dân bị thu hồi thực hiện các công trình, dự án. Tuy nhiên, trong khi mức giá tại các địa phương nằm trong vùng quy hoạch Khu kinh tế Vũng Áng để thực hiện các phân khu chức năng và dự án trọng điểm không có sự thay đổi so với mức giá được đưa ra trong 10 năm qua, thì giá đất tại các khu tái định cư đã có sự gia tăng chóng mặt…

(Ông Nguyễn Thế Anh, Phó Chủ tịch UBND thị xã Kỳ Anh)

Nên có một chương riêng nói rõ quá trình chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai; bởi vì thực tế các ngành đã chuyển động mạnh mẽ sang số hóa theo yêu cầu của Quốc hội và Chính phủ.

Làm được như vậy đạt các yếu tố: Tính chính xác cao hơn khi chỉ là các tọa độ trên bản đồ dữ liệu; tiết kiệm thời gian, tiền bạc của người dân và công chức, đặc biệt khi phát sinh giao dịch chuyển nhượng chỉ cần điều chỉnh trên hệ thống; quản lý nhà nước và quản lý thu thuế dễ hơn; giảm thiểu các đầu mối cơ quan quản lý như phòng giao dịch, phòng công chứng, phòng tài nguyên…

TS Trần Mạnh Tuyến

Theo Báo Nhân Dân