Khơi thông nguồn lực phát triển từ đất đai

Đáng chú ý, một dự án có thể phải đi qua nhiều “cánh cửa” khác nhau để tiếp cận đất đai. Trong khi đó, nhà đầu tư trước khi quyết định bỏ vốn cần dự đoán được ít nhất bốn yếu tố: Tiếp cận đất bằng con đường nào, chi phí bao nhiêu, khi nào có mặt bằng sạch và được khai thác trong thời gian bao lâu. Khi những yếu tố cốt lõi ấy chưa rõ ràng, dòng vốn có lý do để ngưng trệ.

Ở chiều ngược lại, người dân bị thu hồi đất cũng mong muốn có cơ chế minh bạch để bảo đảm quyền lợi. Tái định cư không thể chỉ được hiểu là bố trí một nơi ở mới. Cuộc sống sau thu hồi đất phải được nhìn bằng những tiêu chí cụ thể hơn: Chất lượng nhà ở, hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, việc làm, thu nhập và khả năng phục hồi sinh kế... Mục tiêu phải là cuộc sống của người dân sau thu hồi đất bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Câu hỏi đặt ra không còn là có cần sửa Luật Đất đai năm 2024 hay không, mà là sửa như thế nào để giải quyết hiệu quả các “điểm nghẽn”. Đây cũng là nội dung được nhiều đại biểu Quốc hội quan tâm khi kỳ họp không thường lệ thứ nhất đưa việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 vào nghị trình. Điều quan trọng của lần sửa đổi này là chuyển từ tư duy “quản lý đất đai” thuần túy sang quản trị đất đai hiện đại.

Vấn đề đầu tiên là cần làm rõ quyền lực và trách nhiệm trong thu hồi đất. Trong đó, việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là cần thiết, nhưng đây cũng là lĩnh vực dễ phát sinh khiếu kiện, xung đột lợi ích. Vì vậy, luật phải quy định thật rõ trường hợp nào Nhà nước được thu hồi đất, hạn chế tối đa cách hiểu chủ quan về “sự cần thiết”.

Cùng với đó, luật cần thiết kế cơ chế xử lý phần diện tích còn lại khi đa số người sử dụng đất đã đồng thuận. Nếu đã đạt ngưỡng đồng thuận hợp lý thì phải có quy trình, thời hạn và trách nhiệm rõ ràng, tránh để một số ít trường hợp kéo dài vô thời hạn; nhưng cũng tuyệt đối không được để cơ chế này xâm phạm quyền lợi hợp pháp của người dân.

Hai là phải giải bài toán giá đất bằng dữ liệu minh bạch. Không thể có thị trường đất đai lành mạnh nếu dữ liệu đất đai không đầy đủ và thiếu tin cậy. Muốn giá đất tiệm cận thị trường, trước hết phải có cơ sở dữ liệu chuẩn về giao dịch, thuế, công chứng, tín dụng và thị trường bất động sản. Trong đó, Nhà nước phải giữ vai trò quyết định về giá đất, dựa trên hệ thống dữ liệu đủ mạnh, phương pháp đủ minh bạch và cơ chế kiểm soát đủ chặt chẽ.

Đặc biệt, cần thiết kế cơ chế điều tiết phần địa tô chênh lệch do quy hoạch và đầu tư hạ tầng mà Nhà nước tạo ra. Không thể để Nhà nước bỏ tiền làm hạ tầng, giá trị đất tăng lên hàng chục, hàng trăm lần nhưng phần lớn lợi ích lại rơi vào một số ít chủ thể. Điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm vừa tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, vừa hạn chế nạn đầu cơ, thổi giá và bảo đảm công bằng xã hội.

Ba là, phân cấp phải đi cùng kiểm soát quyền lực. Trong đó, đẩy mạnh phân cấp cho địa phương là hướng đi đúng để rút ngắn thủ tục, tăng tính chủ động và đưa ra quyết định gần hơn với thực tiễn. Nhưng phân quyền mà thiếu dữ liệu, thiếu năng lực và thiếu cơ chế giám sát sẽ tạo ra rủi ro mới.

Việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 là yêu cầu cấp bách nhằm tháo gỡ các bất cập phát sinh trong quá trình thi hành. Quan trọng hơn, việc sửa đổi luật sẽ góp phần thay đổi tư duy từ quản lý sang phục vụ phát triển, từ kiểm soát sang kiến tạo. Có như vậy, đất đai mới thực sự trở thành nguồn lực quan trọng để góp phần đạt mục tiêu tăng trưởng nhanh và bền vững.