Khơi thông nguồn lực tăng trưởng: Thể chế tháo gỡ chưa từng có

“Để nền kinh tế tăng trưởng hai con số năm nay, lĩnh vực công nghiệp và xây dựng bắt buộc phải tăng trên 10%. Thực tế 9 tháng năm 2026, khu vực này đã tăng 11%; riêng ngành xây dựng tăng 12,2%, đóng góp tới 8,25% vào mức tăng trưởng chung của nền kinh tế, mức cao nhất trong nhiều năm qua”, TS. Cấn Văn Lực cho biết.

Cần giảm tải sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho rằng, Bộ Chính trị đã ban hành tới gần 30 nghị quyết (trong đó có 10 nghị quyết tác động trực tiếp đến xây dựng và bất động sản), bên cạnh Nghị quyết 21-NQ/TW về định hướng sửa đổi Luật Đất đai. Ảnh: BTC

Đề cập về dòng vốn cho bất động sản trong chu kỳ mới, tại Diễn đàn Bất động sản 2026 do TheLEADER tổ chức chiều 11/11, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, ngành xây dựng và bất động sản năm nay phải đối mặt với bài toán chi phí đầu vào tăng vọt, theo đó giá vật liệu xây dựng bình quân tăng 6,7%, đặc biệt nguồn cung cát, sỏi rơi vào tình trạng khan hiếm, giá tăng từ 30 - 40%, thậm chí nhiều nơi không có nguồn vật liệu để thi công.

Đi sâu vào cấu trúc dòng vốn cho bất động sản, Kinh tế trưởng BIDV bác bỏ quan điểm "tín dụng bất động sản bị siết chặt". Đơn cử trong 8 tháng năm 2026, trong khi tín dụng toàn nền kinh tế tăng 10%, tín dụng bất động sản vẫn tăng tới 9,5%, dự kiến năm 2026 sẽ tăng trưởng khoảng 15% (tương đương mức tăng chung của nền kinh tế, điều tiết lại so với mức tăng quá nóng 36% của năm ngoái). Tín dụng tăng chủ yếu nằm ở mảng kinh doanh, đầu tư phát triển dự án bất động sản. Đặc biệt, cơ chế tín dụng đang được điều hành theo hướng lành mạnh hóa, linh hoạt.

Đối với kênh trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), TS. Cấn Văn Lực cho rằng, trong 10 tháng năm nay ghi nhận, quy mô phát hành vượt mức 150.000 tỷ đồng của cả năm 2025, trong đó nhóm doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 36%. Dù vậy, tính chung quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) vẫn đi ngang (quanh mức 480.000 tỷ đồng) nhưng chưa thực sự bứt phá.

Ông Cấn Văn Lực kiến nghị, Chính phủ cần tiếp tục đẩy mạnh phát triển thị trường vốn trung và dài hạn để giảm tải sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Về áp lực đáo hạn trái phiếu, thị trường đã vượt qua giai đoạn đỉnh điểm khó khăn nhất của năm 2023 (nhờ Nghị định 08 cho phép giãn, hoãn và cơ cấu nợ).

Hiện, với lượng trái phiếu đáo hạn vài trăm nghìn tỷ đồng mỗi năm, thị trường đã bước vào quỹ đạo tự vận hành lành mạnh hơn. Nhiều ý kiến cho rằng, doanh nghiệp buộc phải tự xoay xở dòng tiền để trả nợ; nếu không có tiền, chủ đầu tư bắt buộc phải hạ giá bán bất động sản để thu hồi vốn chứ không thể trông chờ cơ chế giãn, hoãn.

Đã tháo gỡ được khoảng 3.600 dự án vướng mắc

Về mặt thể chế, TS. Cấn Văn Lực cho biết, Bộ Chính trị đã ban hành tới gần 30 Nghị quyết (trong đó có 10 Nghị quyết tác động trực tiếp đến xây dựng và bất động sản), bên cạnh Nghị quyết 21-NQ/TW về định hướng sửa đổi Luật Đất đai.

Đầu tiên, sự quyết liệt tháo gỡ dự án tồn đọng. Trong tổng số hơn 5.000 dự án vướng mắc được rà soát và phát hiện mới trên cả nước, đến nay đã tháo gỡ được khoảng 3.600 dự án (gấp đôi kết quả của nhiệm kỳ trước), chỉ còn khoảng 1.400 dự án đang tiếp tục được xử lý. Đây là nguồn cung và cơ hội khổng lồ khi được khơi thông.

Bên cạnh đó, Chính phủ đưa ra cơ chế chưa từng có cho nhà ở xã hội. Hệ thống chính sách kiến tạo cho phân khúc nhà ở xã hội hiện nay đã mở ra tối đa. Doanh nghiệp nào không tận dụng thời điểm này để tham gia sẽ đánh mất cơ hội lớn.

Điểm đột phá trong Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và chính sách tài khóa là yếu tố then chốt. “Một thay đổi rất căn cơ là pháp luật thuế hiện hành đã cho phép doanh nghiệp được bù trừ lỗ từ hoạt động kinh doanh bất động sản sang lợi nhuận của các mảng kinh doanh khác, điều mà trước đây không được phép. Các chính sách giãn, hoãn thuế, phí và giảm tiền thuê đất vẫn đang được áp dụng ở mức tối đa để hỗ trợ doanh nghiệp”, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV chia sẻ.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), một môi trường pháp lý rõ ràng, nhất quán và có khả năng dự báo sẽ củng cố niềm tin của cả doanh nghiệp lẫn người mua.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), dòng tiền đang có xu hướng chuyển từ tâm lý “đón sóng”, đầu tư sang đánh giá giá trị sử dụng, khả năng khai thác và khả năng duy trì giá trị tài sản. Những sản phẩm thiếu tiện ích, không tạo dòng tiền hoặc chỉ trông chờ tăng giá tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản.

Ở phía cầu, trong 9 tháng năm 2026 mới ghi nhận khoảng 55.000 giao dịch sản phẩm mới. Đặc biệt, quý III/2026 có 12.520 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 39,3% trên nguồn cung mở bán mới. Lượng giao dịch sản phẩm mới chỉ bằng khoảng một nửa cùng kỳ 2025, thấp nhất kể từ đầu năm 2025; tỷ lệ hấp thụ giảm liên tục 3 quý gần nhất.

Lý giải nguyên nhân khiến giao dịch giảm sút, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến 8,5 - 11%/năm trong thời gian ưu đãi sau đó, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13 -15%/năm, tùy quy định của từng tổ chức tín dụng.

Bên cạnh đó, mặt bằng giá hiện vẫn cao. Giá thứ cấp gần đây đã điều chỉnh đáng kể sau giai đoạn tăng nóng, nhưng giá sơ cấp chưa thay đổi nhiều. Giá bán bình quân căn hộ quý III/2026 tại Hà Nội khoảng 79,3 triệu đồng/m², Thành phố Hồ Chí Minh khoảng 88,3 triệu đồng/m² và Đà Nẵng khoảng 68,9 triệu đồng/m². So với quý I/2019, các mức giá này lần lượt tăng khoảng 97%, 69,8% và 76,2%.

"Dư địa giảm giá của doanh nghiệp hạn chế do chi phí đất đai, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính đều gia tăng; một số dự án còn phát sinh chi phí vì việc xác định tiền sử dụng đất kéo dài. Bởi vậy, doanh nghiệp thường lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán", TS. Nguyễn Văn Đính chia sẻ.