Không kiểm soát tốt dòng tiền, doanh nghiệp bất động sản đối mặt rủi ro lớn

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP Invest đánh giá, thị trường bất động sản năm 2025 đã đánh dấu sự chuyển động rõ nét. Theo số liệu 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 86.000 sản phẩm. Trong đó, đất nền và nhà ở riêng lẻ chiếm 32.000 sản phẩm, còn phân khúc căn hộ chung cư đạt trên 50.000 căn. Sự gia tăng nguồn cung mạnh mẽ này là minh chứng cho đà phục hồi tích cực so với năm 2024.

Trong bối cảnh lãi suất huy động đầu năm 2025 duy trì ở mức thấp, dòng tiền tìm kiếm kênh trú ẩn chống lạm phát gần như chỉ còn ba lựa chọn: vàng, chứng khoán và bất động sản.

Hệ quả là cùng với sự tăng trưởng nóng của vàng và chứng khoán, giá bất động sản cũng leo thang đáng kể – một đặc điểm nổi bật của thị trường năm 2025. Mức giá tăng từ 15% đến 20%, trong khi tốc độ tăng thu nhập của người dân không thể bắt kịp.

“Sự lệch pha này trở thành rào cản lớn đối với khả năng hấp thụ của thị trường, đặc biệt là với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực”, ông Hiệp nêu.

Cũng theo Chủ tịch GP Invest, hiện nay khoảng 60% giao dịch bất động sản mang tính chất "giữ tiền", coi đây là kênh trú ẩn an toàn của dòng vốn thay vì phục vụ nhu cầu ở thực thuần túy. Chính tính chất này khiến thị trường năm 2025 mang nhiều sắc thái khác biệt so với các chu kỳ trước.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp-Chủ tịch GP Invest.

“Từ những yếu tố trên, có thể thấy thị trường hiện tại buộc những người làm đầu tư như chúng tôi phải tính toán và cân nhắc vô cùng thận trọng cho chiến lược năm 2026”, ông Hiệp chia sẻ.

Đánh giá về thị trường bất động sản năm 2026, ông Hiệp cho biết, thị trường sẽ giải quyết được một phần bài toán chênh lệch cung – cầu nhờ một số yếu tố.

Thứ nhất, cuối năm 2025, hơn 700 dự án nhà ở xã hội (NOXH) đã được thông qua, bổ sung nguồn cung lớn theo chỉ tiêu 1 triệu căn NOXH đến năm 2030 của Thủ tướng Chính phủ. Điều này sẽ góp phần điều chỉnh giảm giá nhà ở tại phân khúc thấp.

Thứ hai, việc Quốc hội thông qua Nghị quyết 171, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất khác sang làm nhà ở thương mại, cũng sẽ tạo ra nguồn cung đáng kể.

Thứ ba, công tác cải tạo chung cư cũ, với quyết tâm rất lớn của cả Hà Nội và TP Hồ Chí Minh hiện nay, cũng đóng góp một phần nguồn cung quan trọng.

Đặc biệt, sự đẩy mạnh đầu tư hạ tầng đang thúc đẩy thị trường dịch chuyển ra các khu vực vùng ven. Khi các tiện ích xã hội được tăng cường và đáp ứng tốt nhu cầu, lượng dự án nằm ngoài Vành đai 2, Vành đai 3 bắt đầu gia tăng. Đây là sự thay đổi cấu trúc rõ nét của thị trường.

“Do đó, các chủ đầu tư hiện nay cần phải có tầm nhìn chiến lược, đoán định được tốc độ đô thị hóa cũng như lộ trình phát triển hạ tầng, đường sắt đô thị và các trục giao thông huyết mạch”, ông Hiệp khuyến nghị.

Đề cập đến sự sàng lọc mạnh mẽ của thị trường, ông Hiệp cho biết, nếu 10 năm trước, rất nhiều nhà đầu tư "tay ngang" từ ngành xây dựng lấn sân sang bất động sản, thì nay, những đơn vị còn trụ lại đều là các chủ đầu tư có tầm nhìn và giàu kinh nghiệm. Thực tế giai đoạn 2023–2024 đã chứng kiến nhiều thương hiệu lớn gặp rủi ro pháp lý nặng nề do đầu tư dàn trải, quá sức.

“Vì vậy, thị trường năm 2026 sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Hơn nữa, khách hàng ngày càng thông minh và thị trường ngày càng khó tính, đòi hỏi các doanh nghiệp phải sẵn sàng cho một cuộc cạnh tranh quyết liệt hơn.

Có thể nói, bước sang năm 2026, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn và thách thức hơn so với giai đoạn trước”, Chủ tịch GP Invest nhấn mạnh.

Mặc dù tốc độ đô thị hóa của Việt Nam vẫn duy trì ở mức cao kéo theo nhu cầu nhà ở lớn, nhưng nguồn cung bất động sản dù đã tăng vẫn chưa thực sự đáp ứng đủ nhu cầu thị trường. Thực tế này tạo ra một nghịch lý: dư địa phát triển vẫn còn, nhưng bài toán phát triển thế nào cho hiệu quả lại ngày càng trở nên nan giải.

Số liệu xây dựng trong 9 tháng đầu năm 2025 cho thấy, lượng hàng tồn kho đã lên tới khoảng 26.000 sản phẩm. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư chiếm hơn một nửa. Đây là tín hiệu cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường đang trở nên khắt khe hơn, không còn thuận lợi như giai đoạn phục hồi ban đầu.

Đa số doanh nghiệp bất động sản hiện nay vẫn phụ thuộc lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng trở lại – chỉ riêng 2 tháng cuối năm 2025 đã ghi nhận khoảng 3–4 đợt điều chỉnh tăng – dư địa phát triển của thị trường đã bị thu hẹp đáng kể, đồng thời áp lực chi phí tài chính lên doanh nghiệp cũng ngày càng lớn.

Trong khi đó, cả hai kênh huy động vốn chủ đạo là tín dụng ngân hàng và huy động vốn đều đang gặp trở ngại. Đặc biệt, sau cú sốc năm 2022, nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn rất hạn chế.

Thách thức của năm 2026 càng trở nên rõ nét hơn khi sức mua thị trường trong 2 tháng cuối năm 2025 đã có dấu hiệu sụt giảm so với 9 tháng đầu năm. Đây là phản ứng thực tế khi người mua nhà phải vay vốn với lãi suất cao hơn, làm gia tăng chi phí sở hữu và khiến quyết định xuống tiền trở nên thận trọng hơn.

“Tựu trung lại, dư địa và thách thức của thị trường bất động sản năm 2026 đều rất lớn. Doanh nghiệp buộc phải tính toán kỹ lưỡng để giảm áp lực tài chính, trong đó các yếu tố then chốt cần cân nhắc gồm: lựa chọn địa điểm đầu tư, đánh giá môi trường pháp lý, khả năng hấp thụ của thị trường và cơ cấu sản phẩm phù hợp”, ông Hiệp nêu.

Minh Thu