'Không thể hồ sơ được phê duyệt một đằng, căn hộ đưa ra bán một nẻo'

Dự thảo đã nghiêm cấm kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện; quy định điều kiện đối với bất động sản có sẵn; quy định điều kiện đối với bất động sản hình thành trong tương lai. Đặc biệt dự thảo quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Cần ngăn chặn doanh nghiệp chưa đủ hồ sơ nhưng đã mở bán bất động sản

Thống nhất với việc hoàn thiện các quy định nhằm tăng cường công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi của người mua, đại biểu Nguyễn Văn Huy (Hưng Yên) đề nghị làm rõ thời điểm được phép giao dịch và ngăn chặn việc huy động tiền khi bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý.

Đại biểu đánh giá các quy định của dự thảo đã xác lập nguyên tắc đúng nhưng cần làm rõ hơn để ngăn chặn doanh nghiệp chưa đủ hồ sơ pháp lý vẫn tổ chức nhận đăng ký giữ chỗ, thu tiền đặt chỗ hoặc ký các thỏa thuận có tên gọi khác nhằm huy động vốn từ khách hàng.

Đại biểu Nguyễn Văn Huy 

"Nếu chỉ căn cứ vào tên gọi của văn bản hoặc khoản tiền mà doanh nghiệp thu thì việc xác định đó có phải là giao dịch đặt cọc, huy động vốn trái quy định hay không thì có thể gặp khó khăn. Khi dự án không thể triển khai hoặc không được phép bán, người mua thường là bên chịu rủi ro lớn nhất", ông Huy phân tích.

Vì vậy, ông đề nghị quy định rõ hành vi bị nghiêm cấm kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật này; nhận tiền đặt cọc, tiền giữ chỗ, tiền đăng ký nguyện vọng hoặc khoản tiền khác có bản chất nhằm bảo đảm việc mua, thuê mua bất động sản khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Đồng thời, ông đề nghị bổ sung quy định mọi khoản thỏa thuận nhận tiền của khách hàng nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai phải tuân thủ điều kiện, giới hạn và trình tự quy định tại khoản này, không phụ thuộc vào tên gọi của thỏa thuận.

Theo ông cũng cần công khai tình trạng pháp lý của bất động sản, các giấy tờ đã có, giấy tờ còn thiếu và nghĩa vụ tài chính liên quan nếu có, qua đó người mua có căn cứ để kiểm tra, đánh giá rủi ro trước khi quyết định.

Đau đáu khi hàng nghìn gia đình thấp thỏm lo âu

Đại biểu Vũ Văn Tiến (TP Hải Phòng) chia sẻ về vụ việc liên quan đến các dự án của tập đoàn Mường Thanh tại Hà Nội, với hơn 3.900 căn hộ nằm trong phương án dự kiến phá dỡ để xử lý sai phạm.

Ông luôn đau đáu câu hỏi: "Vì sao những vi phạm nghiêm trọng về quy hoạch, trật tự xây dựng, lại có thể diễn ra trong thời gian dài, để rồi hàng nghìn căn hộ được đưa vào giao dịch, người dân bỏ tiền mua, sinh sống nhiều năm, đến khi xử lý lại đứng trước nguy cơ mất nhà? Tại sao phải mất nhiều năm mới tìm được hướng giải quyết và trở thành nỗi bất an của hàng nghìn gia đình?"

Theo ông, người đã vào ở thì thấp thỏm lo âu, người bỏ tiền mua căn hộ thì mòn mỏi chờ được cấp sổ hồng. Vì vậy, làm sao để chủ đầu tư không muốn vi phạm, không dám vi phạm và không thể vi phạm thì việc sửa luật cần thiết kế những quy định chặt chẽ, đủ sức răn đe.

Đại biểu cho rằng phải kiểm soát chặt chẽ ngay từ khi bất động sản được đưa ra bán. Dự thảo luật đã quy định việc công khai thông tin và điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Tuy nhiên, đại biểu băn khoăn những quy định này đã đủ để ngăn chặn việc chủ đầu tư bán căn hộ không đúng quy hoạch, thiết kế được phê duyệt hay chưa.

Bởi dự án được duyệt có bao nhiêu tầng, số căn hộ, diện tích thế nào đều đã có hồ sơ rõ ràng. Vấn đề là khi chủ đầu tư đưa căn hộ ra bán, vấn đề hậu kiểm diễn ra thế nào? Ai đối chiếu với hồ sơ đó? Nếu số căn hộ đưa ra bán nhiều hơn số được phê duyệt thì phải phát hiện và ngăn chặn ngay, chứ không thể để người dân bỏ tiền mua, vào sinh sống mới tìm cách xử lý.

Ông đề nghị quy định rõ trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu danh mục căn hộ đưa vào kinh doanh với quy hoạch, thiết kế được phê duyệt; công khai những căn hộ đủ điều kiện bán và kịp thời cảnh báo, ngăn chặn giao dịch đối với căn hộ vi phạm.

"Không thể để hồ sơ được phê duyệt một đằng, căn hộ đưa ra bán một nẻo, đến khi xảy ra chuyện thì người mua mới biết mình đã mua phải căn hộ có sai phạm", đại biểu TP Hải Phòng đề xuất.

Tổ hợp chung cư HH Linh Đàm. Ảnh: Thạch Thảo

Thứ hai, ông đề nghị buộc chủ đầu tư chịu trách nhiệm đến cùng về hậu quả do mình gây ra. Dự thảo quy định các hành vi bị nghiêm cấm, trách nhiệm quản lý nhà nước. Tuy nhiên, ông Tiến cho rằng cần làm rõ hơn trách nhiệm của từng cơ quan khi để xảy ra tình trạng dự án xây dựng sai quy hoạch, sai thiết kế nhưng chủ đầu tư vẫn bán nhà, thu tiền của người dân.

Bởi sai phạm nhỏ nếu không được phát hiện, ngăn chặn từ đầu sẽ tích tụ thành sai phạm lớn. Càng để kéo dài, hậu quả càng nặng nề, việc xử lý càng khó khăn, phức tạp, nhất là khi đã liên quan đến tài sản có giá trị lớn, là chỗ ở, là “của để dành” của hàng nghìn gia đình sau hàng chục năm tích cóp.

Đại biểu nhấn mạnh "không thể để chủ đầu tư cố tình, thu lợi từ sai phạm, rồi chỉ cần nộp phạt là xong. Nếu làm sai vẫn có lợi, người vi phạm không phải chịu hậu quả thích đáng thì rất khó ngăn chặn những vụ việc tương tự".