Khu Tây TP.HCM 'vùng trũng giá' trước chu kỳ tăng trưởng mới

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com, mặt bằng giá bất động sản tại TP.HCM hiện có sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực. Tại khu trung tâm, giá đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m². Ở các địa bàn giáp ranh như Bình Dương (cũ), mức giá phổ biến vào khoảng hơn 50 triệu đồng/m². Trong khi đó, tại Bến Lức, cửa ngõ phía Tây TP.HCM, giá bất động sản đầu năm 2026 chỉ dao động quanh mức 33 triệu đồng/m².

Hệ thống giao thông liên vùng đang được đẩy mạnh đầu tư, tạo nền tảng mở rộng không gian đô thị về phía Tây.

Sự chênh lệch này cho thấy khu Tây vẫn chưa được định giá tương xứng với tiềm năng. Đáng chú ý, nhiều động lực tăng trưởng quan trọng, đặc biệt là hạ tầng giao thông, đang dần hội tụ tại khu vực này.

Hệ thống giao thông liên vùng đang được đẩy mạnh đầu tư, tạo nền tảng mở rộng không gian đô thị về phía Tây. Các trục kết nối quan trọng có thể kể đến như cao tốc TP.HCM – Trung Lương, Quốc lộ 1, Vành đai 3, cao tốc Bến Lức – Long Thành và Vành đai 4. Khi các tuyến đường này hoàn thiện, thời gian di chuyển giữa TP.HCM và các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long sẽ được rút ngắn đáng kể, đồng thời gia tăng khả năng kết nối kinh tế và thu hút dân cư về các khu vực cửa ngõ.

khu Tây còn là cửa ngõ logistics quan trọng khi kết nối trực tiếp với hệ thống cảng, khu công nghiệp...

Không chỉ đóng vai trò là hướng giãn dân, khu Tây còn là cửa ngõ logistics quan trọng khi kết nối trực tiếp với hệ thống cảng, khu công nghiệp và vùng sản xuất của Đồng bằng sông Cửu Long. Đây là nền tảng quan trọng thúc đẩy nhu cầu ở thực, gắn với việc làm và các hoạt động sản xuất – kinh doanh.

Theo đại diện bộ phận nghiên cứu thị trường Savills TP.HCM, khi giá nhà tại khu trung tâm vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, xu hướng dịch chuyển nhu cầu ra các khu vực giáp ranh là tất yếu, đặc biệt tại những nơi có hạ tầng kết nối thuận lợi. Điều này đang tạo lực cầu tự nhiên cho khu Tây trong giai đoạn hiện nay.

Một dấu hiệu cho thấy khu Tây đang bước vào giai đoạn phát triển mới là sự gia tăng hiện diện của các chủ đầu tư lớn. Nếu khu Đông từng là "sân chơi" của những tên tuổi như Vinhomes, Masterise Homes, Khang Điền, Keppel, Gamuda Land hay CapitaLand, thì khu Tây cũng đang dần hình thành một bản đồ nhà phát triển riêng.

Tại Long An và khu vực giáp ranh TP.HCM, nhiều doanh nghiệp đã triển khai các dự án quy mô lớn như Nam Long, Ecopark, Prodezi, T&T… Gần đây, BIM Land – thành viên BIM Group – cũng tham gia thị trường với dự án Thanh Phú Centre Point, quy mô giai đoạn một hơn 85ha.

Sự góp mặt của các nhà phát triển lớn cho thấy khu Tây không còn là thị trường mang tính thăm dò, mà đã trở thành một hướng đi chiến lược trong trung và dài hạn. Đồng thời, cơ cấu sản phẩm tại khu vực cũng ngày càng đa dạng, từ nhà phố, liền kề, biệt thự đến shophouse và các khu đô thị thương mại quy mô lớn.

Tuy vậy, dù đã hội tụ nhiều động lực tăng trưởng, khu Tây vẫn thiếu các trung tâm đủ sức giữ chân dòng người và dòng tiền tại chỗ. So với khu Đông, nơi hệ sinh thái tiêu dùng, dịch vụ và trải nghiệm đã phát triển tương đối hoàn chỉnh, khu Tây vẫn đang trong giai đoạn đầu hình thành các "cực sống" và "cực thương mại". Phần lớn nhu cầu tiêu dùng và giải trí hiện vẫn tập trung về khu vực trung tâm TP.HCM.

Đây cũng là lý do khiến mặt bằng giá bất động sản khu Tây chưa phản ánh đầy đủ tiềm năng. Nói cách khác, khu vực này không thiếu động lực tăng trưởng, mà đang thiếu những cấu trúc đô thị đủ hoàn chỉnh để giữ lại các dòng giá trị được tạo ra.

Trong bối cảnh đó, các khu đô thị tích hợp, nơi kết hợp giữa nhà ở, thương mại, dịch vụ và không gian trải nghiệm được kỳ vọng sẽ đóng vai trò hoàn thiện cấu trúc đô thị khu vực. Thanh Phú Centre Point là một ví dụ tiêu biểu cho định hướng này. Với quy mô hơn 85 ha, dự án được quy hoạch đồng bộ với trung tâm thương mại rộng 9,5 ha, công viên, hồ sinh thái, không gian sự kiện cùng hệ sản phẩm thấp tầng đa dạng.

Định hướng phát triển của các dự án như vậy không chỉ dừng lại ở việc cung cấp nhà ở, mà hướng tới xây dựng một hệ sinh thái sống, kinh doanh, trải nghiệm trong cùng một không gian. Thực tế cho thấy, sự xuất hiện của các khu đô thị tích hợp dọc theo các trục giao thông lớn thường là dấu hiệu quen thuộc trong các chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản.

Nếu khu Đông là minh chứng cho việc hạ tầng và quá trình đô thị hóa có thể tái thiết lập mặt bằng giá, thì khu Tây hiện đang được nhìn nhận là điểm khởi đầu của một quỹ đạo tương tự. Trong quỹ đạo này, những khu vực và dự án có khả năng tạo ra dòng người, nhịp sống và sức hút thương mại sẽ là những yếu tố định hình mặt bằng giá trong giai đoạn sớm.

Vì vậy, với nhiều nhà đầu tư, câu hỏi đặt ra không còn là khu Tây có tiềm năng hay không, mà là thời điểm thị trường bắt đầu phản ánh đầy đủ những yếu tố này vào giá bất động sản.

Nguyễn Hùng