Kiểm soát dòng tiền, bảo vệ người mua bất động sản hình thành trong tương lai

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh trình bày Tờ trình định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Ảnh: VPQH

Sáng 19/8, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh trình Quốc hội định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, Dự thảo Luật dự kiến cắt giảm, đơn giản hóa 9/31 điều kiện đầu tư kinh doanh; cắt giảm 4/12 thủ tục hành chính, đơn giản hóa 7/12 thủ tục hành chính. Dự thảo đồng thời bổ sung một số quy định mới, trong đó có quy trình giao dịch bất động sản, các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng và cơ chế hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với dự án BT.

Đáng chú ý, Chính phủ đề xuất dành một chương riêng (Chương III) quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, gồm các quy định về: nguyên tắc kinh doanh, điều kiện đưa tài sản vào kinh doanh, thanh toán, bảo lãnh, bàn giao và bảo đảm đối với khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại. Theo định hướng của Chính phủ, khoản tiền này có thể được bảo đảm bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Khách hàng "cấp vốn" nhưng không có quyền kiểm soát

Thảo luận tại Tổ chiều 19/8, các đại biểu Quốc hội (ĐBQH) cơ bản tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Nhiều ý kiến đánh giá dự thảo đã có bước tiến trong việc nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường và kiểm soát điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Tuy nhiên, nhiều ĐBQH nhận định, cơ chế bảo vệ khách hàng trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai vẫn còn khoảng trống.

Đại biểu Nguyễn Thanh Bình (Đoàn Hưng Yên) nhận định, các quy định trong Dự thảo mới chủ yếu kiểm soát mức thu, thời điểm thu và khoản tiền còn lại trước khi cấp Giấy chứng nhận; chưa kiểm soát đầy đủ việc quản lý, sử dụng dòng tiền sau khi chủ đầu tư đã nhận tiền ứng trước của khách hàng.

Phân tích cụ thể hơn, đại biểu Nguyễn Thanh Bình chỉ rõ, trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, người mua không chỉ là bên mua tài sản, họ còn ứng trước một phần rất lớn giá trị tài sản để chủ đầu tư triển khai dự án. Nhưng khác với ngân hàng hoặc nhà đầu tư, người mua không có quyền kiểm soát mục đích sử dụng tiền, không có tài sản bảo đảm và rất khó giám sát tiến độ thực hiện dự án. Vì vậy, rủi ro không chỉ phát sinh ở thời điểm ký hợp đồng mà kéo dài trong toàn bộ quá trình thực hiện dự án.

Đại biểu Nguyễn Thanh Bình phát biểu thảo luận. Ảnh: Q. KHÁNH

“Chủ đầu tư có thể thu tiền đúng tỷ lệ nhưng sử dụng dòng tiền cho dự án khác; tiến độ xây dựng chậm nhưng vẫn tiếp tục thu theo lịch ghi trong hợp đồng; hoặc thông qua các thỏa thuận giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng, hợp đồng tư vấn và các khoản thu có tên gọi khác để nhận tiền trước khi dự án đủ điều kiện. Nếu chỉ giới hạn tiền đặt cọc không quá 5% mà không kiểm soát các khoản thu có cùng bản chất thì quy định rất dễ bị lách” - đại biểu thực tế.

Tương tự, đối với bảo lãnh ngân hàng, nếu người mua không được cung cấp chứng thư bảo lãnh cụ thể thì khi chủ đầu tư không bàn giao nhà, quyền yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ có thể rất khó thực hiện.

Đồng quan điểm, đại biểu Bùi Văn Dũng (Đoàn Thanh Hóa) cho rằng, khi người mua thanh toán 30%, 50%, thậm chí 70% giá trị căn nhà trong khi tài sản chưa hình thành, xét về bản chất kinh tế, người mua đang tham gia cấp vốn cho dự án. Tuy nhiên, người bỏ vốn lại không có quyền kiểm soát dòng tiền như ngân hàng và rất khó biết số tiền đã nộp có được sử dụng đúng mục đích hay không.

Đại biểu Nguyễn Cao Sơn (Đoàn Phú Thọ) nhận định, các cơ chế như giới hạn tiền đặt cọc, giữ lại 5% giá trị hợp đồng đến khi cấp Giấy chứng nhận hay bảo lãnh ngân hàng là cần thiết, nhưng không thể chỉ dựa vào khoản 5% để bảo vệ người mua trước rủi ro phát sinh từ 95% dòng tiền đã thanh toán.

Kiểm soát dòng tiền trong toàn bộ vòng đời dự án

Từ những phân tích trên, các đại biểu cho rằng quy định về bảo vệ người mua cần được thiết kế theo hướng kiểm soát toàn bộ quá trình.

Theo đại biểu Nguyễn Thanh Bình, kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai không chỉ là quan hệ mua bán tài sản, mà còn là một cơ chế huy động vốn rất lớn từ xã hội. Khi dòng tiền này không được quản lý chặt chẽ, rủi ro không chỉ dừng lại ở từng hợp đồng, mà có thể dẫn đến dự án đình trệ, phát sinh nợ xấu, khiếu kiện đông người và làm suy giảm niềm tin của thị trường.

Đại biểu đề xuất, Luật cần chuyển từ kiểm soát từng thời điểm giao dịch sang quản trị rủi ro trong toàn bộ vòng đời dự án, từ khi huy động vốn, sử dụng vốn đến bàn giao tài sản và cấp Giấy chứng nhận.

Đại biểu Bùi Văn Dũng phát biểu thảo luận. Ảnh: VPQH

Theo đó, mọi khoản giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng, phí ưu tiên hoặc khoản thu có bản chất bảo đảm giao kết hợp đồng đều được coi là tiền đặt cọc, chỉ được thu khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh và không vượt quá 5%. Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm đối với khoản tiền do đơn vị phân phối, môi giới được mình tổ chức hoặc ủy quyền thu của khách hàng.

Đồng thời,tiền của người mua, thuê mua phải được chuyển vào tài khoản riêng, được hạch toán, theo dõi độc lập và chỉ sử dụng cho các chi phí hợp pháp phục vụ trực tiếp dự án đó. Việc sử dụng tiền phải phù hợp với tiến độ thực hiện dự án; giao Chính phủ quy định cơ chế giám sát theo hướng điện tử, công khai, không làm phát sinh thủ tục không cần thiết.

Đại biểu cũng đề nghịhoàn thiện cơ chế bảo lãnh và khoản 5% còn lại. Trong đó, Luật cần phân biệt rõ nghĩa vụ của chủ đầu tư thu xếp bảo lãnh cho dự án với việc ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh cho từng khách hàng. Nếu khách hàng chọn bảo lãnh, chứng thư cụ thể phải được cấp trực tiếp; việc từ chối bảo lãnh phải hoàn toàn tự nguyện.

“Luật cần quy định rõ chủ tài khoản, điều kiện giải tỏa và hoàn trả khoản 5%, bảo đảm chủ đầu tư không được tự ý sử dụng hoặc dùng khoản tiền này để thực hiện nghĩa vụ khác trước khi đủ điều kiện chuyển giao” - đại biểu Nguyễn Thanh Bình kiến nghị.

Đại biểu Bùi Văn Dũng cũng cho rằng pháp luật cần kiểm soát các khoản thu theo đúng bản chất của giao dịch, không phụ thuộc vào tên gọi như đặt cọc, giữ chỗ hay đăng ký nguyện vọng. Đồng thời, cần nghiên cứu cơ chế tài khoản riêng cho từng dự án, bảo đảm tiền của khách hàng được sử dụng cho chính dự án và việc sử dụng dòng tiền gắn với tiến độ thực hiện có thể kiểm chứng.