Thận trọng với 'đặt cọc' giữ chỗ mua bất động sản

Thận trọng với việc “đặt cọc” giữ chỗ mua bất động sản. Ảnh: N. LỘC

“Đặt cọc” trước khi đủ điều kiện: Ai chịu rủi ro?

Thực tế thị trường bất động sản thời gian qua cho thấy, không ít khách hàng sẵn sàng đặt cọc, thậm chí đóng tiền theo tiến độ với số tiền lên tới 90% giá trị căn hộ nhưng vẫn chưa được nhận nhà do dự án chậm tiến độ kéo dài. Không ít trường hợp khác phát sinh tranh chấp do dự án vướng mắc pháp lý hoặc khách hàng đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán.

Rủi ro càng lớn khi khoản tiền “đặt cọc giữ chỗ” được thực hiện trong khi chưa có hợp đồng mua bán chính thức. Nếu dự án chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý để đưa vào kinh doanh, giao dịch có thể phát sinh tranh chấp, thậm chí đứng trước nguy cơ bị Tòa án tuyên vô hiệu.

Theo lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định rõ về việc nhận tiền đặt cọc. Việc nhận tiền dưới danh nghĩa “đặt cọc giữ chỗ” khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán chính thức có thể trở thành cách thức lách luật, huy động và chiếm dụng vốn trái phép.

Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua bất động sản khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Quy định này nhằm kiểm soát việc huy động vốn từ khách hàng ngay từ giai đoạn dự án chưa đủ điều kiện giao dịch.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hiện cũng theo hướng chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua bất động sản khi nhà ở, công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; đồng thời không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán hoặc thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho rằng, một số chủ đầu tư nhận đặt cọc giữ chỗ để thăm dò thị trường, giữ chân khách hàng tiềm năng. Tuy nhiên, cũng có trường hợp môi giới, nhà phân phối tự bỏ tiền tạo “sóng ảo”, kích thích nhu cầu và tâm lý mua của khách hàng. Đây là hành vi không được pháp luật cho phép.

Đặt cọc không nên trở thành “cánh cửa phụ” để huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh. Ảnh: baodautu.vn

Cân bằng giữa huy động vốn và bảo vệ người mua

Ở chiều ngược lại, từ góc độ doanh nghiệp, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đề xuất cho phép chủ đầu tư nhận cọc sớm hơn, khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư; hoặc đã có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Theo đề xuất này, mức tiền cọc tối đa vẫn là 5% giá bán hoặc giá thuê mua, được tính vào lần thanh toán đầu tiên; thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, giá thuê mua.

Đại diện HoREA cho rằng, cơ chế này có thể mang lại lợi ích cho cả chủ đầu tư và khách hàng. Với doanh nghiệp, khoản tiền đặt cọc giúp bổ sung nguồn vốn, đồng thời có thêm cơ sở để thăm dò thị trường, đánh giá thị hiếu và sức mua, từ đó điều chỉnh sản phẩm và tiến độ triển khai dự án.

Tuy nhiên, dưới góc nhìn thận trọng, một số chuyên gia lo ngại việc cho phép nhận cọc quá sớm có thể biến đặt cọc thành một hình thức huy động vốn từ khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh. Khi đó, rủi ro tranh chấp có thể chuyển sang phía người mua.

“Thực tế có rất nhiều dự án thi công dang dở rồi bỏ hoang bao năm, khách hàng không được nhận nhà dù đã đóng số tiền rất lớn. Chủ đầu tư dùng số tiền huy động được để đầu tư vào dự án khác” - luật sư Nguyễn Đức Anh cảnh báo.

Lo ngại này cho thấy, vấn đề không chỉ nằm ở việc cho phép hay không cho phép nhận cọc sớm, mà quan trọng hơn là phải thiết kế được hàng rào kiểm soát đủ chặt để khoản tiền đặt cọc không bị biến tướng thành công cụ huy động vốn.

Minh bạch thông tin để giảm rủi ro

Một trong những giải pháp quan trọng để bảo vệ người mua là nâng cao khả năng tiếp cận thông tin pháp lý của dự án.

Nhằm bảo đảm các quy định hiện hành về kinh doanh bất động sản được thực thi nghiêm túc, TP. Hồ Chí Minh đã yêu cầu chủ đầu tư trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có văn bản thông báo cho cơ quan nhà nước về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, trên thực tế người dân vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận đầy đủ và chính xác thông tin về pháp lý dự án. Vì vậy, cùng với việc kiểm soát hoạt động đặt cọc, cần xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường bất động sản theo hướng số hóa, liên thông và dễ tiếp cận.

“Khi dữ liệu được kết nối đồng bộ trên nền tảng điện tử, quá trình giao dịch sẽ trở nên minh bạch hơn. Các hành vi gian lận, thổi giá có thể được phát hiện và ngăn chặn từ sớm” - bà Nguyễn Thị Nga, chuyên gia pháp lý về bất động sản, đánh giá.

Từ góc độ doanh nghiệp, Phó Tổng Giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị Nguyễn Hoàng Hải khuyến cáo người mua nhà cần đặc biệt quan tâm đến pháp lý dự án và các điều kiện giao dịch trước khi xuống tiền; đồng thời cần lưu ý cơ chế bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của ngân hàng để hạn chế rủi ro.

Có thể thấy, việc cho phép nhận đặt cọc sớm nếu được đặt ra cần đi kèm những điều kiện kiểm soát chặt chẽ về pháp lý dự án, mục đích sử dụng tiền, trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ chế bảo vệ người mua. Đặt cọc không nên trở thành “cánh cửa phụ” để huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.

Về phía người mua, nguyên tắc an toàn vẫn là không chỉ nhìn vào mức giá và ưu đãi, mà phải kiểm tra đầy đủ pháp lý dự án, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh và chủ thể trực tiếp nhận tiền. Khi thông tin được minh bạch, trách nhiệm được xác định rõ và dòng tiền được kiểm soát, thị trường mới có thể hạn chế tranh chấp, ngăn đầu cơ và phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững./.