Kinh Bắc có thể đối diện áp lực dòng tiền lớn ở phía trước?

Số dư tiền mặt tăng đột biến nhờ khoản cọc 5.600 tỷ…

Theo báo cáo tài chính soát xét quý I/2024 của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (HOSE: KBC), doanh nghiệp ghi nhận doanh thu trong quý đạt 152 tỷ đồng, giảm mạnh 93% so với cùng kỳ năm trước (cùng kỳ 2023 đạt 2.214 tỷ đồng). Lỗ sau thuế 77 tỷ đồng, quý đầu tiên lỗ trở lại sau 4 quý lãi liên tiếp.

Nguyên nhân khiến doanh thu quý I của KBC giảm sâu như vậy là do không bàn giao được đất KCN cho thuê.

Quý I/2024, KBC báo lỗ 77 tỷ đồng do không bàn giao được đất KCN cho thuê. Ảnh: Diên Vỹ tổng hợp từ BCTC

Mặc dù lợi nhuận quý I âm, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của KBC trong kỳ vẫn tăng vọt 3.700 tỷ lên 5.143 tỷ đồng, chủ yếu nhờ ghi nhận khoản tiền đặt cọc 5.650 tỷ đồng của CTCP Du lịch Sài Gòn - Hàm Tân. Đây là khoản nhận đặt cọc để đảm bảo việc ký kết và thực hiện hợp đồng môi giới BĐS tại dự án Khu đô thị Tràng Cát. Thời điểm hoàn trả tiền cọc là 20/9/2025. Theo đó, tại thời điểm kết thúc quý I/2024, số dư tiền mặt của KBC bao gồm cả tiền, tương đương tiền và tiền gửi có kỳ hạn 4-12 tháng tại các NHTM lên tới 6,24 nghìn tỷ.

Khoản tiền cọc hơn 5.600 tỷ trong số dư tiền mặt dồi dào kỳ vọng sẽ được KBC dùng để chi trả tiền sử dụng đất, chi phí GPMB, san lấp và xây dựng hạ tầng tại một loạt các dự án lớn mà doanh nghiệp đang triển khai đồng loạt hiện nay, góp phần đẩy nhanh tiến độ các dự án chưa hoàn thành trong bối cảnh quỹ đất sẵn sàng cho thuê của KBC đang giảm dần. Dù vậy, ý kiến từ một số công ty chứng khoán nhận định nhu cầu vốn của KBC trong thời gian tới vẫn rất lớn.

…KBC có thể vẫn phải tăng vay nợ vì áp lực nợ đáo hạn và nhu cầu vốn

Báo cáo tài chính quý I của KBC ghi nhận hàng tồn kho tính đến hết 31/3/2024 đạt 12.685 tỷ đồng, trong đó bao gồm Dự án KĐT và KCN Tràng Cát ( 8.244 tỷ đồng), Dự án KĐT Phúc Ninh (1.113 tỷ đồng), Dự án KCN Tân Phú Trung (936 tỷ đồng), Dự án NOXH Thị trấn Nềnh (776 tỷ đồng), Dự án KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (641 tỷ đồng), Dự án KĐT dịch vụ thương mại và nhà ở công nhân Tràng Duệ (255 tỷ đồng), Dự án KCN và KĐT Quang Châu (66 tỷ đồng) cùng một số dự án khác.

Trong số những dự án này, dự án KCN Tân Phú Trung, Nam Sơn Hạp Lĩnh và Quang Châu dự kiến sẽ có điểm rơi bàn giao trong nửa sau của năm 2024 khi một số nút thắt pháp lý đã được tháo gỡ. Thực tế gần 30 ha đất KCN đã được KBC ký MOU trong 2023 nhưng chưa thể bàn giao, dự kiến sẽ sớm bàn giao.

Diễn biến tháo gỡ pháp lý được kỳ vọng sẽ giải phóng một phần lượng hàng tồn kho của KBC trong thời gian tới, nhưng cũng đồng nghĩa quỹ đất còn lại từ các dự án cũ sẽ suy giảm đáng kể từ năm 2024. Một báo cáo phân tích doanh nghiệp mới đây của Chứng khoán BIDV (BSC) ước tính đến cuối năm 2024, KBC chỉ còn khoảng 77 ha diện tích thương phẩm, bao gồm: 34 ha Tân Phú Trung và 43 ha từ Nam Sơn Hạp Lĩnh. KBC đang phải đẩy mạnh dự án Tràng Duệ 3, CCN Hưng Yên, CCN Long An để gối đầu.

Trong bối cảnh quỹ đất sẵn sàng cho thuê từ các dự án cũ không còn nhiều, nhu cầu vốn lớn để đầu tư nhanh các dự án KCN mới là tất yếu với KBC (bảng dưới).

Ảnh: BSC

Theo cập nhật từ Kinh Bắc tại ĐHĐCĐ, các KCN, CCN mới thuộc các công ty con đã được phê duyệt quyết định chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư bao gồm: CCN phụ trợ Tràng Duệ - Hải Phòng 58,75 ha; KCN Tân Tập - Long An 654 ha, KCN Lộc Giang - Long An 466 ha, các CCN Long An (Tân Tập và Phước Vĩnh Đông) hơn 219 ha. KCN Tràng Duệ 3 đã được duyệt quy hoạch 1/2000, đang chờ chấp thuận chủ trương đầu tư. Ngoài ra, công ty đang chuẩn bị quỹ đất KCN mới tại các địa phương như Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hậu Giang, Cần Thơ, Vũng Tàu… với tổng diện tích dự kiến khoảng 3.500 ha đất KCN và 650 ha đất khu đô thị.

Bên cạnh nhu cầu nguồn vốn, một nguyên nhân khác có thể làm tăng áp lực dòng tiền của KBC trong thời gian tới, là khoản nợ gốc dự kiến đến hạn từ dự án Tràng Cát.

Báo cáo tài chính quý I/2024 thể hiện KBC và nhóm công ty liên quan vay 7.631 tỷ đồng từ ngân hàng PVCombank. Các khoản vay này đã tồn tại từ năm 2020, thông thường sẽ có thời hạn vay là 5 năm, do vậy, theo tìm hiểu của BSC, có thể sẽ bắt đầu đáo hạn từ 2024 – 2025.

Với những áp lực nguồn vốn và nợ dự kiến đáo hạn, BSC kỳ vọng KBC có thể phải bán sỉ một phần dự án Tràng Cát (BSC ước tính khoảng 20ha, tương ứng doanh thu khoảng 3.000 tỷ và biên lãi gộp 50% trong năm 2025).

Không đưa ra dự báo về việc bán sỉ một phần dự án, nhưng Chứng khoán MB (MBS) trong một báo cáo hồi cuối tháng 5 vừa qua kỳ vọng KBC sẽ tăng quy mô vay nợ trong năm 2024-2025 để tài trợ vốn cho các dự án Tràng Duệ 3 và Tràng Cát.

ĐHĐCĐ Kinh Bắc sáng 19/6 đã trình cổ đông thông qua phương án phát hành 250 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho dưới 100 nhà đầu tư, qua đó nâng vốn điều lệ từ 7.676 tỷ đồng lên 10.176 tỷ đồng. KBC muốn dùng số tiền huy động để tái cơ cấu các khoản nợ, tăng quy mô vốn hoạt động, đầu tư góp vốn vào công ty con và công ty liên kết; mua cổ phần, phần vốn góp của các công ty để thực hiện các hoạt động mua bán sáp nhập doanh nghiệp có tiềm năng phù hợp với hoạt động kinh doanh; và bổ sung vốn lưu động.

Tại Đại hội, Chủ tịch KBC Đặng Thành Tâm cho biết dự kiến giá chào bán tại thời điểm phát hành ít nhất trên 40.000 đồng/cp, nếu có giảm 20% thì cũng ngang với giá cổ phiếu bây giờ hoặc cao hơn.

Trước đó, HĐQT KBC cũng vừa thông qua nghị quyết về việc sử dụng 10 triệu cổ phiếu KBC trong tổng số hơn 138,6 triệu cổ phiếu KBC mà ông Đặng Thành Tâm đang nắm giữ để làm tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho các khoản vay trong năm 2024 của công ty. Thời gian bảo đảm được tính từ ngày phát hành các khoản vay từ ngày 17/6 đến khi toàn bộ nghĩa vụ trả nợ vay được hoàn tất.