Kỳ vọng dòng vốn chảy vào bất động sản

Dù lãi suất ưu đãi cho người mua nhà ở xã hội chỉ ở mức 2 - 3% nhưng nhiều ngân hàng vẫn gặp khó trong việc mở rộng cho vay. Ảnh: Quang Vinh.

Khơi thông dòng vốn

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây đã có công văn hướng dẫn 9 ngân hàng áp dụng lãi suất ưu đãi cho người trẻ dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội (NOXH). Lãi suất được quy định thấp hơn 2% trong 5 năm đầu và 1% trong 10 năm tiếp theo so với lãi suất trung và dài hạn bình quân của 4 ngân hàng lớn (Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank), với mức lãi suất cố định đến ngày 30/6/2025 là 6,1%/năm.

Thực tế ngay từ đầu năm NHNN đã chủ động triển khai các giải pháp nhằm thúc đẩy tăng trưởng tín dụng, bao gồm việc đẩy mạnh giải ngân gói tín dụng 145.000 tỷ đồng cho NOXH. Các ngân hàng thương mại được khuyến khích mở rộng tín dụng vào các dự án bất động sản (BĐS) phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là các dự án NOXH và nhà ở cho người thu nhập thấp...

Giới chuyên gia nhận định, tiềm năng của phân khúc cho vay mua nhà vẫn rất lớn. Do đó, các ngân hàng dự kiến tiếp tục đẩy mạnh cấp tín dụng cho hoạt động kinh doanh BĐS, từ đó góp phần tăng nguồn cung nhà ở và tạo điều kiện cho người dân tiếp cận vốn vay thuận lợi hơn để mua nhà ở hoặc đầu tư.

Theo số liệu của NHNN, tính đến ngày 28/5, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đạt hơn 16,6 triệu tỷ đồng, tăng 6,32% so với đầu năm. Còn theo số liệu từ Bộ Xây dựng, riêng tín dụng BĐS, quý I năm nay ghi nhận mức tăng 7,49%, cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng chung toàn thị trường là 3,91%. Đà tăng tích cực này phản ánh sự cải thiện đồng thời từ cả phía cung và cầu, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cho vay tiếp tục duy trì ở mức thấp.

Một điểm sáng nổi bật là tín dụng dành cho NOXH đã bật tăng trở lại sau giai đoạn điều chỉnh. Tính đến cuối tháng 4/2025, tổng dư nợ tín dụng NOXH đạt 2.764 tỷ đồng, tăng 4,84% so với tháng trước, mức tăng cao nhất trong 3 tháng gần đây (tháng 3 tăng 1,7%, tháng 2 giảm 2,55%).

Sự hồi phục ấn tượng này đến từ việc các ngân hàng thương mại tích cực triển khai sản phẩm tín dụng ưu đãi dành cho người thu nhập thấp. Các gói vay linh hoạt về kỳ hạn, lãi suất cạnh tranh, phù hợp khả năng chi trả của người lao động đã tạo thêm động lực cho khách hàng tiếp cận nhà ở, đồng thời thúc đẩy dòng vốn chảy mạnh hơn vào phân khúc NOXH.

Đẩy mạnh phân khúc nhà ở giá rẻ

Báo cáo tài chính quý I/2025 của 12 ngân hàng niêm yết cho thấy, hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của các ngân hàng này tăng mạnh. Tại Techcombank, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS chiếm gần 34% tổng dư nợ cho vay và tăng gần 15% so với cuối năm trước. Tại PGBank, cho vay kinh doanh BĐS tăng tới 34,4%, trong khi con số này tại VIB là 25%, HDBank tăng 17%...

Song nhiều DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS kiến nghị, để có thể tăng cung NOXH rất cần vốn cho DN, do vậy cần thiết điều chỉnh thời gian thẩm định ngắn lại, thời gian cho vay vốn dài lên để đảm bảo nguồn vốn cho các nhà đầu tư.

Đại diện Becamex chia sẻ, cần chương trình cho vay ưu đãi với thời gian dài và lãi suất cố định. “100% các quốc gia thành công trong xây dựng NOXH đều có chính sách cho vay 25 năm với lãi suất cố định. Điều này rất cần thiết, vừa cho đối tượng mua nhà, vừa cho chủ đầu tư”- đại diện Becamex nêu.

Bà Kim Oanh - đại điện Công ty cổ phần địa ốc Kim Oanh cho biết, hưởng ứng đề án 1 triệu căn NOXH, DN đặt mục tiêu phát triển 40.000 căn từ nay đến năm 2028. Tuy nhiên, để DN hoàn thành mục tiêu này, cần đảm bảo chương trình tín dụng cho vay 120.000 tỷ đồng và lãi suất ổn định 10 năm. Đồng thời, DN mong được hỗ trợ tài chính linh hoạt: Lãi suất ưu đãi giảm từ 1-2% cho người thu nhập thấp, chính sách phù hợp từng nhóm.

Giới chuyên gia đánh giá, ngân hàng luôn đồng hành cùng DN, nhưng chính ngân hàng cũng e ngại rủi ro nợ xấu. Do vậy DN BĐS cần thông tin hoạt động một cách minh bạch, công khai.

Nêu quan điểm, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng: “Quan trọng nhất lúc này là các DN BĐS phải tiếp tục đẩy mạnh tái cơ cấu, tập trung đầu tư vào phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, NOXH...; Nhà nước chủ động điều tiết nguồn cung đất đai cho thị trường thông qua việc cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để DN có thể nhanh chóng triển khai dự án nhà ở vừa túi tiền, tăng nguồn cung, thanh khoản cho thị trường”.

Nhiều giải pháp được đưa ra nhằm cân bằng nguồn cung bất động sản. Ảnh: Minh Phương.

Sẵn sàng cho vay đối với dự án đủ pháp lý

Nói về vấn đề dòng vốn cho thị trường BĐS, ông Nguyễn Quốc Hùng – Phó Chủ tịch Hiệp hội Ngân hàng cho rằng, phía ngân hàng cần phải linh động cho vay đối với DN chân chính, dự án đẩy đủ pháp lý và dành nhiều hơn nguồn lực vốn vay cho các dự án nhà ở giá rẻ, NOXH – những sản phẩm có tính thanh khoản cao, từ đó sẽ kiểm soát được những rủi ro về tín dụng.

Ông Trần Anh Thắng – Phó Tổng Giám đốc NHTM CP Xuất nhập khẩu (Eximbank) thông tin, hiện nay có hai nhóm đối tượng chính cần cấp vốn trong lĩnh vực BĐS là chủ đầu tư và người mua nhà. Tuy nhiên, việc giải ngân cho các chủ đầu tư đang gặp không ít vướng mắc do nhiều dự án chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý, đặc biệt liên quan đến giao đất và chủ trương đầu tư. Tình trạng tắc nghẽn kéo dài, có DN đề nghị vay vốn từ năm 2023 nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết. Ngoài ra, việc xác định giá bán sản phẩm của chủ đầu tư cũng khiến ngân hàng mất nhiều thời gian, ảnh hưởng đến tiến độ thu hồi vốn.

Với nhóm người mua NOXH, ông Thắng cho biết, Eximbank không đăng ký tham gia gói tín dụng 145.000 tỷ đồng do Nhà nước hỗ trợ, nhưng vẫn đang triển khai cấp hạn mức tín dụng cho các dự án có tổng mức đầu tư trên 5.000 tỷ đồng, trong đó đã giải ngân gần 1.100 tỷ đồng cho các dự án NOXH.

Dù lãi suất ưu đãi cho người mua NOXH chỉ ở mức 2-3%, Eximbank và nhiều ngân hàng khác vẫn gặp khó khăn trong việc mở rộng cho vay. Nguyên nhân là do nguồn vốn huy động trung và dài hạn có lãi suất khá cao, từ 5,5-6%, trong khi kỳ hạn cho vay NOXH kéo dài tới 20-25 năm. Việc sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn khiến ngân hàng đối mặt với rủi ro thanh khoản và thiếu nguồn lực.

Từ thực tế đó, Eximbank đề xuất NHNN sớm xây dựng một cơ chế tín dụng riêng dành cho các ngân hàng tham gia tài trợ các dự án NOXH. Cụ thể, cần có quy định rõ về thời hạn vay, thời gian ân hạn nợ gốc và lãi, đồng thời cần tách room tín dụng cho vay NOXH ra khỏi hạn mức tăng trưởng tín dụng chung. Ông Thắng cho rằng, những ngân hàng tích cực tham gia các chương trình phát triển NOXH nên được ưu tiên về hạn mức tín dụng riêng để tạo động lực mở rộng cho vay trong lĩnh vực này.

Tại sự kiện gặp gỡ nhà đầu tư cá nhân và công bố kết quả kinh doanh quý I/2025, lãnh đạo Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) nhận định thị trường BĐS có nhiều cơ hội hồi phục và tăng trưởng trở lại. Tuy nhiên, tốc độ phục hồi vẫn phụ thuộc vào các yếu tố địa chính trị toàn cầu cũng như chính sách thuế từ Mỹ – những yếu tố có thể tác động trực tiếp đến nền kinh tế Việt Nam và thế giới.

Ông Nguyễn Anh Tuấn - Giám đốc Khối Ngân hàng Bán lẻ Techcombank cho biết, khi đánh giá triển vọng của thị trường BĐS, ngân hàng xem xét trên 2 phương diện: nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ. Đồng thời, Techcombank cũng tiến hành đánh giá toàn diện trên nhiều phân khúc BĐS khác nhau. “Chúng tôi ghi nhận những tín hiệu tích cực từ cả nguồn cung và sức hấp thụ của thị trường. Với tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, thu nhập người dân cải thiện và sự quyết liệt của Chính phủ trong việc thúc đẩy phát triển hạ tầng, kỳ vọng BĐS sẽ tăng trưởng bền vững trong dài hạn”- ông Tuấn nhấn mạnh.

Hồ Hương