Lãi suất cao, bất động sản bước vào cuộc sàng lọc mới

Dự án có chất lượng vẫn “đắt hàng”

PV: Trong bối cảnh lãi suất thả nổi tăng, tình hình hấp thụ căn hộ trên thị trường TP. Hồ Chí Minh thời gian gần đây diễn biến ra sao, thưa bà?

Bà Cao Thị Thanh Hương: Thực tế, những dự án có chất lượng vẫn có khả năng bán tốt. Chẳng hạn, dự án của chủ đầu tư có tên tuổi, chất lượng tốt, bàn giao đúng hạn, hoặc nằm tại những khu vực khan hiếm nguồn cung, như khu vực nội thành, vẫn có thể đạt lượng bán tích cực.

Tuy nhiên, nếu nhìn trên bình diện toàn thị trường, tỷ lệ hấp thụ trong quý II đã giảm khá mạnh.

PV: Những dự án phải giãn hoặc dời kế hoạch bán hàng chủ yếu gặp vấn đề về vị trí, nhu cầu ở thực hay còn yếu tố nào khác?

Bà Cao Thị Thanh Hương: Có rất nhiều yếu tố. Phần lớn sản phẩm căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh hiện thuộc phân khúc hạng A và hạng B, mức giá không thấp. Khi người mua phải sử dụng đòn bẩy tài chính, chi phí vay cũng trở thành một gánh nặng đáng kể.

Dù nhóm người có thu nhập tốt có khả năng chi trả cao hơn nhóm bình dân, nhưng áp lực từ lãi vay vẫn là vấn đề đối với tất cả các nhóm khách hàng.

Bà Cao Thị Thanh Hương

Lợi thế về vốn không đồng nghĩa doanh nghiệp nước ngoài có thể hoàn toàn chi phối cuộc chơi. Chủ đầu tư trong nước vẫn nắm giữ lợi thế quan trọng về pháp lý và quỹ đất, trong khi doanh nghiệp ngoại có thế mạnh về vốn, công nghệ và kinh nghiệm phát triển. Sự bổ trợ này có thể thúc đẩy các thương vụ hợp tác, mua bán - sáp nhập (M&A) theo hướng đôi bên cùng có lợi.

Hiện lãi suất thả nổi đã lên khoảng 13 - 15%, tùy ngân hàng. Đây rõ ràng là áp lực rất lớn đối với dòng tiền của người mua nhà. Do đó, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh trong quý vừa qua chỉ khoảng 32%.

Khi chi phí vốn đắt đỏ, người mua sẽ thận trọng hơn và có xu hướng gửi gắm quyết định mua vào những chủ đầu tư, dự án mà họ cảm thấy chắc chắn, có uy tín. Theo đó, những dự án mới của các chủ đầu tư chưa có tên tuổi tại TP. Hồ Chí Minh có thể gặp khó khăn hơn về tốc độ bán hàng. Các dự án có giá quá cao cũng sẽ bán chậm hơn.

Chủ đầu tư chia sẻ áp lực lãi suất

PV: Theo quan sát của bà, trong bối cảnh sức mua chịu áp lực, các chủ đầu tư đang có những giải pháp gì để hỗ trợ khách hàng?

Bà Cao Thị Thanh Hương: Khi lãi suất cao và muốn thúc đẩy sức mua, một trong những chính sách phổ biến được nhiều chủ đầu tư áp dụng là hỗ trợ lãi suất cho khách hàng.

Lãi suất thả nổi có thể ở mức 13 - 15%, nhưng một số chủ đầu tư có thể bù một phần chi phí để người mua được hưởng mức lãi suất khoảng 7 - 10% sau giai đoạn ưu đãi của ngân hàng. Hiện đã có một số chủ đầu tư triển khai chính sách này.

Trong trường hợp không hỗ trợ lãi suất, một số chủ đầu tư kéo dài thời gian thanh toán lên khoảng 5 năm. Trước đây, tiến độ thanh toán thường tương ứng với thời gian xây dựng một dự án chung cư, khoảng 3 năm, nhưng hiện nay, thời gian này được kéo dài hơn để giảm áp lực dòng tiền cho người mua.

Lãi suất tăng cao khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản thận trọng hơn trước khi “xuống tiền”. Ảnh: Việt Dũng.

Một chính sách khác cũng đang xuất hiện trở lại là khách hàng được nhận nhà sớm với tỷ lệ thanh toán ban đầu thấp hơn.

Thông thường, người mua phải thanh toán khoảng 50%, thậm chí 90%, mới được nhận nhà. Nhưng hiện có một số chủ đầu tư chỉ yêu cầu thanh toán khoảng 30% là có thể nhận nhà. Khi nhận nhà sớm, người mua có thể vào ở, qua đó giảm chi phí thuê nhà. Nếu mua để đầu tư, họ cũng có thể đưa căn hộ vào khai thác cho thuê ngay, tạo dòng tiền để bù đắp một phần chi phí tài chính.

Đây là chính sách từng xuất hiện khá nhiều trong giai đoạn Covid-19. Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng có khả năng triển khai, bởi chính sách này đòi hỏi doanh nghiệp phải có bảng cân đối kế toán đủ mạnh và khả năng cân đối nguồn vốn tốt.

Bài toán phát huy lợi thế

PV: Như vậy, chủ đầu tư nội đang đứng trước bài toán khó: nếu không bán được hàng thì áp lực tài chính tăng, còn muốn bán được hàng lại phải đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ. Bối cảnh này có phải là cơ hội để các chủ đầu tư nước ngoài phát huy lợi thế về nguồn vốn, và chủ đầu tư trong nước có gặp bất lợi gì không, thưa bà?

Bà Cao Thị Thanh Hương: Đúng là các chủ đầu tư nước ngoài có lợi thế rất lớn về vốn. Chẳng hạn, trong khi chúng ta đang nói đến mức lãi suất 13 - 15% tại các ngân hàng Việt Nam, một chủ đầu tư Nhật Bản có thể sử dụng nguồn vốn từ Nhật Bản với lãi suất chỉ khoảng 2 - 5%.

Trong thời gian tới, thị trường vốn sẽ là một câu chuyện đáng chú ý. Trong khi nguồn vốn trong nước còn nhiều rào cản đối với các chủ đầu tư, thì nhà đầu tư ngoại có thể coi đây là cơ hội để tham gia sâu hơn vào thị trường Việt Nam.

Tuy nhiên, không nên nhìn theo hướng chủ đầu tư trong nước hoàn toàn bất lợi. Thị trường bất động sản Việt Nam có sự phân chia lợi thế khá rõ.

Chủ đầu tư trong nước có thể không có lợi thế về chi phí vốn, nhưng lại có lợi thế rất lớn về pháp lý và quỹ đất. Họ hiểu thị trường, biết cách triển khai pháp lý và đã tích lũy được những quỹ đất có giá trị.

Trong khi đó, các doanh nghiệp nước ngoài có lợi thế về vốn, công nghệ và chất lượng, nhưng có thể chưa am hiểu sâu về pháp lý địa phương và gặp khó khăn trong việc tạo lập quỹ đất.

Vì vậy, đây có thể là cơ sở để hai bên ngồi lại với nhau, kết hợp với nhau, tạo ra quan hệ đôi bên cùng có lợi.

Nếu quá trình này diễn ra, người mua cuối cùng có thể là bên hưởng lợi khi thị trường xuất hiện những sản phẩm được phát triển tốt hơn.

PV: Xin cảm ơn bà!