Lãi suất thả nổi và 'bài toán' dòng tiền khắc nghiệt của người vay mua nhà

Nhưng chỉ sau một chu kỳ điều chỉnh, khi lãi suất thả nổi leo lên 10–14%/năm, thậm chí cao hơn, bài toán tài chính lập tức đảo chiều. Từ chỗ “vừa sức”, nhiều khoản vay nhanh chóng trở thành gánh nặng, đẩy người vay vào khó khăn chưa từng có.

Áp lực đè nặng

Anh Hoàng Minh, một nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM, từng xem đòn bẩy tài chính là công cụ tối ưu hóa lợi nhuận. Trong giai đoạn lãi suất thấp, anh mở rộng danh mục với tổng dư nợ gần 20 tỷ đồng, phân bổ qua nhiều ngân hàng.

Khi đó, chi phí vốn quanh 6,5–7%/năm, dòng tiền cho thuê kết hợp kỳ vọng tăng giá đủ để bù đắp và tạo lợi nhuận. Tuy nhiên, khi các khoản vay lần lượt hết ưu đãi, lãi suất chuyển sang thả nổi và tăng dần lên xấp xỉ 10%/năm, thậm chí cao hơn, toàn bộ cấu trúc tài chính của anh bắt đầu lung lay.

Chỉ riêng phần chênh lệch vài điểm phần trăm đã khiến chi phí lãi vay mỗi tháng tăng thêm hàng chục triệu đồng. Trong bối cảnh thị trường thanh khoản chậm, tài sản khó bán, còn giá cho thuê không tăng tương ứng, anh Minh rơi vào thế kẹt, giữ tài sản thì dòng tiền âm, bán đi lại phải chấp nhận chiết khấu sâu.

Lãi suất thả nổi đang trở thành gánh nặng của không ít người vay mua nhà.

“Từ một nhà đầu tư chủ động, tôi chuyển sang trạng thái phòng thủ, cắt giảm chi tiêu, trì hoãn kế hoạch mở rộng và cân nhắc bán bớt tài sản để giảm áp lực nợ”, anh Minh chia sẻ.

Không sử dụng đòn bẩy lớn như giới đầu tư, nhưng những người mua nhà để ở cũng không tránh khỏi làn sóng áp lực. Chị Lan Anh (quê Tây Ninh), một nhân viên văn phòng ở TP.HCM, vay khoảng 1,2 tỷ đồng để mua căn hộ đầu tiên với tỷ lệ vay 50% giá trị tài sản, mức được coi là an toàn theo nhiều khuyến nghị tài chính.

Trong hai năm đầu, lãi suất ưu đãi 6,7%/năm giúp chị duy trì khoản trả nợ khoảng 10 triệu đồng mỗi tháng, vừa vặn với thu nhập của hai vợ chồng. Nhưng khi bước vào giai đoạn thả nổi, lãi suất tăng lên quanh 10–11%/năm đã đẩy nghĩa vụ trả nợ lên 14–15 triệu đồng.

“Khoản tăng thêm vài triệu mỗi tháng, thoạt nhìn không lớn, nhưng lại làm thay đổi toàn bộ cân đối tài chính gia đình tôi. Tỷ lệ trả nợ trên thu nhập vọt lên gần một nửa, vượt xa ngưỡng an toàn. Những kế hoạch tích lũy, sinh con hay đầu tư dài hạn vợ chồng tôi buộc phải hoãn lại”, chị Lan Anh cho hay.

Thậm chí, vợ chồng chị Lan Anh đang bắt đầu tính đến phương án cho thuê lại chính căn hộ của mình để giảm áp lực, chấp nhận quay về cuộc sống thuê nhà. Giấc mơ an cư trở nên mong manh hơn bao giờ hết.

Quá trình "thanh lọc" không dễ chịu

Ở một lát cắt khác của thị trường, gia đình anh Tuấn, thuộc nhóm trung lưu điển hình tại TP.HCM, lại phải đối mặt với áp lực kép. Khoản vay 1,3 tỷ đồng của anh bước vào giai đoạn trả cả gốc lẫn lãi sau thời gian ân hạn, đúng lúc lãi suất thả nổi tăng lên khoảng 12%/năm.

Nghĩa vụ tài chính hàng tháng vì thế tăng gần gấp đôi, từ khoảng 15 triệu lên hơn 25 triệu đồng. Điều đáng lo ngại không chỉ nằm ở chi phí vốn tăng, mà còn ở việc thu nhập không tăng tương ứng, thậm chí có dấu hiệu chững lại trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động.

Khi hai biến số quan trọng nhất, lãi suất và thu nhập, cùng diễn biến theo hướng bất lợi, áp lực tài chính nhanh chóng trở nên hữu hình. Gia đình anh Tuấn buộc phải thắt chặt chi tiêu, cắt giảm từ sinh hoạt thường ngày đến các kế hoạch dài hạn.

Dù vậy, khả năng cân đối dòng tiền vẫn rất mong manh, và phương án bán tài sản hoặc vay thêm để duy trì thanh khoản đã bắt đầu được tính đến như những kịch bản phòng thủ.

Ba câu chuyện, ba hoàn cảnh khác nhau, nhưng cùng hội tụ ở một điểm chung, những tính toán tài chính ban đầu đều được xây dựng trên giả định lãi suất ổn định hoặc chỉ biến động nhẹ. Khi thực tế đi chệch khỏi giả định đó, toàn bộ tính toán lập tức bị thử thách.

Lãi suất thả nổi, về bản chất, không phải rủi ro nếu người vay có đủ “biên an toàn”. Nhưng trong bối cảnh giá nhà tăng nhanh những năm gần đây, buộc người mua phải vay tỷ lệ cao hơn, trong khi thu nhập không tăng tương xứng, biên an toàn ấy ngày càng bị thu hẹp.

Dữ liệu thị trường cho thấy đây không phải là hiện tượng đơn lẻ. Nhiều khoản vay ký trong giai đoạn 2024–2025 đang đồng loạt bước vào kỳ thả nổi, với lãi suất phổ biến 12–14%/năm, thậm chí có thời điểm chạm 16%.

Đồng thời, khi thời gian ân hạn nợ gốc kết thúc, người vay phải trả cả gốc lẫn lãi, khiến nghĩa vụ tài chính hàng tháng tăng mạnh, có trường hợp gần như gấp đôi so với trước.

Rủi ro càng lớn hơn khi yếu tố “độ trễ” của chu kỳ tín dụng bắt đầu bộc lộ. Những khoản vay hiện tại có thể vẫn trong tầm kiểm soát, nhưng áp lực thực sự có thể dồn về các năm 2027–2028, khi nhiều hợp đồng đồng loạt hết ưu đãi.

Trong bối cảnh đó, chuyên gia tài chính Lê Quốc Kiên, cho biết hành vi thị trường đang thay đổi rõ rệt. Người mua nhà trở nên thận trọng hơn, nhiều người trì hoãn quyết định, tiếp tục thuê nhà để tích lũy. Nhà đầu tư giảm sử dụng đòn bẩy, ưu tiên quản trị rủi ro và dòng tiền thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá.

Thanh khoản thị trường vì thế chậm lại, đặc biệt ở những khu vực từng tăng trưởng nóng. Dòng tiền không rút khỏi bất động sản, nhưng đang được tái phân bổ vào những tài sản có giá trị thực và khả năng khai thác dòng tiền rõ ràng hơn.

Ở góc nhìn dài hạn, theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bất động sản Nhà ở CBRE Việt Nam, áp lực lãi suất có thể được xem như một phép thử cần thiết. Khi vốn không còn rẻ, thị trường buộc phải điều chỉnh về trạng thái cân bằng hơn, loại bỏ những quyết định đầu tư dựa quá nhiều vào kỳ vọng.

Tuy nhiên, đối với từng cá nhân, quá trình “thanh lọc” này không hề dễ chịu. Nó đòi hỏi sự đánh đổi bằng mức sống, bằng kế hoạch tương lai, thậm chí bằng chính tài sản đã dày công tích lũy.

Giấc mơ an cư, vì thế, đang được “tái định giá” trong một bối cảnh hoàn toàn khác. Không còn là câu chuyện của việc có thể vay được bao nhiêu, mà là khả năng chịu đựng được biến động lãi suất trong suốt vòng đời khoản vay kéo dài hàng chục năm.

Khi lãi suất bước vào chu kỳ tăng và chưa có dấu hiệu giảm nhanh, câu hỏi quan trọng nhất đối với người vay không còn là “có nên mua nhà hay không”, mà là “liệu mình có đủ sức đi đến cuối hành trình tài chính đó hay không”.

Hưng Nguyên