Làm rõ giá tính thuế trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng và cho thuê tài sản

Các quy định về giá tính thuế trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng và cho thuê tài sản có hiệu lực từ ngày 1/7/2025.

Theo Điều 7, Nghị định số 181/2025/NĐ-CP, giá tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền thuê chưa bao gồm thuế, căn cứ theo hợp đồng ký kết. Trường hợp thanh toán tiền thuê theo kỳ hạn hoặc trả trước cho cả thời hạn thuê, thì giá tính thuế là khoản tiền tương ứng chưa có thuế giá trị gia tăng.

Riêng với hoạt động xây dựng, lắp đặt, giá tính thuế là giá trị của công trình, hạng mục công trình hoặc phần công việc được bàn giao, bao gồm cả máy móc, thiết bị, vật liệu – nhưng chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng. Trong trường hợp doanh nghiệp chỉ thực hiện phần thi công, lắp đặt (không bao thầu vật tư, thiết bị), thì giá tính thuế chỉ bao gồm phần giá trị dịch vụ xây lắp.

Điều 8 của Nghị định quy định rõ, giá tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng, trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ). Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được xác định trong một số trường hợp.

Cụ thể, trong trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (thông qua đấu giá hoặc không thông qua đấu giá), chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh quyết định cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức từ thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (chưa trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng về đất mà người sử dụng đất đã ứng trước (nếu có)).

Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng khi chuyển nhượng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước của khu đất, thửa đất nhận chuyển nhượng, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có).

Trường hợp thực hiện dự án BT được thanh toán bằng quỹ đất, thì giá đất được trừ là giá trị phần đất đó theo quy định pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP).

Đối với các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà ở để bán hoặc cho thuê, giá tính thuế được xác định là số tiền thu được theo tiến độ dự án (hoặc tiến độ thu tiền theo hợp đồng), trừ đi phần giá đất được xác định theo các khoản nêu trên, tính theo tỷ lệ phần trăm tương ứng.

Đặc biệt, khi xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ để bán (như chung cư), giá đất được trừ cho mỗi mét vuông nhà bán ra được tính bằng tổng giá đất được trừ chia cho tổng diện tích sàn xây dựng (không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm…).

Trường hợp doanh nghiệp không xác định được khoản tiền sử dụng đất hoặc thuê đất đã nộp ngân sách (khi nhận chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất), thì giá tính thuế sẽ là toàn bộ giá chuyển nhượng chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng.

Thùy Linh