Làm sao để đạt mục tiêu phát triển thị trường bất động sản năm 2023 ?
Kinh doanh bất động sản của Việt Nam chỉ thu hút gần 766 triệu USD vốn đầu tư nước ngoài (FDI) trong quý I/2023, đứng sau ngành công nghiệp chế biến - chế tạo và thấp hơn 71,6% so với cùng kỳ năm 2022. Việt Nam còn nhiều việc phải làm trong 3 quý tới để đạt mục tiêu của Chính phủ năm nay về phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững khi những chỉ dấu của ngành trong quý I còn đan xen giữa thuận lợi và thách thức.
Trong thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ đón nhận 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội theo Đề án đã phê duyệt của Chính phủ. Ảnh: Kỳ Phương
Nhà đầu tư nước ngoài tận dụng “điểm giao thời”
Báo cáo quý I/2023 của Colliers Việt Nam cho thấy, sau khi Trung Quốc mở cửa, World Bank đã nâng dự báo tăng trưởng của khu vực Đông Á và Thái Bình Dương năm 2023 lên 5,1% (so với 4,6% vào năm ngoái).
Trong khi đó, ngành kinh doanh bất động sản của Việt Nam chỉ thu hút gần 766 triệu USD vốn đầu tư nước ngoài (FDI) trong quý I/2023, đứng sau ngành công nghiệp chế biến – chế tạo và thấp hơn 71,6% so với cùng kỳ năm 2022.
Việt Nam còn nhiều việc phải làm trong 3 quý tới để đạt mục tiêu của Chính phủ năm nay về phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững khi những chỉ dấu của ngành trong quý I còn đan xen giữa thuận lợi và thách thức.
Nhờ độ mở kinh tế khá tốt, Việt Nam là điểm đến hấp dẫn với dòng vốn đầu tư nước ngoài, nhưng cũng đồng nghĩa có thể bị tác động khi nhu cầu toàn cầu suy giảm trong ngắn hạn. Các nhà đầu tư nước ngoài, chủ yếu từ Đông Bắc Á, Bắc Mỹ và châu Âu đang tận dụng thời điểm giảm tốc để mở rộng thị phần ở các phân khúc có cầu vượt cung tại Việt Nam. Tuy nhiên, mọi nước đi đều được tính toán kỹ lưỡng trong bối cảnh thị trường nội địa còn nhiều diễn biến khó đoán.
“Nhiều thương hiệu nhanh chóng gia nhập hoặc tăng số lượng cửa hàng nhằm đón đầu xu hướng tăng trưởng tiêu dùng ở các đô thị lớn. Chẳng hạn như Uniqlo, Muji, Haidilao, Beauty in the pot, %Arabica Điều này khiến tỷ lệ lấp đầy ở các trung tâm thương mại khu vực CBD (Central Business District) duy trì cao ở mức 95-97% tại TP. Hồ Chí Minh.” - Colliers dự đoán về cuộc gia nhập của những nhà tư nước ngoài vào thị trường bất động sản bán lẻ.
Ông David Jackson - Tổng giám đốc Colliers (Việt Nam), nhận định thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận một vài tín hiệu tích cực trong 3 tháng đầu năm 2023 khi tình hình lãi suất dần ổn định nhờ nỗ lực của Chính phủ. Điều này cải thiện tâm lý thị trường, đặc biệt với nhà đầu tư trong và ngoài nước có vốn mạnh tận dụng lúc “giao thời” này để đẩy nhanh quá trình thẩm định, đàm phán và giao dịch.
“Trong vài quý tới, thị trường kỳ vọng sẽ chứng kiến các thương vụ đầu tư quy mô lớn. Các phân khúc hồi phục tốt nhất là nhà ở, công nghiệp và bán lẻ, nhờ duy trì sức cầu và tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn. Xét trên tổng thể, điều này cho thấy Việt Nam vẫn là một trong những thị trường bất động sản được săn đón nhất trong khu vực nhờ được hậu thuẫn bởi các nền tảng vững chắc.” - ông David Jackson nói.
Ngoài các yếu tố khách quan, doanh nghiệp giai đoạn này cần phải điều chỉnh sản phẩm để phù hợp hơn với mặt bằng chung "túi tiền" của số đông. Ảnh: Kỳ Phương
Giao dịch nhiễu loạn
Theo thống kê từ Collier Việt Nam, tại TP. Hồ Chí Minh, giá sơ cấp của các dự án hạng sang ở quận 1 và khu đô thị mới Thủ Thiêm duy trì ở mức khoảng từ 160 triệu đồng - 390 triệu đồng/m2, trong khi giá thứ cấp của dự án dọc tuyến Metro 1 tăng nhẹ nhờ sức bật hạ tầng. Toàn quý I/2023 chỉ ghi nhận một dự án mới mở bán tại TP. Thủ Đức với tỷ lệ hấp thụ trung bình khoảng 40 - 60%.
Tại Hà Nội, nhiều chương trình ưu đãi được quảng bá nhằm kích cầu, nhưng giá bán vẫn cao so với khả năng chi trả của người mua. Giá sơ cấp trung bình của phân khúc bình dân đạt khoảng 31,8 triệu VND/m2 và của hạng sang đạt khoảng 98,5 triệu VND/m2.
Tại hai thị trường bất động sản lớn nhất nước, số lượng giao dịch ghi nhận vẫn trên đà giảm, một mặt do lãi suất và tín dụng còn hạn chế, mặt khác do vướng mắc pháp lý khiến một số dự án đình trệ, làm ảnh hưởng niềm tin khách hàng.
Tại thị trường Đà Nẵng, nguồn cung mới tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp trở lên, mặc dù nhu cầu địa phương tập trung vào các dự án nhà ở xã hội, căn hộ bình dân và nhà phố.
Ở phân khúc biệt thự, nhà phố, TP. Hồ Chí Minh chứng kiến tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong 3 năm qua, mặc dù cả giá bán sơ cấp và thứ cấp không tăng đáng kể và duy trì ở mức 112,5 triệu VND/m2. Tính đến cuối tháng 3/2023, thanh khoản toàn thị trường giảm xuống còn 15%.
Ngược lại, giao dịch trong thị trường Hà Nội sôi động hơn nhờ pháp lý dự án được cải thiện. Nguồn cung mới mở rộng về các khu vực ngoại thành như Hoài Đức, Gia Lâm và Mê Linh. Riêng huyện Hoài Đức chiếm đến 18% nguồn cung tương lai trong thời gian tới. Với lợi thế cảnh quan đẹp, Đà Nẵng có tiềm năng phát triển các dự án biệt thự du lịch và khu resort cao cấp với giá bán dao động từ 42,2 triệu - 84,4 triệu VND/m2.
Phân khúc căn hộ và nhà liền thổ trông có vẻ yên ắng ở bề nổi do giao dịch chững lại. Tuy nhiên, thực chất thị trường đang chuyển mình mạnh mẽ với các thương vụ M&A giá trị lớn, kỳ vọng hoàn tất trong thời gian tới.
Điều này là kết quả sau thời gian các chủ đầu tư trong nước tái thẩm định nguồn lực và chiến lược phù hợp, dẫn đến tái cấu trúc danh mục dự án hướng đến tính khả thi và nhu cầu thực. Điểm rơi của các quá trình đàm phán này dự đoán sẽ từ quý III/2023 trở đi, tùy thuộc vào tính chất phức tạp của thương vụ.
Với thị trường căn hộ dịch vụ, Colliers cho rằng, TP. Hồ Chí Minh là 1 trong 3 thị trường được kỳ vọng dẫn đầu hồi phục du lịch tại châu Á. Do đó, nhu cầu lưu trú đối với bất động sản nghỉ dưỡng như căn hộ dịch vụ, khách sạn và resort sẽ tiếp tục tăng, nhất là vào nửa cuối năm khi du khách Trung Quốc dự kiến quay lại. Phân khúc căn hộ dịch vụ nên tận dụng sức bật này để tăng cường chuẩn hóa chất lượng và dịch vụ. Mới đây nhất, thông tin về việc condotel, officetel được cấp quyền sở hữu có thời hạn giúp phân khúc này ngày càng hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư cá nhân.
