Làm sao hút vốn vào nhà ở cho thuê?

Nhu cầu đối với nhà ở cho thuê đang rất lớn. Ảnh: Hoàng Anh.

Sức nóng từ nhu cầu nhà ở tại các lõi đô thị

Thị trường nhà ở cho thuê Hà Nội gần đây ghi nhận những tín hiệu tăng nhiệt tại một số khu vực. Điều này cho thấy người dân đang có nhu cầu lớn đối với các sản phẩm này. Đây chính là động lực để phát triển mô hình nhà ở cho thuê, góp phần đảm bảo an sinh xã hội, ổn định thị trường lao động và thúc đẩy sự phát triển bền vững của các đô thị lớn.

Tại Hà Nội, trung tâm giáo dục, kinh tế và việc làm lớn nhất khu vực phía Bắc, mỗi năm, thành phố thu hút hàng trăm nghìn sinh viên, lao động trẻ và người nhập cư đến học tập, làm việc và sinh sống. Đặc biệt, giai đoạn từ tháng 6 đến tháng 9 hằng năm luôn là thời điểm nhu cầu thuê nhà tăng mạnh khi sinh viên và phụ huynh bắt đầu tìm kiếm nơi ở cho năm học mới.

Tuy nhiên, nhu cầu thuê nhà hiện nay không chỉ đến từ nhóm sinh viên. Đối với phần lớn người trẻ mới đi làm, lao động phổ thông hay các gia đình trẻ, việc mua nhà luôn đòi hỏi nhiều nỗ lực và tích lũy, nhất là trong bối cảnh giá nhà đang ngày càng tăng cao.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, từ quý III/2024 đến nay, phân khúc căn hộ thương mại tại Hà Nội đang từng bước thiết lập mặt bằng giá mới, với các dự án mở bán chủ yếu định vị từ mức 60 triệu đồng/m2. Với một căn hộ 70m2 tại các thành phố lớn có giá khoảng từ 5 - 7 tỷ đồng.

Việc giá nhà lập mặt bằng mới đang dẫn đến sự thay đổi trong lộ trình an cư của người trẻ. Giới trẻ hiện đại đang linh hoạt điều chỉnh kế hoạch lập gia đình và tách hộ, ưu tiên tối ưu hóa dòng tiền thông qua việc lựa chọn không gian sống cho thuê hoặc duy trì nếp sống gia đình đa thế hệ.

Trong bối cảnh đó, các sản phẩm nhà ở cho thuê không chỉ là lựa chọn thay thế cho nhóm khách hàng chưa đủ khả năng tiếp cận nhà ở, mà còn là hướng giúp thị trường cân bằng hơn trong việc đáp ứng nhu cầu an cư và nhu cầu đầu tư dài hạn.

Tại Hà Nội và TP.HCM, tỷ lệ hộ gia đình thuê nhà ngày càng tăng, đặc biệt tập trung ở nhóm người trẻ, lao động nhập cư và người mới lập nghiệp. Mặc dù vậy, nguồn cung nhà cho thuê chất lượng vẫn rất thiếu hụt.

Bên cạnh đó, quá trình chỉnh trang đô thị và phát triển hạ tầng đang tạo ra một làn sóng dịch chuyển dân cư mới, góp phần làm gia tăng nhu cầu thuê nhà tại Hà Nội.

Theo UBND TP Hà Nội, hiện các địa phương trên địa bàn đang triển khai giải phóng mặt bằng khoảng 1.428 dự án, trong đó có nhiều công trình trọng điểm như đường Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo cùng nhiều dự án hạ tầng lớn khác. Riêng các dự án trọng điểm này đã tác động trực tiếp tới hàng nghìn hộ dân.

Xa hơn, giai đoạn 2026 - 2030, Hà Nội dự kiến thu hồi gần 25.000ha đất để thực hiện hơn 3.100 dự án phát triển kinh tế - xã hội. Điều này đồng nghĩa với việc nhu cầu nhà ở tạm cư và nhu cầu thuê nhà trong thời gian chờ tái định cư sẽ tiếp tục gia tăng trong nhiều năm tới.

Mặt khác, nguồn cung nhà ở tái định cư hiện nay vẫn chưa thể đáp ứng ngay nhu cầu phát sinh. Nhiều hộ dân dù đã có phương án tái định cư vẫn lựa chọn thuê nhà gần nơi ở cũ để duy trì công việc, việc học của con cái và các mối quan hệ xã hội. Điều này tạo thêm áp lực đáng kể lên thị trường cho thuê tại các khu vực nội thành.

Giải bài toán "nguồn vốn" cho nhà ở cho thuê

Nhu cầu là rất lớn, song phân khúc nhà ở cho thuê hiện vẫn chưa phát triển tương xứng với tiềm năng. Hơn hai thập kỷ qua, Việt Nam đã phát triển rất mạnh các loại hình nhà ở để bán, nhưng gần như chưa hình thành được một hệ thống nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, dài hạn và có sự dẫn dắt bài bản từ nhà nước.

Thị trường cho thuê hiện nay phần lớn vẫn mang tính tự phát, nhỏ lẻ, thiếu quy hoạch đồng bộ và chưa bảo đảm được chất lượng sống ổn định cho người dân.

Phần lớn người lao động hiện vẫn đang sống trong các khu nhà trọ tự phát do cá nhân xây dựng tại các khu vực ven đô hoặc quanh khu công nghiệp. Những khu nhà này thường có diện tích nhỏ, mật độ cư trú cao, thiếu không gian sinh hoạt cộng đồng, hạ tầng xuống cấp và tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn về phòng cháy chữa cháy. Sau nhiều vụ cháy nhà trọ nghiêm trọng xảy ra tại Hà Nội và TP.HCM trong thời gian gần đây, vấn đề chất lượng nhà ở cho thuê càng trở nên đáng báo động.

Để thúc đẩy phân khúc này phát triển, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, Nhà nước cần giữ vai trò chủ đạo trong kiến tạo cơ chế và điều phối nguồn lực, đặc biệt trong quy hoạch, quỹ đất, tài chính, kiểm soát giá thuê và bảo đảm đúng đối tượng thụ hưởng về chính sách phát triển nhà ở cho thuê.

Khác với mô hình nhà ở để bán có thể thu hồi vốn nhanh, nhà ở cho thuê cần thời gian hoàn vốn rất dài, thường kéo dài từ 15-25 năm, trong khi biên lợi nhuận không cao. Nếu chỉ dựa vào cơ chế thị trường thông thường, khu vực tư nhân rất khó có động lực tham gia.

Do đó, Nhà nước cần có một số ưu đãi, cho phép giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất, miễn hoặc giảm nghĩa vụ tài chính trong những năm đầu vận hành, hoặc áp dụng cơ chế thanh toán theo tiến độ khai thác dự án.

Khi tỷ lệ lấp đầy ổn định và doanh thu cho thuê đạt ngưỡng nhất định, chủ đầu tư sẽ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo lộ trình đã cam kết. Cách tiếp cận này vừa giúp giảm áp lực vốn ban đầu cho doanh nghiệp, vừa không làm thất thu ngân sách nhà nước. Bên cạnh đó, có thể nghiên cứu cơ chế chuyển đổi linh hoạt giữa cho thuê và bán.

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia. Ảnh: NVCC.

Đối với phần diện tích chuyển sang bán, chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi đưa vào giao dịch. Ngược lại, phần diện tích tiếp tục duy trì cho thuê dài hạn sẽ được hưởng cơ chế thanh toán tiền đất theo tiến độ. Điều này vừa tạo sự công bằng giữa các hình thức khai thác bất động sản, vừa khuyến khích doanh nghiệp duy trì quỹ nhà cho thuê ổn định trong dài hạn.

Bên cạnh các ưu đãi, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng, điểm nghẽn lớn nhất đối với nhà ở cho thuê là vấn đề nguồn vốn. Nhà ở cho thuê đòi hỏi dòng vốn dài hạn, trong khi hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn nên rất khó đáp ứng.

Kinh nghiệm tại nhiều quốc gia trên thế giới cho thấy, họ đều sử dụng nguồn lực từ Chính phủ để phát triển nhà ở cho thuê. Do đó, theo ông Nghĩa, nếu Việt Nam muốn hình thành được nền tảng nhà ở cho thuê trong 10 năm tới để đáp ứng được nhu cầu nhà ở, thì cần sử dụng vốn đầu tư công và các nguồn vốn từ Chính phủ, thay vì quá trông chờ vào các gói tín dụng ưu đãi.

Minh chứng là thời gian vừa qua, gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội hiện mới giải ngân khoảng 2%.

Thực tế cho thấy, các doanh nghiệp rất khó tiếp cận vốn vay với mức lãi suất 6,1% theo quy định bởi chi phí huy động vốn của ngân hàng hiện đã ở mức 7-8%. Nhiều doanh nghiệp đang thiếu vốn, nhiều dự án xây dựng dở dang do khó khăn tài chính. Trong khi đó, bản thân các ngân hàng cũng là doanh nghiệp nên rất khó cho vay dài hạn với lãi suất thấp.

Chính vì vậy, nguồn vốn cho nhà ở cho thuê cần được huy động từ vốn Chính phủ và trái phiếu Chính phủ, bởi chỉ có trái phiếu Chính phủ mới có khả năng huy động vốn dài hạn khoảng 20 năm với lãi suất 3 - 4%, tạo điều kiện cho nhà ở cho thuê phát triển, ông Nghĩa nhận định.