Loạt giải pháp đột phá xử lý tài sản công dôi dư sau sáp nhập

Sau sáp nhập đơn vị hành chính, hàng vạn cơ sở nhà đất công rơi vào tình trạng bỏ hoang hoặc khai thác kém hiệu quả. Bộ Tài chính đã trình Chính phủ dự thảo Nghị quyết về cơ chế, chính sách đặc thù nhằm đẩy nhanh tiến độ xử lý, khai thác nhà, đất dôi dư sau quá trình tinh gọn tổ chức bộ máy và sắp xếp đơn vị hành chính theo thủ tục rút gọn.

Cụ thể, Bộ Tài chính đã đưa ra một loạt giải pháp mang tính đột phá và linh hoạt nhằm đẩy nhanh xử lý tài sản dôi dư. Các quy định sẽ được đơn giản hóa tối đa, đặc biệt là trong khâu xác định giá cho thuê và phân cấp mạnh mẽ hơn cho địa phương chủ động quyết định phương án khai thác. Pháp Luật TP.HCM đã trao đổi với Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế để làm rõ tính khả thi, rủi ro và triển vọng của chính sách này.

Tài sản dôi dư do vướng mắc cơ chế hậu sáp nhập

- Phóng viên: Thưa ông, nguyên nhân sâu xa nào khiến hơn 11.400 cơ sở nhà đất công biến thành “tài sản đóng băng” không được khai thác hiệu quả sau sáp nhập, dù khung pháp lý hiện hành về quản lý công sản khá chặt chẽ?

+ Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân: Dưới góc nhìn kinh tế công và quản trị tài sản nhà nước, hơn 11.400 cơ sở nhà đất công dôi dư trở thành “tài sản đóng băng” không phải do thiếu quy định pháp luật mà chủ yếu vì thiếu đồng bộ giữa cải cách bộ máy và cơ chế xử lý tài sản công.

TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế

Thứ nhất, quá trình sáp nhập được triển khai nhanh để tinh gọn bộ máy nhưng phương án sử dụng tài sản lại chậm hơn nhiều. Khi các đơn vị hợp nhất, số lượng trụ sở, văn phòng, nhà công vụ dư thừa xuất hiện ngay, trong khi việc xác định đơn vị tiếp nhận, chuyển đổi công năng hay đấu giá phải qua nhiều thủ tục, khiến tài sản bị bỏ không kéo dài.

Thứ hai, tâm lý e ngại trách nhiệm của một bộ phận cán bộ quản lý tài sản công là nguyên nhân đáng chú ý. Trong bối cảnh quy định quản lý, chuyển nhượng và đấu giá tài sản nhà nước được kiểm soát chặt để phòng ngừa thất thoát, nhiều địa phương chọn giữ nguyên hiện trạng thay vì chủ động đề xuất phương án xử lý do lo ngại rủi ro pháp lý.

Thứ ba, thị trường chưa được kết nối hiệu quả với nguồn lực công. Nhiều khu đất, trụ sở có giá trị kinh tế cao nhưng thiếu cơ chế linh hoạt để chuyển đổi sang mục đích thương mại, dịch vụ công hoặc hợp tác công - tư. Nguồn lực đất đai vì vậy chưa được đưa vào lưu thông trong khi nền kinh tế vẫn thiếu quỹ đất phát triển.

Đây là biểu hiện rõ của sự lãng phí nguồn lực quốc gia. Tài sản công không được khai thác hiệu quả đồng nghĩa vốn nhà nước bị đóng băng, ngân sách mất nguồn thu tiềm năng và xã hội mất cơ hội tạo ra tăng trưởng mới.

Điểm mấu chốt hiện nay không phải siết thêm quy định mà cần phân cấp mạnh hơn, minh bạch hơn và bảo vệ những người dám làm đúng pháp luật. Khi đó, hơn 11.400 cơ sở dôi dư sẽ không còn là gánh nặng mà có thể trở thành nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Khơi thông cơ chế, hàng vạn tài sản công dôi dư sẽ trở thành nguồn lực mạnh thúc đẩy kinh tế. (Trong ảnh: Một trụ sở bỏ không sau sáp nhập tại tỉnh Đắk Lắk. Ảnh: Vũ Long)

Hạ giá cho thuê phải đi kèm kiểm soát

- Bộ Tài chính đề xuất cơ chế hạ giá cho thuê nếu chào bán công khai không thành. Dưới góc độ pháp lý kinh tế, giải pháp này liệu có tạo ra kẽ hở gây thất thoát?

+ Về nguyên tắc, cho phép hạ giá cho thuê sau nhiều lần chào công khai không thành là giải pháp hợp lý, bởi tài sản công bỏ trống kéo dài cũng là một dạng thất thoát. Một trụ sở hay khu đất không được khai thác nhiều năm không chỉ xuống cấp mà còn làm mất nguồn thu ngân sách và cơ hội tạo giá trị gia tăng cho nền kinh tế.

Tuy nhiên, rủi ro thất thoát vẫn có thể phát sinh nếu cơ chế giảm giá không đi kèm điều kiện kiểm soát chặt chẽ. Kẽ hở lớn nhất nằm ở khả năng định giá ban đầu quá cao, sau đó tổ chức các đợt chào thuê không hiệu quả để tạo căn cứ giảm giá sâu. Khi đó, tài sản công có nguy cơ được chuyển giao quyền khai thác với mức giá thấp hơn giá trị thị trường.

Vì vậy, vấn đề không nằm ở việc có cho phép hạ giá hay không mà là thiết kế cơ chế hạ giá như thế nào. Theo tôi, cần bảo đảm ba nguyên tắc.

Một là, việc giảm giá phải theo lộ trình minh bạch, có biên độ cụ thể và được công khai trên hệ thống dữ liệu quốc gia về tài sản công.

Hai là, mỗi lần điều chỉnh phải dựa trên kết quả thẩm định độc lập và tín hiệu thị trường thay vì quyết định hành chính đơn thuần.

Ba là, toàn bộ quá trình đấu giá, đấu thầu hoặc cho thuê phải được số hóa để cơ quan kiểm toán, thanh tra và xã hội giám sát.

Cần thay đổi tư duy từ “giữ tài sản để tránh sai” sang “khai thác tài sản để tạo giá trị”. Một tài sản công cho thuê thấp hơn kỳ vọng nhưng tạo dòng tiền ổn định vẫn hiệu quả hơn nhiều so với việc bỏ hoang nhiều năm.

Nếu được thiết kế minh bạch và dựa trên nguyên tắc thị trường, cơ chế hạ giá không phải nguy cơ thất thoát mà có thể trở thành chìa khóa giải phóng nguồn lực đang bị đóng băng trong các cơ sở nhà đất công dôi dư.

Việc định giá cho thuê sát thị trường sẽ giúp giải phóng hiệu quả những tài sản công đang bỏ hoang không được sử dụng. (Trong ảnh: Một trụ sở công không được sử dụng nhiều năm tại Hà Nội. Ảnh: TRỌNG PHÚ)

Khai thác tạm đất công cần bốn điều kiện

- Việc cho phép khai thác ngắn hạn quỹ đất tối đa 5 năm chờ quy hoạch được xem là giải pháp “chữa cháy”. Theo ông, quy định này cần kèm điều kiện gì để thực thi hiệu quả?

+ Việc cho phép khai thác tạm thời quỹ đất công trong thời gian tối đa 5 năm chờ điều chỉnh hoặc hoàn thiện quy hoạch là giải pháp cần thiết. Tuy nhiên, đây không nên chỉ là biện pháp tình thế mà phải trở thành công cụ quản trị tài sản công hiệu quả.

Để chính sách phát huy hiệu quả và tránh phát sinh tiêu cực, cần ít nhất bốn điều kiện.

Thứ nhất, phải xác định rõ tính chất tạm thời của việc khai thác. Hợp đồng cần quy định cụ thể thời hạn, điều kiện chấm dứt và trách nhiệm hoàn trả mặt bằng khi Nhà nước triển khai quy hoạch chính thức.

Giải quyết thành công mặt bằng tài sản công dôi dư sẽ đóng góp nguồn lực khổng lồ cho kinh tế quốc gia. Ảnh: NGUYỄN DO

Thứ hai, việc lựa chọn đơn vị khai thác phải được thực hiện công khai thông qua đấu giá hoặc đấu thầu cạnh tranh nhằm bảo đảm giá trị khai thác sát thị trường và hạn chế lợi ích nhóm.

Thứ ba, cần ưu tiên các mô hình sử dụng tạo giá trị kinh tế - xã hội cao nhưng không làm thay đổi hiện trạng đất đai như bãi đỗ xe, trung tâm logistics tạm thời, không gian sáng tạo, khu thể thao cộng đồng hoặc dịch vụ công ích.

Thứ tư, toàn bộ quỹ đất đưa vào khai thác tạm thời cần được số hóa và công khai trên hệ thống dữ liệu quốc gia để người dân, doanh nghiệp và cơ quan giám sát cùng theo dõi.

Điều quan trọng nhất là không để đất công rơi vào trạng thái đóng băng nhiều năm. Nếu được thiết kế đúng, cơ chế khai thác ngắn hạn sẽ vừa tạo nguồn thu ngân sách, vừa duy trì giá trị tài sản công và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực quốc gia.

Học sinh Trường THPT Võ Trường Toản, phường Tân Thới Hiệp (TP.HCM) học tạm tại trụ sở phòng GD&ĐT quận 12 cũ trong thời gian trường sửa chữa, cải tạo. Ảnh: Nguyễn Quyên

Nguồn lực lớn cho tăng trưởng giai đoạn tới

- Biến gánh nặng tài sản dôi dư thành dư địa tăng trưởng là mục tiêu tham vọng. Ông dự báo ra sao về khả năng khơi thông nguồn thu ngân sách nếu cơ chế được duyệt?

+ Nếu cơ chế mới được thông qua và triển khai đồng bộ, khả năng khơi thông nguồn thu từ quỹ nhà đất công dôi dư là hoàn toàn khả thi. Tuy nhiên, giá trị lớn nhất không chỉ nằm ở khoản thu ngân sách trực tiếp mà còn ở việc kích hoạt nguồn lực đang bị đóng băng quay trở lại chu trình phát triển kinh tế.

Hiện hơn 11.400 cơ sở nhà đất công dôi dư thực chất là một kho dự trữ tài sản rất lớn của quốc gia. Nhiều khu đất, trụ sở nằm ở vị trí trung tâm đô thị, có giá trị thương mại và khả năng sinh lời cao.

Nếu tiếp tục bỏ hoang, Nhà nước không chỉ mất nguồn thu mà còn phải gánh chi phí bảo vệ, duy tu và khấu hao. Ngược lại, khi được cho thuê, liên doanh, khai thác tạm thời hoặc đấu giá công khai, các tài sản này sẽ tạo dòng tiền cho ngân sách.

Một trụ sở cho thuê giá rẻ vẫn mang lại lợi ích lớn hơn là bỏ hoang xuống cấp dần. Ảnh: TRỌNG PHÚ

Theo tôi, tác động của chính sách sẽ diễn ra theo ba tầng. Thứ nhất là nguồn thu trực tiếp từ cho thuê, chuyển nhượng hoặc khai thác tài sản công. Thứ hai là nguồn thu gián tiếp từ các hoạt động kinh tế hình thành trên các khu đất đó. Thứ ba là hiệu ứng lan tỏa đầu tư khi quỹ đất được sử dụng hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, để biến tiềm năng thành hiện thực, cần tránh tư duy tận thu ngắn hạn. Mục tiêu không phải bán thật nhanh để tăng thu trước mắt mà là lựa chọn phương án khai thác mang lại giá trị kinh tế cao nhất trong dài hạn.

Nếu cơ chế mới thực sự tháo gỡ được các rào cản về thủ tục và trách nhiệm thực thi, khối tài sản dôi dư hiện nay có thể trở thành một nguồn lực quan trọng cho tăng trưởng giai đoạn 2026-2030. Đây không chỉ là câu chuyện tăng thu ngân sách mà còn là phép thử về năng lực chuyển hóa tài sản công thành động lực phát triển quốc gia.

- Xin cảm ơn ông!

Gắn trách nhiệm người đứng đầu bằng kết quả

- Dự thảo mới được kỳ vọng sẽ phá vỡ “sức ỳ hành chính” tại các địa phương. Vậy làm thế nào để gắn trách nhiệm người đứng đầu nếu họ vẫn lúng túng, chậm xử lý?

+ Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân: Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay không còn nằm ở thiếu cơ chế mà nằm ở khâu thực thi. Nhiều địa phương đã xác định được tài sản công dôi dư nhưng việc xử lý vẫn kéo dài do tâm lý sợ trách nhiệm hoặc thiếu động lực hành động.

Nếu muốn phá vỡ sức ỳ hành chính, cần chuyển từ quản lý theo quy trình sang quản lý theo kết quả đầu ra.

Trước hết, phải quy định rõ trách nhiệm cá nhân của người đứng đầu đối với từng danh mục nhà đất công dôi dư. Mỗi tài sản cần có thời hạn xử lý cụ thể từ rà soát, lập phương án sử dụng đến đấu giá, cho thuê hoặc chuyển đổi công năng.