Loạt vi phạm tại chung cư có thể khiến chủ đầu tư bị phạt hàng trăm triệu đồng

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản. Nghị định có hiệu lực từ cuối tháng 8/2026.

 Trước đó, tại một chung cư tại TP HCM, cư dân tố chủ đầu tư chưa bàn giao phí bảo trì. Sau nhiều lần phản ánh, đến nay chủ đầu tư này đã bàn giao phí bảo trì.

Đáng chú ý, nghị định quy định cụ thể nhiều mức xử phạt đối với chủ đầu tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư và kinh phí bảo trì.

Cụ thể, theo Điều 59 Nghị định 339, chủ đầu tư có thể bị phạt từ 80 - 100 triệu đồng đối với một loạt hành vi như không mở tài khoản thanh toán để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; không có hoặc chậm có văn bản đề nghị UBND cấp xã tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu trong trường hợp thuộc quy định.

Mức phạt này cũng áp dụng với trường hợp chủ đầu tư không thông báo, thông báo không đầy đủ cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về tài khoản quản lý kinh phí bảo trì; không lập hoặc lập không đúng kế hoạch bảo trì.

Ngoài ra, chủ đầu tư không thực hiện đầy đủ trách nhiệm bảo trì, quản lý vận hành, khai thác theo dự án được phê duyệt trong thời gian chưa bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư cũng có thể bị xử phạt.

Đối với hành vi xác định kinh phí bảo trì không đúng quy định, không ghi hoặc ghi không đúng thông tin tài khoản quản lý kinh phí bảo trì trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, mức phạt được nâng lên 160 - 200 triệu đồng.

Cùng với đó, hành vi bán hoặc cho thuê chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư không đúng quy định cũng thuộc nhóm vi phạm có mức phạt từ 160 - 200 triệu đồng.

Mức phạt từ 200 - 260 triệu đồng được áp dụng đối với các hành vi như không bố trí hoặc bố trí không đủ diện tích làm nhà sinh hoạt cộng đồng; quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định; không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu. Chủ đầu tư không lập hoặc lập không đúng, không đầy đủ tài liệu quyết toán kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cũng thuộc nhóm vi phạm này.

Mức phạt cao hơn, từ 260 - 300 triệu đồng, được áp dụng đối với nhiều hành vi nghiêm trọng hơn.

Trong đó có việc tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư hoặc sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở. Chủ đầu tư cũng có thể bị phạt ở mức này nếu tự ý sử dụng phần diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu chung; thay đổi mục đích sử dụng phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Ngoài ra, việc xác định diện tích căn hộ hoặc phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng không đúng quy định cũng bị xử phạt.

Đặc biệt, không đóng hoặc đóng không đầy đủ kinh phí bảo trì đối với phần diện tích chủ đầu tư giữ lại, chưa bán hoặc chưa cho thuê mua tại thời điểm bàn giao nhà chung cư cũng thuộc nhóm hành vi có mức phạt từ 260 - 300 triệu đồng. 

Cùng mức phạt này là các hành vi không bàn giao, bàn giao chậm hoặc không đầy đủ hồ sơ nhà chung cư cho Ban quản trị; không bàn giao, bàn giao chậm hoặc không đầy đủ kinh phí bảo trì và tiền lãi phát sinh; quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì không đúng quy định.

Không chỉ phạt tiền, Nghị định 339 còn quy định nhiều biện pháp khắc phục hậu quả đối với các hành vi vi phạm. Theo đó, chủ đầu tư có thể bị buộc xác định lại kinh phí bảo trì, bổ sung thông tin tài khoản, điều chỉnh việc bán hoặc cho thuê chỗ để xe ô tô, bố trí đủ diện tích nhà sinh hoạt cộng đồng và tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định. 

Đối với hành vi quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành hoặc kinh phí bảo trì không đúng quy định, chủ đầu tư có thể bị buộc bồi hoàn số tiền đã sử dụng không đúng quy định. Trường hợp không bàn giao hoặc bàn giao chậm kinh phí bảo trì, chủ đầu tư bị buộc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư cùng toàn bộ phần lãi phát sinh theo quy định.

Với các trường hợp tự ý chuyển đổi công năng hoặc sử dụng phần sở hữu chung không đúng quy định, biện pháp khắc phục có thể là buộc khôi phục tình trạng ban đầu hoặc sử dụng đúng mục đích.