Lợi nhuận chủ yếu từ thu nhập khác, Địa ốc Hoàng Quân (HQC) khát 10.000 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội

Lợi nhuận cốt lõi âm, dòng tiền kinh doanh thâm hụt

Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (mã chứng khoán: HQC) kết thúc năm 2025 với lợi nhuận sau thuế đạt 70,2 tỷ đồng, hoàn thành 100,34% kế hoạch đề ra. Dù doanh nghiệp hoàn thành chỉ tiêu lợi nhuận, cổ phiếu HQC trên sàn chứng khoán vẫn tiếp tục giao dịch dưới mệnh giá. Tính từ ngày 19/8/2025 đến 19/5/2026, thị giá HQC đã giảm 40,7%, rơi từ mức 4.200 đồng/cổ phiếu xuống 2.490 đồng/cổ phiếu và duy trì dưới đường trung bình MA200.

Sự thận trọng của nhà đầu tư xuất phát từ chất lượng lợi nhuận của doanh nghiệp. Báo cáo tài chính cho thấy hoạt động kinh doanh cốt lõi của Địa ốc Hoàng Quân chưa có sự cải thiện. Năm 2025, lợi nhuận gộp sau khi trừ chi phí tài chính, bán hàng và quản lý doanh nghiệp ghi nhận mức âm 85,9 tỷ đồng, kém hơn so với mức âm 77,8 tỷ đồng của năm trước. Khoản lãi trong năm chủ yếu được đóng góp từ 121,4 tỷ đồng doanh thu tài chính và 53,3 tỷ đồng lợi nhuận khác. Thu nhập khác phát sinh từ các khoản không thường xuyên, bao gồm 33 tỷ đồng tiền bồi thường hợp đồng và 21,5 tỷ đồng lãi thanh lý tài sản cố định. Cùng năm, công ty phải nộp khoản phạt chậm nộp thuế hơn 15,7 tỷ đồng.

Chỉ tiêu doanh thu của doanh nghiệp cũng chịu ảnh hưởng lớn từ tỷ lệ hàng bán bị trả lại. Năm 2024, công ty ghi nhận 345,7 tỷ đồng doanh thu nhưng giá trị hàng bán bị trả lại lên tới 412,2 tỷ đồng. Năm 2025, giá trị hàng trả lại ở mức 77,9 tỷ đồng, chiếm 52,86% tổng doanh thu. Tình trạng này tiếp diễn trong quý I/2026 khi doanh thu đạt 15 tỷ đồng nhưng giá trị hàng bị trả lại chiếm tới 65,3%, tương đương 9,8 tỷ đồng.

Về sức khỏe tài chính, Địa ốc Hoàng Quân ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm trong ba năm liên tiếp: âm 36,7 tỷ đồng năm 2023, âm 1.711 tỷ đồng năm 2024 và âm 129 tỷ đồng năm 2025. Với áp lực dòng tiền hiện hữu, công ty đã phát hành 50 triệu cổ phiếu trong quý I/2026 để hoán đổi 500 tỷ đồng dư nợ thành vốn cổ phần với mức giá 10.000 đồng/cổ phiếu. Thương vụ này thực chất để chuyển đổi nghĩa vụ nợ sang vốn chủ sở hữu, giúp cải thiện bảng cân đối kế toán. Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (mã chứng khoán: HPX) là một trong những chủ nợ tham gia hoán đổi với giá trị 212 tỷ đồng, nhận về 21,2 triệu cổ phiếu HQC. Để bảo đảm giá trị cho khoản hoán đổi này, Địa ốc Hoàng Quân cam kết bổ sung tài sản bảo đảm là cổ phiếu HQC của bên thứ ba, tiền mặt hoặc bất động sản, đồng thời chịu trách nhiệm bù đắp chênh lệch nếu Đầu tư Hải Phát thoái vốn dưới mức 212 tỷ đồng sau thời gian hạn chế chuyển nhượng. Sau đợt phát hành, vốn điều lệ của HQC tăng lên mức 6.266 tỷ đồng. Tính đến ngày 31/3/2026, dư nợ vay của công ty là 1.140,6 tỷ đồng, trong khi lượng tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn đạt 706,9 tỷ đồng.

Mục tiêu 50.000 căn nhà ở xã hội và bài toán 10.000 tỷ đồng

Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026 của Địa ốc Hoàng Quân dự kiến tổ chức vào ngày 30/5 sẽ xem xét các chỉ tiêu kinh doanh tăng trưởng cao. Kế hoạch năm 2026 được thiết lập với 1.200 tỷ đồng doanh thu và 90 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tương ứng mức tăng 714,1% và 28,2% so với thực hiện năm 2025. Nguồn thu dự kiến được hạch toán từ dự án Golden City (500 tỷ đồng), hợp tác đầu tư với Hoàng Quân Mê Kông (399 tỷ đồng), Khu đô thị mới Trà Vinh (200 tỷ đồng), HQC Tân Hương (100 tỷ đồng) và dự án Golden Grand.

Đối với chiến lược dài hạn giai đoạn 2026-2030, doanh nghiệp đặt mục tiêu phát triển 50.000 căn nhà ở xã hội. Để phục vụ kế hoạch này, công ty sẽ mở rộng quỹ đất thêm 150 ha, đưa tổng quỹ đất lên mức 200 ha. Danh mục dự án nhà ở xã hội sẽ được mở rộng tại Đắk Lắk, Phú Thọ, Đà Nẵng, Huế, Quảng Nam và Cà Mau. Đồng thời, doanh nghiệp dự kiến phát triển bất động sản thương mại tại Tây Ninh, TP.HCM và đầu tư khu công nghiệp tại Lâm Đồng, Vĩnh Long.

Để cung cấp nguồn lực cho toàn bộ chiến lược trên, Địa ốc Hoàng Quân ước tính cần khoảng 10.000 tỷ đồng vốn vay trung và dài hạn. Đây là thách thức tài chính rất lớn khi năng lực sử dụng vốn của doanh nghiệp đang ở mức thấp. Năm 2025, tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA) của HQC chỉ đạt 0,74% và lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) ở mức 1,3%, cách xa mức trung bình của ngành bất động sản là 3,95% và 14,47%.

Khi nhiều dự án bất động sản trên thị trường vẫn gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý và tiến độ giải phóng mặt bằng, khả năng huy động khối lượng vốn lớn để triển khai đồng loạt các dự án mới của Địa ốc Hoàng Quân sẽ phụ thuộc trực tiếp vào năng lực thực thi, tốc độ hoàn thiện pháp lý và mức độ cải thiện dòng tiền hoạt động thực tế. Dù Chính phủ đang triển khai nhiều cơ chế tín dụng ưu đãi hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, doanh nghiệp cần chứng minh được sức khỏe tài chính ổn định để có thể tận dụng các chính sách này và hiện thực hóa mục tiêu 50.000 căn hộ.