Luật cấm, cư dân phản đối, căn hộ cho thuê ngắn ngày còn đất sống?

Kể từ lần đầu xuất hiện tại Việt Nam vào năm 2015, hình thức cho thuê căn hộ ngắn hạn theo mô hình Airbnb nhanh chóng trở thành tâm điểm trong phân khúc đầu tư căn hộ cho thuê hiện tại. Số lượng căn hộ cho thuê theo hình thức này đã tăng khoảng 40 lần so với thời điểm ra mắt.

Bỏ tiền tỷ đầu tư

Anh Hoàng Quân, môi giới chuyên căn hộ cho thuê ở TP.HCM, cho biết mô hình kinh doanh Airbnb là mô hình kinh doanh dựa trên sự chia sẻ nguồn nhà ở, phòng, homestay có sẵn mà chủ nhà không ở (hoặc chưa có nhu cầu ở), muốn cho người khác thuê để kiếm thêm thu nhập.

“Doanh thu trung bình của một căn hộ cho thuê ngắn hạn tại TP.HCM trong mùa cao điểm dao động ở mức 9 - 12 triệu đồng/tháng, tương đương với hợp đồng dài hạn. Không ít nhà đầu tư sở hữu nhiều căn hộ có doanh thu đạt hàng trăm triệu/tháng”, anh Quân tiết lộ với VnBusiness.

Loại hình chung cư cho thuê ngắn hạn đứng trước nguy cơ "hết đất sống".

Chính bởi tiềm năng của mô hình, đã có những nhà đầu tư rót hàng tỷ đồng để triển khai. Đơn cử như trường hợp của chị Hà Phương Ly (quận 7, TP.HCM) đã đầu tư hơn 6 tỷ đồng, trong đó có 4 tỷ đồng để mua 1 căn chung cư tại quận 4, 2 tỷ đồng còn lại để thuê lại các căn hộ.

Sau hơn 2 năm triển khai, các căn hộ cho thuê của chị Ly có tỷ suất sinh lời khá tốt, với tỷ lệ lấp đầy luôn đạt trên 75%. Tuy nhiên, kể từ cuối tháng 7 vừa qua, sức ép từ ban quản lý và cư dân tại các tòa nhà ngày càng lớn, khiến hoạt động kinh doanh của chị bị ảnh hưởng không ít.

Nếu những người dùng “tiền thịt” để đầu tư như chị Ly lo lắng 1 thì không ít nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lo lắng 10. Chị Ly cho biết có người bạn của chị đang vay gần 4 tỷ để đầu tư loại hình này, và nếu không có hướng giải quyết ổn thỏa, người bạn này có thể lỗ tiền tỷ.

“Nhiều bạn bè của tôi đang như ngồi trên đống lửa, bên cạnh những khoản lãi nhà băng vài chục triệu mỗi tháng, các khoản đầu tư sửa chữa, nội thất... lên tới hàng trăm triệu cũng chưa hồi vốn. Nếu không thể cho thuê ngắn hạn, chúng tôi buộc phải cho thuê dài hạn, đây rõ ràng là bài toán khó”, chị Ly phân tích.

Bài toán quản hay cấm

Gõ từ khóa "thuê căn hộ ngắn ngày", "thuê chung cư theo giờ" hoặc truy cập vào Airbnb hay những ứng dụng tương tự, khách có thể dễ dàng tìm thấy hàng nghìn căn hộ tại các trung tâm thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM… với mức giá bình quân 1,3 - 1,4 triệu đồng/ngày tùy thời điểm.

Sự nở rộ của loại hình căn hộ cho thuê ngắn ngày cùng với những hệ lụy phát sinh đang đặt ra một bài toán không dễ giải cho cơ quan quản lý và các địa phương: quản hay cấm?

Theo Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 1/8, loại hình căn hộ cho thuê ngắn ngày bị "cấm". Cụ thể, theo điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 về "các hành vi bị nghiêm cấm" quy định "sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở".

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định quy định này không phù hợp thực tế và cũng không cấm được hoạt động cho thuê nhà, cho thuê căn hộ chung cư dạng "kinh doanh lưu trú du lịch" theo ngày, ngắn ngày, theo giờ áp dụng công nghệ theo ứng dụng "chia sẻ phòng thuê" đang được sử dụng rất phổ biến ở Việt Nam và trên thế giới.

Vì vậy, Chủ tịch HoREA kiến nghị cân nhắc xem xét, có thể nên được "thêm, bớt đôi chút" hoặc bổ sung khi có điều kiện với quy định này. "Quy định "cấm" này khó thực thi trên thực tế vì có cấm thì người dân cũng vẫn làm vì cuộc sống, mà nên quản lý chặt chẽ thì tốt hơn", ông Châu nói.

Để hạn chế tình trạng gây mất an ninh, trật tự, theo ông Châu cần có giải pháp quản lý, trước hết nên quy định chủ sở hữu nếu muốn sử dụng căn hộ cho thuê lưu trú du lịch phải đăng ký kinh doanh, nộp thuế và chịu trách nhiệm quản lý khách để không ảnh hưởng đến cư dân.

Trong khi đó, theo PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, để ngăn chặn sự phát triển lệch lạc của mô hình căn hộ cho thuê ngắn ngày và đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản, việc tăng cường giám sát từ phía chính quyền địa phương là vô cùng cần thiết.

Chính quyền cần chủ động trong việc theo dõi và quản lý sự biến động về nhân sự cũng như hoạt động kinh doanh trên địa bàn. Đồng thời, khi phát hiện các trường hợp vi phạm, cơ quan chức năng có thể áp dụng các biện pháp xử phạt, từ đó giảm thiểu tình trạng cho thuê căn hộ chung cư không đúng quy định.

Việc quản lý chặt chẽ sẽ góp phần đảm bảo môi trường sống an toàn, lành mạnh cho cư dân, đồng thời ngăn chặn những tác động tiêu cực có thể phát sinh từ mô hình cho thuê căn hộ không tuân thủ quy định.

Hưng Nguyên