LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) - CÂN NHẮC BỎ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Luật Đất đai năm 2013 quy định 5 phương pháp định giá đất để tính tiền sử dụng đất gồm: phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu, và phương pháp thặng dư. Nhưng dự thảo luật đất đai (sửa đổi ) lần này quy định còn 4 phương pháp và bỏ phương pháp thặng dư.

Cùng với đó, hiện nay Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường phải hoàn thành sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30.6.2014 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất trước ngày 31.7.2023 để trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15.5.2014 để kịp thời giải quyết các vướng mắc trong xác định giá đất.

Đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội tỉnh Hà Tĩnh

Theo Đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Đại biểu Quốc tỉnh Hà Tĩnh, Chính phủ cần cân nhắc kỹ lưỡng khi bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất. Hiện nay, phương pháp so sánh và thặng dư đang được sử dụng tương đối phổ biến ở các địa phương và đề nghị Ban soạn thảo đánh giá nguyên nhân, lý do tại sao bỏ phương pháp này.

Đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ cho rằng cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu quy định trên cơ sở cân đối các nhu cầu của thị trường; đặc biệt phải ưu tiên giá phục vụ sản xuất kinh doanh và cân đối giữa nguồn lợi Nhà nước thu được từ thu thuế và những sinh lợi trên đất. Bởi, sinh lợi trên đất mang tính lâu dài, bền vững hơn; còn những khoản thu thuế theo nguyên tắc thị trường hay theo giá thị trường chỉ mang tính nhất thời và khó kiểm soát. Trên cơ sở đó, đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ đề nghị dự thảo luật cần cân đối lại các phương pháp tính giá đất đảm bảo tính ổn định, đồng đều để phục vụ cho phát triển Nhà nước, doanh nghiệp cũng như người dân.

Chuyên gia Kinh tế TS.Vũ Đình Ánh

Đồng quan điểm, TS.Vũ Đình Ánh cũng cho rằng bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất khiến nhiều phân khúc BĐS sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường. Theo TS Vũ Đình Ánh, phương pháp thặng dư trong định giá đất được thế giới tổng kết dựa trên cơ sở khoa học, thực tiễn và hoàn thiện với lịch sử cả trăm năm. Việc chối bỏ kinh nghiệm thế giới là vô cùng vô lí và khó hiểu.Với Việt Nam, đây càng là vấn đề quan trọng khi chúng ta đang trong giai đoạn phát triển, nhu cầu về đất lớn.

TS.Vũ Đình Ánh cũng chỉ rõ, thực tế trong các phương pháp xác định giá đất khác như phương pháp so sánh, điều kiện áp dụng tiên quyết là thông tin về giá cả, giao dịch trên thị trường phải chính xác, không bị làm méo. Tuy nhiên, thực tế chắc ai cũng rõ, cơ sở so sánh của Việt Nam rất yếu, hệ thống thông tin về đất đai vừa ít vừa thiếu hệ thống, chất lượng không đảm bảo. Không ít giao dịch kê khai không đúng, thấp hơn thực tế, gây ra tình trạng né thuế, trốn tránh nghĩa vụ tài chính. Tiến sỹ Vũ Đình Ánh nêu quan điểm nếu bỏ nên bỏ phương pháp hệ số điều chỉnh, bởi phương pháp này rất chủ quan và không có căn cứ khoa học, có thể là cội nguồn dẫn tới nhiều sai phạm trong định giá đất suốt hàng chục năm qua.

TS.Vũ Đình Ánh cũng bày tỏ lo ngại việc bỏ phương pháp thặng dư là đi ngược lại sự phát triển của thị trường BĐS nói riêng và kinh tế nói chung.

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI)

Trên cơ sở ý kiến của các doanh nghiệp và hiệp hội, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng cùng chung quan điểm rằng việc loại bỏ phương pháp thặng dư khiến việc định giá đất gặp khó khăn. VCCI nhấn mạnh phương pháp so sánh có hạn chế về mặt dữ liệu so sánh, vì thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá; đòi hỏi phải có nhiều thông tin giao dịch rõ ràng và chính xác, trong khi thực tế giá giao dịch trên giấy tờ và giá giao dịch thực tế thường không giống nhau. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cũng có những hạn chế tương tự, dựa trên các dữ liệu so sánh, cũng gặp những bất cập về mặt thông tin và dữ liệu đầu vào.

VCCI cũng cho rằng phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp thẩm định giá bất động sản được các tổ chức định giá chuyên nghiệp áp dụng, đặc biệt khi định giá các loại đất có tiềm năng phát triển. Điều này đồng nghĩa với việc giá trị đất đã được tính toán để đạt mục tiêu sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, phù hợp với nguyên tắc thị trường. Việc loại bỏ phương pháp thặng dư trong dự thảo có thể gây ra sự không thống nhất trong các văn bản pháp luật liên quan đến định giá bất động sản. Với mục tiêu quản lý nhà nước, việc giữ lại phương pháp thặng dư trong phương pháp định giá đất được VCCI đề xuất, việc bỏ phương pháp thặng dư có thể gây khó khăn trong quá trình triển khai định giá đất.

Các chuyên gia đều cùng chung quan điểm rằng, vấn đề mấu chốt vẫn là "giải bài toán định giá đất" trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Do đó, Chính phủ cần nghiên cứu đánh giá và cân nhắc thận trọng trong Luật Đất đai (sửa đổi) các nguyên tắc xác định giá đất, phương pháp xác định giá đất để Quốc hội tiếp tục cho ý kiến.

Hải Yến