Những nhóm chính sách trọng tâm trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Không còn quy định về giá đất cụ thể 

Thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, trình bày Tờ trình, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, việc sửa đổi Luật Đất đai nhằm thể chế hóa đầy đủ, kịp thời Nghị quyết số 21-NQ/TW của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, cùng các nghị quyết, kết luận quan trọng của Bộ Chính trị.

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày Tờ trình.

Bên cạnh đó, theo Nghị quyết số 190/2025/QH15 và Nghị quyết số 206/2025/QH15 của Quốc hội, các quy định về phân cấp, phân quyền và tháo gỡ vướng mắc trong lĩnh vực đất đai đang thực hiện theo các nghị định, nghị quyết của Chính phủ chỉ có hiệu lực đến hết ngày 28/2/2027. Điều này đòi hỏi phải ban hành Luật trước ngày 1/3/2027 để không tạo khoảng trống pháp lý.

Về cơ sở thực tiễn, qua 2 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều đổi mới quan trọng, song thực tiễn còn bộc lộ một số vướng mắc, bất cập. Trong bối cảnh đất nước phấn đấu tăng trưởng hai con số, việc sửa đổi Luật để khơi thông nguồn lực đất đai là yêu cầu cấp thiết.

 Khái quát nhóm chính sách trọng tâm trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng cho biết, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự thảo không quy định quy hoạch sử dụng đất mà chỉ quy định về nội dung sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh. 

Đối với cấp xã, kế hoạch sử dụng đất được lập theo hướng đơn giản, số hóa, tích hợp các nội dung của quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết ngành, làm cơ sở thực hiện các nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.

Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, dự thảo đã kế thừa các căn cứ quy định tại Luật Đất đai năm 2024, đồng thời bổ sung căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên cơ sở đánh giá tiến độ sử dụng đất, tiến độ đầu tư của các dự án sử dụng đất trước đó.

Các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất cơ bản kế thừa quy định hiện hành. 

Đấu thầu dự án có sử dụng đất được áp dụng đối với dự án có yêu cầu cao về năng lực tài chính, kinh nghiệm, công nghệ, tiến độ, chất lượng công trình, hiệu quả sử dụng đất hoặc phát triển đồng bộ hạ tầng theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực. 

Đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng đối với quỹ đất do Nhà nước thu hồi hoặc do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý, kể cả đấu giá đất thuê trả tiền hằng năm; các trường hợp còn lại được thực hiện dự án thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Người được Nhà nước cho thuê đất được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền hằng năm. Phân định rõ các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép và các trường hợp không phải xin phép; cho phép giải quyết yêu cầu không tiếp tục thực hiện đối với trường hợp đã được chuyển mục đích, chuyển hình thức sử dụng đất nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bổ sung cơ chế bàn giao mặt bằng mà không giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư, nhà thầu chỉ sử dụng mặt bằng trong thời gian thi công; hoàn thiện quy định quản lý, sử dụng đất sau cổ phần hóa theo hướng được tiếp tục sử dụng đất và được thực hiện quyền tương ứng với hình thức sử dụng đất mà không phải xem xét lại nguồn gốc đất đã được xác định tại thời điểm cổ phần hóa.

Về tài chính đất đai, giá đất, so với quy định của Luật Đất đai năm 2024, dự thảo Luật không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất; đồng thời, kế thừa và hoàn thiện quy định về nguyên tắc, căn cứ định giá đất của Nhà nước, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, cách thức định giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại Luật Đất đai năm 2024, Nghị quyết số 254/2025/QH15 theo hướng thể chế quan điểm, chỉ đạo về chính sách tài chính đất đai, giá đất tại Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Bổ sung quy định tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi; cách xác định chi phí xây dựng hạ tầng...

Nhà nước quyết định giá đất bảo đảm các nguyên tắc: Trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và chế độ sử dụng đất, bảo đảm quyền tiếp cận đất đai công bằng, công khai, tiết kiệm, hiệu quả.

Về phân loại đất, dự thảo chia thành nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất dự trữ phát triển.

Mỗi thửa đất được gắn mã định danh duy nhất trên phạm vi cả nước. Đăng ký đất đai và Giấy chứng nhận bằng giấy hoặc điện tử có giá trị pháp lý như nhau. Cơ quan giải quyết thủ tục không yêu cầu cung cấp lại thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu. 

Về phân cấp, cấp xã thực hiện thẩm quyền đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; cấp tỉnh thực hiện đối với tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và dự án liên xã. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phân cấp, ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp xã tùy theo tình hình thực tế và năng lực.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi trình bày báo cáo thẩm tra.

Tránh mở rộng quá mức thu hồi đất phục vụ dự án kinh doanh

Trình bày Báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết, Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Đất đai nhằm thể chế hóa các chủ trương, chính sách của Đảng, trực tiếp là Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Tuy nhiên, để bảo đảm chất lượng dự thảo Luật trình Quốc hội xem xét, thông qua, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục rà soát, hoàn thiện nhiều nội dung quan trọng.

Về phân loại đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, Ủy ban đề nghị xác định rõ các loại đất thực sự cần quản lý theo chỉ tiêu sử dụng đất. Ngoài đất rừng, đất lúa, đất quốc phòng, đất an ninh cần kiểm soát chặt chẽ về diện tích, các loại đất còn lại nên được quản lý theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội, thay vì áp dụng chỉ tiêu cứng.

Đối với kế hoạch sử dụng đất cấp xã, cần tinh giản thực chất, làm rõ vai trò tổng hợp nhu cầu và theo dõi tiến độ thực hiện quy hoạch tỉnh, tránh biến kế hoạch thành một hình thức khác của quy hoạch hoặc trở thành căn cứ pháp lý bắt buộc để triển khai dự án đầu tư.

Về thẩm quyền quản lý Nhà nước về đất đai, cơ quan thẩm tra nhấn mạnh cần quy định rõ trách nhiệm trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bảo đảm thống nhất trên cả nước và phù hợp với nguyên tắc phân quyền theo Luật Tổ chức chính quyền địa phương. Chính phủ cần tăng cường hướng dẫn, kiểm tra, giám sát việc thực hiện trong mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Đối với thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Ủy ban đề nghị không chỉ căn cứ vào việc dự án thuộc trường hợp được quy định trong Luật mà còn phải chứng minh tính thực sự cần thiết, tránh lạm dụng và không mở rộng quá mức các trường hợp thu hồi đất phục vụ dự án kinh doanh.

Với các trường hợp thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cần làm rõ cơ sở đề xuất, đồng thời bổ sung cơ chế bảo vệ quyền lợi người dân, như phê duyệt phương án bồi thường sơ bộ và ràng buộc trách nhiệm thực hiện cam kết. Việc triển khai phải được kiểm tra, giám sát để bảo đảm tính tự nguyện thực chất của người có đất bị thu hồi.

Ủy ban cũng đề nghị cụ thể hóa chủ trương chuyển từ tư duy bồi thường tài sản bị thu hồi sang tái thiết cuộc sống cho người dân, bảo đảm cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế. Các quy định về điều kiện bồi thường bằng đất ở, nhà ở và bố trí tái định cư cần được rà soát đồng bộ, tránh cách hiểu khác nhau khi thực hiện.

Về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất, cơ quan thẩm tra đề nghị thống nhất khái niệm "tổ chức phát triển quỹ đất" theo Nghị quyết số 21-NQ/TW; làm rõ mô hình tổ chức, cơ chế hoạt động, tài chính và bảo đảm nguyên tắc hoạt động không vì mục đích lợi nhuận.

Về tài chính đất đai, Ủy ban đề nghị Chính phủ hướng dẫn xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường tại từng địa phương. Chính sách cần bảo đảm giá đất có tăng, có giảm, tạo điều kiện tiếp cận đất đai, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và tạo đồng thuận trong xã hội.

Đối với thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán cho dự án theo hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT), cần đánh giá thận trọng, bảo đảm đồng bộ với pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư. Trường hợp đủ cơ sở, cần nghiên cứu sửa đổi ngay trong dự thảo Luật hoặc có giải pháp kịp thời tháo gỡ vướng mắc, phát huy hiệu quả huy động nguồn lực xã hội cho phát triển hạ tầng.

Cơ quan thẩm tra đồng thời đề nghị tiếp tục cải cách thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận, đẩy mạnh chuyển đổi số và giải quyết các trường hợp tồn đọng.

Ngoài ra, dự thảo Luật cũng cần làm rõ việc xử lý đất đai sau cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, thoái vốn nhà nước và chuyển đổi đơn vị sự nghiệp công lập thành doanh nghiệp; rà soát điều khoản chuyển tiếp, thời điểm có hiệu lực để bảo đảm đồng bộ với các luật liên quan.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị Chính phủ tiếp tục hoàn thiện dự thảo, làm rõ cơ sở lựa chọn chính sách đối với các vấn đề còn có phương án khác nhau, bảo đảm tính khả thi và thống nhất trong tổ chức thực hiện.