Chính phủ trình Quốc hội 3 luật sửa đổi về bất động sản

Thừa ủy quyền của Thủ tướng, sáng 22/10, Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng đã trình Quốc hội 3 dự án luật gồm: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Liên quan dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết qua 2 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều đổi mới quan trọng, song thực tiễn còn bộc lộ một số vướng mắc, bất cập. Trong bối cảnh đất nước phấn đấu tăng trưởng hai con số, việc sửa đổi Luật để khơi thông nguồn lực đất đai là yêu cầu cấp thiết.

Đất dự án quá 60 tháng không sử dụng sẽ bị Nhà nước thu hồi

Theo Bộ trưởng Tùng, việc sửa đổi Luật Đất đai nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW của Trung ương và các luật có liên quan, cùng các nghị quyết, kết luận quan trọng của Bộ Chính trị. Đồng thời, theo Nghị quyết số 190/2025/QH15 và Nghị quyết số 206/2025/QH15 của Quốc hội, các quy định về phân cấp, phân quyền và tháo gỡ vướng mắc trong lĩnh vực đất đai đang thực hiện theo các nghị định, nghị quyết của Chính phủ chỉ có hiệu lực đến hết ngày 28/2/2027, đòi hỏi phải ban hành Luật trước ngày 1/3/2027 để không tạo khoảng trống pháp lý.

Quan điểm xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) là hoàn thiện cơ chế, chế tài ngăn ngừa, xử lý nghiêm vi phạm, khắc phục lãng phí, thất thoát và khiếu kiện về đất đai. Đồng thời, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền gắn với kiểm soát quyền lực; chuyển trọng tâm từ công cụ hành chính sang công cụ kinh tế.

Về nội dung thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, dự thảo Luật cơ bản kế thừa các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong Luật Đất đai năm 2024 và Nghị quyết số 254/2025/QH15; đồng thời bổ sung 1 trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, 2 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình Quốc hội 3 dự án luật sửa đổi liên quan bất động sản. Ảnh: Quochoi.vn.

Đáng chú ý, đối với đất thực hiện dự án đầu tư không được sử dụng hoặc chậm sử dụng, dự thảo quy định thu khoản tiền lũy tiến tăng dần theo thời gian vi phạm. Nếu quá 60 tháng mà chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất.

Để bảo đảm quyền, lợi ích của người có đất thu hồi, bảo đảm cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế, dự thảo Luật đã quy định người có đất ở bị thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, đất khác hoặc bồi thường bằng tiền.

Người có đất bị thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ, được hoán đổi phần đất ở bị thu hồi sang phần diện tích còn lại của thửa đất hoặc sang phần diện tích của thửa đất khác thuộc quyền sử dụng của mình trong địa bàn cấp xã. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu thu hồi phần diện tích còn lại thì cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định. Khu tái định cư được bố trí nhiều cấp nhà, mức diện tích phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả.

Về việc hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước, dự thảo Luật quy định theo hướng ngân sách Nhà nước hoàn trả toàn bộ bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; phần còn lại được tính vào chi phí đầu tư, trường hợp dự án chấm dứt hoạt động thì được hoàn trả.

Nhà nước quyết định giá đất đảm bảo theo nguyên tắc

Về tài chính đất đai, giá đất, so với quy định của Luật Đất đai năm 2024, dự thảo Luật không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất; đồng thời, kế thừa và hoàn thiện quy định về nguyên tắc, căn cứ định giá đất của Nhà nước, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, cách thức định giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại Luật Đất đai năm 2024, Nghị quyết số 254/2025/QH15 theo hướng thể chế quan điểm, chỉ đạo về chính sách tài chính đất đai, giá đất tại Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Dự thảo cũng bổ sung quy định tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi; cách xác định chi phí xây dựng hạ tầng...

Nhà nước quyết định giá đất bảo đảm các nguyên tắc: trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, phù hợp mục tiêu phát triển từng thời kỳ; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; dựa trên dữ liệu đất đai và dữ liệu chuyên ngành có liên quan; hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Nhà nước quyết định giá đất bảo đảm các nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Ảnh: Việt Linh.

Về việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, quá trình thảo luận còn có ý kiến khác nhau, do đó, Chính phủ đề xuất 2 phương án xin ý kiến Quốc hội.

Phương án 1 là Luật hóa Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Phương án 2: Tiếp tục thực hiện Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Yêu cầu bảo đảm khả năng tiếp cận đất đai với những người chưa có nhà đất

Trình bày báo cáo thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi), ông Phan Văn Mãi, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, cho biết Ủy ban tán thành với sự cần thiết ban hành Luật Đất đai (sửa đổi).

Về thẩm quyền thực hiện nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, cơ quan thẩm tra nhận thấy, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là những công việc quan trọng, tác động lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân, cộng đồng, cần có quy định rõ ràng tại Luật để bảo đảm sự ổn định, rõ ràng và áp dụng thống nhất trên cả nước.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi trình bày báo cáo thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh: Quochoi.vn.

Cơ quan thẩm tra cũng yêu cầu rà soát, bảo đảm đồng bộ, thống nhất, không làm thay đổi nguyên tắc phân quyền đã được quy định trong Luật Tổ chức chính quyền địa phương. Quá trình tổ chức thực hiện, đề nghị Chính phủ chỉ đạo bảo đảm hướng dẫn đầy đủ, kiểm tra, giám sát để kịp thời phát hiện và khắc phục những vướng mắc, bất cập khi thực hiện thẩm quyền quản lý theo phân cấp, ủy quyền trong mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.

Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho biết chủ trương chuyển mạnh từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang tư duy “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất” là chủ trương quan trọng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, đề nghị tiếp tục rà soát dự thảo Luật và có quy định cụ thể tại văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành bảo đảm thể chế hóa đầy đủ nội dung “bảo đảm cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người có đất ở bị thu hồi”.

Về tài chính, về đất đai, giá đất, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị Chính phủ chịu trách nhiệm hướng dẫn, chỉ đạo việc xây dựng Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường của mỗi địa phương bảo đảm giá đất trong Bảng giá đất có tăng, có giảm, bảo đảm khả năng tiếp cận đất đai đối với những người chưa có quyền sử dụng đất, vừa thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, vừa tạo sự đồng thuận trong xã hội, bảo đảm môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi của các địa phương, vùng miền.

Về 2 phương án liên quan Nghị quyết số 171/2024/QH15 mà Chính phủ xin ý kiến, cơ quan thẩm tra cho biết Hồ sơ dự án Luật chưa có nội dung đánh giá tác động, ưu, nhược điểm của từng phương án. Do đó, đề nghị Chính phủ thống nhất 1 phương án chính sách trình Quốc hội xem xét, quyết định.