Luật Nhà ở sửa đổi: Đề nghị tháo gỡ tình trạng trục lợi, tranh chấp giữa ban quản trị và cư dân

Dự thảo được xây dựng trên cơ sở kế thừa các quy định còn phù hợp, đồng thời sửa đổi, bổ sung chính sách nhằm thể chế hóa các chủ trương, định hướng mới và tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn.

Đề xuất phát triển 4 nhóm nhà ở

Dự thảo phân chia nhà ở thành 4 nhóm, gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách, với cơ chế, chính sách tương ứng cho từng nhóm.

Trong đó, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường, cơ bản kế thừa quy định của Luật Nhà ở năm 2023.

Đối với nhà ở thương mại, dự thảo đề xuất giao địa phương quyết định khu vực cho phép chủ đầu tư phân lô bán nền tại đô thị loại III và các khu vực còn lại, để người dân tự xây dựng nhà ở.

Dự thảo cũng bổ sung một chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê, quy định đối tượng được thuê, hình thức đầu tư bằng vốn Nhà nước và vốn ngoài nhà nước, yêu cầu đối với dự án, chính sách ưu đãi chủ đầu tư, giá thuê và quản lý nhà ở cho thuê.

Bộ trưởng Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày Tờ trình dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Ảnh: Quốc hội.

Về nhà ở công vụ, dự thảo bổ sung chính sách miễn tiền thuê nhà đối với cán bộ, công chức, viên chức và người lao động được điều động, luân phiên, biệt phái đến công tác tại xã có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo.

Đối với nhà ở chính sách, dự thảo bao gồm nhà ở dành cho cán bộ cao cấp của Đảng và Nhà nước; người có công và các chương trình mục tiêu; nhà ở xã hội; nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân và nhà ở phục vụ tái định cư.

Dự thảo cũng luật hóa các quy định phù hợp về phát triển nhà ở xã hội tại Nghị quyết số 201 của Quốc hội và Nghị quyết số 66.15 năm 2026 của Chính phủ; chỉnh lý quy định về bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm, đất phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhằm bảo đảm phù hợp với thực tiễn.

Chỉnh lý quy định liên quan đến nghĩa vụ nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo hướng giao Chính phủ quy định chi tiết để tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn về việc xác định chi phí hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội tại thời điểm thực hiện nghĩa vụ.

Về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, dự thảo bỏ quy định về sở hữu nhà ở riêng lẻ. Các quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũng được hoàn thiện theo hướng gắn với tái thiết đô thị và bảo đảm quyền tài sản. Dự thảo đồng thời sửa đổi quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư nhằm nâng cao chất lượng vận hành, hạn chế tranh chấp, khiếu nại.

Về phân cấp, phân quyền và cải cách thủ tục hành chính, Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng cho biết dự thảo phân cấp cho chính quyền địa phương 20/21 thủ tục thuộc thẩm quyền địa phương, chỉ giữ lại một thủ tục cho thuê nhà ở công vụ thuộc thẩm quyền Bộ Xây dựng.

Dự thảo cũng đề xuất cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh, đơn giản hóa thành phần hồ sơ và rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính; đồng thời lược bỏ 7 nội dung về hành vi nghiêm cấm để bảo đảm thống nhất với các luật mới được ban hành và pháp luật liên quan.

Đề nghị kiểm soát chặt việc hưởng chính sách nhà ở

Trình bày báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu cho biết cơ quan thẩm tra và các cơ quan tham gia nhất trí với sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở. Hồ sơ dự án Luật được chuẩn bị đúng quy định, đủ điều kiện trình Quốc hội.

Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục hoàn thiện các chính sách theo hướng kiểm soát chặt chẽ, minh bạch đối tượng được hưởng ưu đãi về nhà ở, ngăn chặn trục lợi chính sách và đầu cơ. Đồng thời, cần hạn chế tối đa phân lô bán nền tại khu vực đô thị, nhất là các đô thị lớn, và có cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp.

Đối với quản lý, sử dụng nhà chung cư, Ủy ban đề nghị tiếp tục tháo gỡ các bất cập trong thực tiễn, đặc biệt là tình trạng trục lợi chính sách của ban quản trị, tranh chấp giữa ban quản trị với cư dân và tranh chấp về phần sở hữu chung, sở hữu riêng của nhà chung cư.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội Phan Chí Hiếu trình bày Báo cáo tóm tắt thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Ảnh: Quốc hội.

Đối với Quỹ nhà ở, Ủy ban đề nghị làm rõ nguồn vốn, nguyên tắc quản lý, sử dụng vốn và hạch toán tài sản hình thành từ vốn của quỹ, bảo đảm thống nhất với pháp luật về ngân sách Nhà nước.

Về nhà ở thương mại, cơ quan thẩm tra đề nghị cân nhắc kỹ quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư trong phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Dự thảo đã lược bỏ yêu cầu phải đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật khi chủ đầu tư bố trí quỹ đất hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất để thực hiện nghĩa vụ này. Theo Ủy ban, cần nghiên cứu, cân nhắc kỹ lưỡng quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê để bảo đảm trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Đối với nhà ở cho thuê, cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ đối tượng được thuê và nhóm ưu tiên, nhất là tại các dự án sử dụng vốn Nhà nước, để chính sách hướng tới người thực sự khó khăn về nhà ở và sử dụng hiệu quả ngân sách.

Về nhà ở chính sách, cơ quan thẩm tra cũng đề nghị các chính sách về nhà ở xã hội tại Chương VI của dự thảo Luật và chính sách về nhà ở cho thuê tại Chương IV của dự thảo Luật còn có sự trùng lặp, đặc biệt là quy định về nhà ở xã hội để cho thuê. Việc này có thể dẫn đến không khuyến khích được việc tham gia phát triển nhà ở cho thuê, do đó, đề nghị tiếp tục nghiên cứu, rà soát để bảo đảm làm rõ các chính sách có liên quan.

Theo Cổng thông tin Quốc hội