Lương bao nhiêu mới đủ tiền mua chung cư Hà Nội?

Người lao động ngày càng khó mua nhà Hà Nội. Ảnh: Thế Bằng.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) mới đây cho thấy khả năng chi trả nhà ở tại Hà Nội liên tục sụt giảm trong vài năm qua. Hiện tại, mức thu nhập tối thiểu để mua một ngôi nhà có giá trung bình tại Hà Nội cao hơn khoảng 2,3-10 lần so với thu nhập trung bình của hộ gia đình.

Cần tối thiểu 45 triệu đồng/tháng

Báo cáo của VARS dẫn số liệu của Tổng cục Thống kê, cho biết thu nhập bình quân tháng của lao động tại Hà Nội trong quý III/2024 đạt 10,7 triệu đồng/tháng. Giả định một hộ gia đình có 2 người trong độ tuổi lao động, tổng thu nhập hộ sẽ vào khoảng 21,4 triệu đồng/tháng.

Như vậy, với mức giá sơ cấp căn hộ trung bình trong năm 2024 đạt 70 triệu đồng/m2, để có thể mua một căn hộ tại Hà Nội, người mua cần có mức thu nhập tối thiểu dao động từ 45 triệu đến 210 triệu đồng/tháng, tùy thuộc vào khu vực.

"Sự chênh lệch giữa thu nhập trung bình thực tế và giá nhà khiến việc sở hữu nhà ở tại Hà Nội hiện nay không những là thách thức mà còn là không thể đối với đại đa số các hộ gia đình có mức thu nhập ở mức trung bình thậm chí là khá", báo cáo của VARS nêu.

Tại các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng hay Tây Hồ, khoảng cách giữa khoản tối thiểu hàng năm để trả tiền thế chấp và thu nhập trung bình thực tế của một hộ gia đình lên tới cả tỷ đồng. Còn các khu vực ngoại thành như Hà Đông, Bắc Từ Liêm hay Long Biên, nơi có giá nhà dễ tiếp cận hơn, việc sở hữu một căn hộ cũng chỉ phù hợp với cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ 40-60 triệu/tháng.

Tính toán nói trên của VARS dựa trên giá nhà trung bình tại từng quận và giả định người mua có thể vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà với lãi suất trung bình 8%/năm trong 20 năm. Theo nguyên tắc tài chính, tổng số tiền trả góp hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập, thì thu nhập tối thiểu được khuyến nghị để mua một ngôi nhà có giá trung bình ở Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm cao hơn khoảng 2-3 lần so với thu nhập hộ gia đình trung bình của người lao động Hà Nội.

Tại các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa hay Tây Hồ, thu nhập tối thiểu cần có đều ở mức trên 1 tỷ đồng/năm, tương đương với mức chênh lệch trong khoảng 3,7 đến 8 lần. Tại các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, mức chênh lệch là 3 tới 3,5 lần.

Một báo cáo gần đây của CBRE cũng chỉ rõ Hà Nội đứng top châu Á về chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân của người lao động, vượt cả Singapore.

Giá bán căn hộ hiện tại ở Hà Nội trung bình ở mức 2.600 USD/m2 (tương đương khoảng 66 triệu đồng), trong khi thu nhập bình quân đầu người khoảng 6.300 USD/năm. Theo CBRE, trong khi giá nhà tại Hà Nội ngang ngửa với nhiều nước trong khu vực thì thu nhập bình quân của người lao động lại thấp hơn rất nhiều.

Chẳng hạn, tại thành phố Kuala Lumpur (Malaysia), giá căn hộ trung bình ngang Hà Nội, vào khoảng 66 triệu đồng/m2 nhưng thu nhập bình quân đầu người lại lên đến 28.000 USD, cao gấp hơn 4 lần Hà Nội.

"Với sự chênh lệch này, người lao động tại Hà Nội còn khó có cơ hội tiếp cận nhà ở hơn cả Singapore", CBRE cho hay.

Để sở hữu nhà, nhiều người chấp nhận mua ở các dự án cũ hoặc xa trung tâm. Ảnh: Việt Linh.

Giá bán vượt xa khả năng tài chính của đại bộ phận người dân là nguyên nhân chính khiến thị trường căn hộ có dấu hiệu chững lại trong các tháng cuối năm 2024, đầu năm 2025 này.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới cho rằng hiện tại, những người mua ở thực gần như không còn khả năng tiếp cận nhà ở tại các quận trung tâm, trong khi đó, giới đầu tư cũng giảm "mặn mà" với loại hình này bới giá đã quá cao, khả năng sinh lời không còn đủ hấp dẫn. Trước tình trạng này, vị chuyên gia dự báo thị trường căn hộ sẽ đi ngang hoặc tăng nhẹ theo lãi suất ngân hàng, thậm chí có thể điều chỉnh tại một số khu vực đã tăng bất thường trong thời gian qua.

Đơn vị nghiên cứu OneHousing cũng dự báo trong năm 2025, lượng giao dịch chuyển nhượng chung cư toàn thị trường có thể giảm nhẹ 5% do loại hình bất động sản này đã tăng trưởng nóng trong năm qua.

Chấp nhận rủi ro vay mua nhà hoặc chuyển hướng thuê

Với thực tế giá nhà cao hiện nay, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh nền tảng Batdongsan.com.vn, cho rằng khi giá nhà ở tại các thành phố lớn, trong đó có Hà Nội, tăng quá cao, những người mua ở thực sẽ phải tính đến phương án tìm kiếm cơ hội ở những khu vực xa trung tâm hơn, có nền giá thấp và phù hợp hơn với khả năng hơn.

Tương tự, tại báo cáo của VARS, hội này cũng nhìn nhận với mức lãi suất tốt như hiện nay, hộ gia đình có mức thu nhập điển hình hoặc cá nhân có mức thu nhập tương đương, có sẵn khoản tiền mặt ít nhất 30% giá trị căn hộ vẫn có thể lựa chọn phương án vay mua nhà. Tuy nhiên, người mua nhà cần chấp nhận dịch chuyển ra các khu vực có giá thấp hơn như các quận xa trung tâm hay các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội.

"Tùy vào khẩu vị đầu tư và lối sống, một số người sẽ vẫn chọn tiết giảm chi phí sinh hoạt, chấp nhận rủi ro để mua nhà sớm, chấp nhận vay ngân hàng và chịu áp lực tài chính. Một số khác sẽ chọn phương án chờ đợi hoặc thuê nhà để linh hoạt hơn trong tài chính cũng như thỏa mãn sự khác biệt trong lối sống", VARS nêu.

Thủy Tiên