'Mắc kẹt' với biệt thự, liền kề triệu đô

Cuối năm 2021, ông Trần Đức Tiến rót tiền mua vào một căn biệt thự 3 tầng, diện tích 225 m2, tại Dương Nội (Hà Đông, Hà Nội), giá 19 tỷ đồng, trong đó có 9 tỷ đồng đi vay. Sau 2 năm ưu đãi, hơn 1 năm rưỡi qua, bình quân mỗi tháng ông phải trả lãi và gốc nhà băng gần 160 triệu đồng.

Giá leo thang dù... “ế”

Mục tiêu ban đầu khi đầu tư của nhà đầu tư gốc Hải Phòng là “mua kỳ vọng bán tương lai”, tức là mua để cho thuê trong thời gian ưu đãi lãi suất, sau đó khi giá nhà tăng thì bán lại để ăn chênh lệch.

Hiện, theo ông Tiến, căn nhà đang được cho thuê với giá “siêu rẻ” 25 triệu/tháng, tương đương khoảng 300 triệu đồng/năm, tức biên lợi nhuận chỉ ở mức trên dưới 2%/năm. Giá căn nhà hiện tăng khoảng 30-50%, tuy nhiên, vấn đề là ông Tiến không thể tìm được khách mua để chốt lời, thoát hàng.

“Mặt bằng chung giá biệt thự khu này hiện vào khoảng 20-30 tỷ đồng, tức là tăng 5-7 tỷ đồng/căn so với cách đây 3 năm, nhưng thị trường ế ẩm, tôi không thể bán được. Trong khi lợi nhuận cho thuê hiện tại mỗi tháng chỉ thu về khoảng 25 triệu đồng, không đủ bù trả lãi vay”, ông Tiến chia sẻ.

Biệt thự, nhà liền kề triệu đô vẫn tăng giá mạnh dù thanh khoản chậm.

Bên cạnh những căn biệt thự triệu đô được cho thuê với giá “rẻ mạt” (so với giá trị căn nhà), thì khảo sát của VnBusiness cho thấy tại khu đô thị Dương Nội đang có hàng loạt căn liền kề, biệt thự bỏ hoang, không người ở, giá được chủ nhà và môi giới rao bán khoảng 200-300 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại khu đô thị Nam An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội) cũng la liệt biệt thự, nhà liền kề sau nhiều năm vẫn chỉ lác đác cư dân, đa phần bỏ hoang. Hiện giá rao bán nhà liền kề, biệt thự tại dự án này dao động 150-200 triệu đồng/m2, vị trí đẹp có giá rao bán khoảng 220-230 triệu đồng/m2.

Bất chấp tình trạng bỏ hoang, lợi suất cho thuê sụt giảm, giá biệt thự liền kề triệu đô vẫn đang liên tục leo thang. Khảo sát của VARS cho thấy, nhiều căn biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang nhiều năm được rao bán với mức giá tăng tới 30% so với cùng kỳ, thậm chí gấp 2 lần so với năm 2023.

Còn dư địa đầu tư?

Báo cáo của CBRE cũng cho biết quý I năm 2025 ghi nhận lượng cung biệt thự liền kề lớn nhất tại thị trường Hà Nội từ trước tới nay, với hơn 1.500 căn mở bán từ dự án đô thị lớn tại huyện Đan Phượng.

Về giá bán, trên thị trường sơ cấp, loại hình biệt thự ghi nhận mặt bằng giá trung bình 226 triệu đồng/m2 (gồm chi phí xây dựng, chưa có VAT), tăng 3% theo quý và 17% theo năm.

Một điểm dễ thấy là hầu hết các dự án mở bán mới đều được các chủ đầu tư rao ở ngưỡng cao với kỳ vọng hiệu ứng từ đầu tư cơ sở hạ tầng, sáp nhập tỉnh, thành hay bảng giá đất mới.

Ở góc nhìn chuyên gia, CEO EZ Property Phạm Đức Toản đánh giá nguyên nhân khiến phân khúc biệt thự liền kề tăng giá mạnh, một phần vì "ăn theo" mặt bằng giá chung cư mới xung quanh. Kể từ đầu năm 2024 đến nay các tòa căn hộ mới phía Tây liên tục ra mắt với mặt bằng giá 60-80 triệu đồng/m2, thậm chí tăng vọt lên mức trăm triệu/m2, khiến nhà đầu tư các dự án thấp tầng xung quanh muốn nâng giá.

Chứng kiến đà tăng cả về thanh khoản và giá bán tại phân khúc biệt thự, liền kề, không ít nhà đầu tư có dòng tiền mạnh, tầm nhìn dài hạn bắt đầu rục rịch trở lại các điểm nóng tiềm năng.

Đơn cử, từ đầu năm 2025 đến nay, khi bộ 3 luật liên quan bất động sản bắt đầu thẩm thấu, cùng những thông tin thị trường nhà đất bắt đầu vào chu kỳ mới, anh Đinh Mạnh Ninh, một nhà đầu tư chuyên biệt thự tại Hà Nội, rục rịch trở lại các điểm nóng.

Mới nhất, anh Ninh liên hệ với môi giới để tìm hiểu một dự án biệt thự đơn lập, quy mô gần 170 căn, tại huyện Hoài Đức. Anh đang đàm phán mua vào 1 căn có diện tích 275 m2, gồm 3 tầng nổi, mặt tiền 17,5m, giá vào khoảng 38 tỷ đồng, chưa tính các khoản phí phát sinh.

Nhìn nhận về hiện tượng một số nhà đầu tư đang rơi vào cảnh khó khăn vì lợi suất cho thuê thấp, chật vật thoát hàng để chốt lời, anh Ninh cho rằng những trường hợp này không ít, nhưng đa phần là nhà đầu tư “non tay”, lỡ đu đỉnh mua vào với giá cao và sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn.

“Với những nhà đầu tư dùng tiền thịt, họ vẫn đang ung dung chờ giá lên, chốt lời sớm được là chuyện tốt, không thì chôn vốn vài ba năm cũng không vấn đề gì. Lợi suất cho thuê có thể chỉ ở mức 2-3% năm, thậm chí về 0% (tức bỏ hoang), nhưng giá tài sản vẫn tăng cả tỷ đồng theo năm”, anh Ninh phân tích.

Có thể thấy, phân khúc biệt thự liền kề đang trên lộ trình phục hồi tốt. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo các nhà đầu tư mới muốn nhảy vào cuộc đua tại phân khúc này.

Một điều dễ thấy là phân khúc biệt thự có giá trị tài sản lớn, trong bối cảnh niềm tin nhà đầu tư chưa thực sự trở lại, việc thanh khoản sớm là việc rất khó. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư cần đảm bảo dòng tiền dài hạn, từ 5-10 năm, tuyệt đối không dùng đòn bẩy tài chính.

“Thị trường đang dần tan băng, đã có những nhà đầu tư thực đi săn nhà, tuy nhiên, cũng không ít khu vực xuất hiện tình trạng các sàn, hay giới đầu cơ chủ động mua qua bán lại nhằm tạo sóng, tăng giá. Những cơn sóng ảo này nếu nhà đầu tư không thận trọng rất dễ bị cuốn vào”, một chuyên gia phân tích.

Hưng Nguyên