Metro số 1 vận hành gần 2 năm, ga nào đẩy giá căn hộ tăng mạnh nhất?

Dọc tuyến Metro số 1, giá căn hộ chênh lệch lớn

Tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) chính thức vận hành thương mại từ cuối năm 2024. Sau gần 2 năm, tuyến đường sắt đô thị đầu tiên của TPHCM không chỉ thay đổi thói quen đi lại của người dân mà còn góp phần định hình lại thị trường nhà ở phía Đông.

Giai đoạn 2018-2019, khi tuyến Metro số 1 đang trong quá trình thi công, nhiều dự án căn hộ dọc tuyến được mở bán với mức giá phổ biến chỉ từ 35-60 triệu đồng/m2. Khi đó, không ít người mua vẫn hoài nghi về tiến độ dự án, khiến yếu tố metro chưa được phản ánh đầy đủ vào giá bán. Tuy nhiên, hiện nay, bức tranh đã hoàn toàn khác.

Khảo sát của PV VietNamNet tại các khu vực quanh những nhà ga lớn của tuyến Metro số 1 cho thấy, mặt bằng giá căn hộ đã tăng mạnh, song mức độ tăng không đồng đều.

Dọc tuyến Metro số 1, giá căn hộ tại khu vực quanh các nhà ga ghi nhận mức tăng không đồng đều. Ảnh: Nguyễn Huế

Trong đó, khu vực Thảo Điền là nơi ghi nhận mức giá cao nhất. Nhiều dự án như Thảo Điền Green, Q2 Thảo Điền, Lumìere Riverside hay một số dự án cao cấp lân cận đang được chào bán phổ biến từ 150-250 triệu đồng/m2, tùy vị trí và loại hình căn hộ. Một số căn hộ hạng sang có hướng nhìn ra sông Sài Gòn còn được chào bán với mức giá cao hơn.

Gần đó, khu vực An Phú cũng đã hình thành mặt bằng giá mới. Các dự án như Masteri An Phú, The Vista, Estella Heights hay Eaton Park ghi nhận mức giá sơ cấp và thứ cấp phổ biến khoảng 90-150 triệu đồng/m2, tăng hơn đáng kể so với thời điểm 7-8 năm trước.

Trong khi đó, khu vực quanh ga Bình Thái và ga Thủ Đức có mức tăng chậm hơn nhưng vẫn ghi nhận sự thay đổi rõ rệt. Nhiều dự án dọc Xa lộ Hà Nội hiện được chào bán phổ biến từ 70-100 triệu đồng/m2, cao hơn đáng kể so với giai đoạn 2018-2019.

Ở đầu phía Đông tuyến metro, khu vực Suối Tiên và Long Bình cũng hưởng lợi từ việc kết nối với Bến xe Miền Đông mới và Khu Công nghệ cao. Mặt bằng giá căn hộ hiện dao động khoảng 60-90 triệu đồng/m2, trong khi cách đây vài năm, phần lớn dự án chỉ được chào bán quanh mức 35-45 triệu đồng/m2.

Theo nhiều môi giới, sau khi Metro số 1 đi vào vận hành, nhu cầu tìm mua căn hộ quanh các nhà ga tăng lên rõ rệt, đặc biệt là các dự án có thể đi bộ đến ga hoặc kết nối thuận tiện với tuyến metro. Không chỉ người mua để ở, nhiều nhà đầu tư cũng kỳ vọng giá trị bất động sản quanh các nhà ga sẽ tiếp tục gia tăng khi hệ thống giao thông công cộng ngày càng phát huy hiệu quả.

Giá căn hộ tăng mạnh không chỉ nhờ metro

Dù cùng nằm trên tuyến Metro số 1, mức tăng giá căn hộ giữa các khu vực lại có sự khác biệt khá lớn. Sự chênh lệch này cho thấy giá trị bất động sản không chỉ được quyết định bởi hạ tầng giao thông mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác.

Thực tế, những khu vực như Thảo Điền hay An Phú ghi nhận mức tăng mạnh không chỉ nhờ lợi thế kết nối với tuyến metro mà còn bởi đây là những địa bàn đã hình thành cộng đồng cư dân quốc tế.

Bên cạnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, giá trị gia tăng của các dự án căn hộ tại khu vực này còn đến từ hệ thống trường học quốc tế, bệnh viện, trung tâm thương mại và các tiện ích đã phát triển đồng bộ.

Riêng các khu vực quanh ga Bình Thái, ga Thủ Đức hay Suối Tiên dù được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông nhưng vẫn đang trong quá trình hoàn thiện hệ thống tiện ích và phát triển đô thị. Vì vậy, mặt bằng giá vẫn thấp hơn đáng kể so với Thảo Điền hay An Phú.

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TPHCM, hạ tầng giao thông là yếu tố quan trọng giúp gia tăng sức hấp dẫn của bất động sản, nhưng không phải là yếu tố duy nhất quyết định giá trị. Theo bà, giá nhà chỉ được phản ánh đầy đủ khi hạ tầng đi cùng quá trình đô thị hóa, sự phát triển của hệ thống tiện ích, dịch vụ và nhu cầu ở thực.

Báo cáo thị trường quý I/2026 của Savills Việt Nam cũng cho thấy nguồn cung nhà ở mới tại TPHCM đang có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực ngoài trung tâm do quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế. Tuy nhiên, mặt bằng giá giữa các địa bàn sẽ tiếp tục phân hóa theo chất lượng hạ tầng, mức độ hoàn thiện tiện ích và khả năng hình thành cộng đồng cư dân, thay vì chỉ phụ thuộc vào việc có tuyến metro đi qua.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định Metro số 1 là một trong những công trình hạ tầng có tác động rõ nét nhất đến thị trường bất động sản phía Đông TPHCM.

Bà Dung đánh giá, trong quá trình tuyến metro được đầu tư và hoàn thiện, nhiều dự án nằm gần các nhà ga đã ghi nhận mức tăng giá khoảng 25-75% so với thời điểm mở bán, phản ánh kỳ vọng của thị trường đối với hệ thống giao thông công cộng hiện đại.

Tuy nhiên, chuyên gia của CBRE Việt Nam cũng cho rằng hiệu ứng từ metro không diễn ra đồng đều. Những khu vực đã có nền tảng hạ tầng và hệ sinh thái đô thị phát triển sẽ hấp thụ lợi ích nhanh hơn, trong khi các địa bàn còn nhiều quỹ đất sẽ cần thêm thời gian để chuyển hóa lợi thế giao thông thành giá trị bất động sản.

Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, cho biết xu hướng lựa chọn nhà ở của người mua hiện nay đã có nhiều thay đổi. Thay vì chỉ quan tâm đến vị trí, khách hàng ngày càng ưu tiên những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ và khả năng kết nối thuận tiện.