Miễn giấy phép xây dựng nhà dưới 7 tầng: Cởi trói thủ tục nhưng không buông lỏng quản lý

Không phải mọi công trình dưới 7 tầng đều miễn giấy phép xây dựng

Quy định miễn giấy phép xây dựng đối với công trình nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng theo Luật Xây dựng năm 2025 đang nhận được sự quan tâm đặc biệt của người dân, trước thời điểm chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.

Tuy nhiên, theo cơ quan quản lý, quy định này đang có nhiều cách hiểu khác nhau so với phạm vi áp dụng thực tế.

Việc miễn giấy phép xây dựng được kỳ vọng giúp giảm thủ tục hành chính cho người dân, đồng thời đặt ra yêu cầu tăng cường hậu kiểm trong quản lý trật tự xây dựng tại địa phương. (Ảnh: Kim Thoa)

Cụ thể, theo điểm g, khoản 2, Điều 43 Luật Xây dựng năm 2025, công trình xây dựng cấp IV và nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, có tổng diện tích sàn dưới 500m² sẽ được miễn giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, quy định này chỉ áp dụng đối với các công trình nằm ngoài những khu vực phải quản lý chặt về quy hoạch và kiến trúc như khu chức năng, khu vực phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn theo quy hoạch, khu kinh tế, khu du lịch quốc gia hoặc khu vực đã ban hành quy chế quản lý kiến trúc.

Trao đổi với Báo Xây dựng, ông Bùi Văn Dưỡng, Phó Cục trưởng Cục Kinh tế - Quản lý đầu tư xây dựng (Bộ Xây dựng) cho biết, quy định này kế thừa quy định của Luật Xây dựng năm 2014 trên nguyên tắc làm rõ hơn và phù hợp với quy định của Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn.

Người dân cần nghiên cứu và hiểu rõ: đối tượng được miễn giấy phép xây dựng phải đạt cả 2 tiêu chí.

Tiêu chí thứ nhất, công trình đó không nằm một trong các khu vực đã được xác định tại quy hoạch đô thị và nông thôn: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

Tiêu chí thứ hai là công trình xây dựng có quy mô cấp IV hoặc là công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2.

Nói theo cách dễ hiểu, đây là những công trình có quy mô nhỏ, nằm tại địa bàn không có yêu cầu quản lý về quy hoạch, quản lý kiến trúc.

Việc miễn giấy phép xây dựng nói chung và miễn giấy phép xây dựng cho loại công trình này là một trong những mục tiêu cắt giảm thủ tục hành chính theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ trên nguyên tắc vẫn đảm bảo quản lý của nhà nước về an toàn và trật tự xây dựng.

Trước nhiều ý kiến băn khoăn cho rằng, việc miễn giấy phép xây dựng có thể dẫn tới nguy cơ phát sinh vi phạm trật tự xây dựng hoặc tình trạng xây dựng sai quy hoạch, ông Dưỡng cho biết, xuất phát từ chính băn khoăn này nên khi soạn thảo Luật Xây dựng, Bộ Xây dựng đã đề xuất và báo cáo Chính phủ, Quốc hội theo hướng cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, nhưng không buông lỏng quản lý theo nguyên tắc "mỗi công trình/dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án đến khi khởi công xây dựng, Nhà nước chỉ kiểm soát 1 lần".

Theo ông Dưỡng, đối với các công trình nhà ở riêng lẻ nằm trong khu vực cần quản lý về quy hoạch, quản lý kiến trúc, điển hình như tại khu vực đô thị, theo Luật Xây dựng, nhóm công trình này không thuộc diện phải lập dự án đầu tư và cũng không phải thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng.

Chính vì vậy, giấy phép xây dựng trở thành công cụ pháp lý quan trọng để cơ quan quản lý nhà nước kiểm soát việc tuân thủ quy hoạch, an toàn xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy, sự phù hợp với quy định đất đai cũng như các yêu cầu pháp lý khác theo quy định hiện hành.

Phú Thọ: Tăng cường hậu kiểm từ cơ sở

Tại Phú Thọ, công tác chuẩn bị triển khai quy định mới đang được chính quyền địa phương chủ động thực hiện nhằm bảo đảm việc miễn giấy phép xây dựng không tạo khoảng trống trong quản lý nhà nước.

Ông Tạ Hồng Thắng, Trưởng phòng Kinh tế xã Nguyệt Đức cho biết, theo quy định mới, công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m² và không thuộc các khu vực phải quản lý đặc thù theo quy hoạch sẽ thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng.

Theo ông Thắng, việc miễn giấy phép xây dựng sẽ góp phần giảm thời gian thực hiện thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho người dân trong đầu tư xây dựng, đồng thời giảm chi phí và nâng cao hiệu quả giải quyết thủ tục hành chính. Tuy nhiên, việc áp dụng phải bảo đảm đúng phạm vi, đối tượng và điều kiện theo quy định của pháp luật.

"Miễn giấy phép không đồng nghĩa với miễn trách nhiệm tuân thủ quy hoạch, mục đích sử dụng đất và các quy định về trật tự xây dựng", ông Thắng nhấn mạnh.

Xã Nguyệt Đức đang quản lý theo những đồ án quy hoạch sau: Quy hoạch chung đô thị Nguyệt Đức; Quy hoạch chung xây dựng các xã Văn Tiến, Trung Kiên, Trung Hà và Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu vực trung tâm xã. Vì vậy, phần lớn khu dân cư trên địa bàn vẫn thuộc phạm vi quản lý quy hoạch và thực hiện cấp phép xây dựng theo quy định hiện hành, nhất là đối với nhà ở riêng lẻ.

Để đáp ứng yêu cầu quản lý trong bối cảnh mới, thời gian qua, địa phương đã tăng cường rà soát, kiểm tra hiện trạng xây dựng; kịp thời phát hiện, nhắc nhở và xử lý các trường hợp vi phạm.

Đồng thời, đẩy mạnh tuyên truyền thông qua hệ thống truyền thanh cơ sở, hội nghị khu dân cư và hướng dẫn trực tiếp để người dân nắm rõ quy định trước khi triển khai xây dựng.

Liên quan đến công tác hậu kiểm, ông Tạ Hồng Thắng cho biết, địa phương xác định quản lý trật tự xây dựng là nhiệm vụ thường xuyên. Ngay cả với các trường hợp được miễn giấy phép, hoạt động xây dựng vẫn phải tuân thủ quy hoạch được duyệt, chỉ giới xây dựng, quy chế quản lý kiến trúc và các quy định pháp luật liên quan.

Theo đó, xã Nguyệt Đức sẽ tiếp tục công khai các đồ án quy hoạch để người dân thuận tiện tra cứu; hướng dẫn tiếp cận thông tin về quy hoạch, chỉ giới xây dựng và điều kiện thực hiện trước khi khởi công. Cùng với đó là duy trì kiểm tra thực địa, phân công cán bộ chuyên môn theo dõi sát tình hình xây dựng từ cơ sở nhằm phát hiện, xử lý vi phạm ngay từ giai đoạn đầu.

Ở góc độ quản lý cấp tỉnh, ông Đào Hoàng Chinh, Phó giám đốc Sở Xây dựng Phú Thọ nhận định, quy định miễn giấy phép xây dựng đối với một số công trình đủ điều kiện là bước cải cách quan trọng, thể hiện định hướng chuyển mạnh từ tiền kiểm sang hậu kiểm trong quản lý nhà nước về xây dựng.

Theo ông Chinh, để triển khai hiệu quả quy định mới, Sở Xây dựng đã chủ động tham mưu UBND tỉnh chỉ đạo các địa phương tăng cường quản lý trật tự xây dựng. Rà soát, cập nhật và công khai đầy đủ các đồ án quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc nhằm giúp người dân dễ tiếp cận thông tin trước khi xây dựng.

Song song với đó, ngành Xây dựng sẽ đẩy mạnh tuyên truyền quy định pháp luật mới; hướng dẫn người dân thực hiện đúng quy hoạch, chỉ giới xây dựng, mật độ xây dựng và mục đích sử dụng đất. Các địa phương được yêu cầu thường xuyên kiểm tra hiện trạng, kịp thời phát hiện và xử lý các trường hợp vi phạm, không để phát sinh công trình sai phạm kéo dài.

Đặc biệt, Sở Xây dựng sẽ tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý quy hoạch và trật tự xây dựng; đẩy mạnh thanh tra, kiểm tra chuyên ngành và phối hợp chặt chẽ với các đơn vị liên quan trong công tác hậu kiểm.

"Việc cắt giảm thủ tục hành chính phải đi đôi với nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, vừa tạo thuận lợi tối đa cho người dân, doanh nghiệp, vừa bảo đảm mọi hoạt động xây dựng diễn ra đúng quy hoạch, đúng quy định pháp luật, hướng tới phát triển đô thị và nông thôn bền vững", ông Chinh khẳng định.

Lạng Sơn: Miễn giấy phép, người dân hưởng lợi

Tại Lạng Sơn, ông Dương Công Vĩ, Giám đốc Sở Xây dựng Lạng Sơn đánh giá quy định mới có tính thực tiễn cao, bởi hiện nay công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng chiếm khoảng 60-70% tổng số công trình xây dựng dân dụng trên địa bàn tỉnh.

Theo ông Vĩ, việc luật hóa diện miễn giấy phép đối với nhóm công trình này phản ánh đúng nhu cầu thực tế của người dân, tạo thuận lợi trong quá trình thi công xây dựng.

Ông cho rằng, thực tế hiện nay, nhiều công trình dân dụng khi sửa chữa, cải tạo vẫn phải xin cấp phép, gây mất thời gian và phát sinh thủ tục. Nếu quy định mới được triển khai sẽ giúp giảm tải đáng kể áp lực thủ tục pháp lý.

Từ ngày 1/7/2026, nhiều công trình nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng đủ điều kiện sẽ không phải xin giấy phép xây dựng, song trách nhiệm quản lý, giám sát của chính quyền địa phương sẽ lớn hơn trước. (Ảnh: Tuyết Hạnh)

Theo ông Vĩ, người dân sẽ được hưởng 3 lợi ích rõ rệt. Thứ nhất, tiết kiệm thời gian, thủ tục liên quan đến giấy phép xây dựng. Hiện nay, thực hiện thủ tục cấp phép xây dựng có thời hạn 20 ngày làm việc; nếu công trình thuộc diện miễn giấy phép sẽ giảm tải áp lực về tiến độ thi công của người dân, đáp ứng theo kế hoạch và nhu cầu cá nhân của người thụ hưởng.

Thứ hai, cắt giảm các khoản chi phí liên quan đến cấp phép xây dựng.

Thứ ba, chủ động sửa chữa, cải tạo công trình mà không cần phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng. Sáng tạo trong thiết kế, thi công, linh hoạt trong kiến trúc điều chỉnh công trình của cá nhân

Ở góc độ cải cách hành chính, ông Vĩ cho rằng, nguồn lực nhân sự tại UBND cấp xã hiện nay còn hạn chế, khối lượng công việc nhiều, việc xác định các công trình miễn phép giúp giảm tải công việc, giảm tải áp lực cho cán bộ, công chức của xã.

Nâng cao vai trò giám sát cộng đồng của người dân, thực hiện sâu sắc hơn việc hậu kiểm, thể hiện tính minh bạch, rõ ràng, nhanh chóng phù hợp với xu thế cải cách hiện nay.

Theo ông Vĩ, giảm bớt thủ tục hành chính nhưng vẫn kiểm soát được hoạt động xây dựng là thể hiện năng lực và hiệu quả điều hành của chính quyền.

"Giảm thiểu tối đa sự tiếp xúc trực tiếp giữa người dân và cán bộ công quyền trong các thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng, từ đó triệt tiêu tận gốc nguy cơ nhũng nhiễu, tiêu cực trong lĩnh vực xây dựng", ông Vĩ cho hay.

Liên quan công tác hậu kiểm khi thực hiện miễn giấy phép xây dựng, ông Vĩ cho biết, địa phương đã chuẩn bị nhiều giải pháp nhằm bảo đảm việc cắt giảm thủ tục hành chính không làm phát sinh khoảng trống trong quản lý trật tự xây dựng.

Theo ông Vĩ, căn cứ Quyết định số 77/2025/QĐ-UBND của UBND tỉnh Lạng Sơn, UBND cấp xã hiện là đơn vị trực tiếp kiểm tra, giám sát trật tự xây dựng, tiếp nhận thông báo khởi công và xử lý vi phạm hành chính trên địa bàn. Dù được miễn giấy phép xây dựng, người dân vẫn phải thực hiện thủ tục thông báo khởi công để chính quyền cơ sở nắm bắt địa điểm xây dựng và phối hợp kiểm tra khi cần thiết.

Song song đó, tỉnh Lạng Sơn đang tiếp tục hoàn thiện hệ thống tra cứu quy hoạch, công khai quy hoạch chi tiết 1/500, chỉ giới xây dựng và quy chế quản lý kiến trúc để người dân dễ dàng tra cứu, đồng thời phát huy vai trò giám sát cộng đồng.

Theo lãnh đạo Sở Xây dựng Lạng Sơn, địa phương cũng sẽ tăng cường kiểm tra định kỳ, kiểm tra đột xuất đối với các công trình đang thi công, kiên quyết xử lý nghiêm các vi phạm. Đồng thời nghiên cứu ứng dụng hệ thống camera giám sát đô thị thông minh nhằm phát hiện nhanh các hành vi thi công sai quy định hoặc gây ảnh hưởng đến môi trường công cộng.

Cùng với đó, Sở Xây dựng đang hướng dẫn các xã, phường sớm hoàn thiện quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc và công khai rộng rãi để người dân tiếp cận thông tin. Địa phương cũng tiếp tục rà soát, hoàn thiện chức năng quản lý trật tự xây dựng của trung tâm dịch vụ công ích cấp xã nhằm nâng cao hiệu quả quản lý ngay từ cơ sở.

Hà Tĩnh: Minh bạch dữ liệu quy hoạch để quản lý hiệu quả

Trao đổi với phóng viên Báo Xây dựng, ông Nguyễn Tiến Dũng, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng Hà Tĩnh) cho biết, từ thực tiễn công tác quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương, Sở Xây dựng Hà Tĩnh đánh giá quy định mới có tính khả thi cao khi các điều kiện miễn giấy phép xây dựng đã được quy định tương đối rõ ràng.

Theo ông Dũng, đối với người dân và doanh nghiệp, việc miễn giấy phép xây dựng sẽ giúp rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị đầu tư, giảm chi phí thực hiện thủ tục hành chính, giảm số lần đi lại và tạo điều kiện thuận lợi để triển khai các công trình phục vụ nhu cầu về nhà ở cũng như hoạt động sản xuất, kinh doanh.

"Đây là bước tiến quan trọng trong quá trình chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm, lấy sự minh bạch của quy hoạch và trách nhiệm tuân thủ pháp luật của chủ đầu tư làm nền tảng", ông Dũng cho biết.

Theo đại diện Sở Xây dựng Hà Tĩnh, quy định mới sẽ góp phần giảm đáng kể khối lượng hồ sơ hành chính mà cơ quan quản lý phải tiếp nhận, thẩm định và giải quyết.

Từ đó tập trung nguồn lực cho công tác quản lý chất lượng công trình, quản lý quy hoạch, quản lý trật tự xây dựng cũng như kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật trong quá trình đầu tư xây dựng.

Một trong những vấn đề được dư luận đặc biệt quan tâm hiện nay là khi không còn thủ tục cấp phép đối với một số công trình, nguy cơ phát sinh vi phạm về quy hoạch, chỉ giới xây dựng hoặc trật tự xây dựng có thể gia tăng nếu không có cơ chế giám sát phù hợp.

Liên quan đến vấn đề này, theo đại diện Sở Xây dựng Hà Tĩnh, các công trình thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng năm 2025 thực tế chỉ áp dụng tại một số khu vực chưa có đồ án quy hoạch hoặc chưa ban hành quy chế quản lý kiến trúc.

Đồng thời, dù được miễn giấy phép, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện gửi thông báo khởi công kèm đầy đủ hồ sơ tương ứng như hồ sơ xin cấp phép xây dựng để chính quyền địa phương kiểm tra và phục vụ công tác quản lý trật tự xây dựng.

Theo ông Dũng, điều này cho thấy công tác quản lý trật tự xây dựng và hậu kiểm sẽ đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong giai đoạn tới.

Để triển khai hiệu quả quy định mới, ngay từ đầu năm 2026, Sở Xây dựng Hà Tĩnh đã chủ động ban hành văn bản hướng dẫn áp dụng, đồng thời phối hợp với các địa phương xây dựng nhiều giải pháp đồng bộ nhằm tăng cường công tác quản lý sau miễn giấy phép và công tác hậu kiểm.

Trong đó, giải pháp đầu tiên được địa phương xác định là đẩy mạnh công khai, minh bạch thông tin quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc và toàn bộ các điều kiện xây dựng trên địa bàn để người dân dễ tiếp cận, tra cứu và thực hiện đúng quy định trước khi khởi công.

Song song đó, Sở Xây dựng Hà Tĩnh đang tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin, xây dựng và khai thác cơ sở dữ liệu về quy hoạch, xây dựng và đất đai nhằm hỗ trợ công tác giám sát, phát hiện sớm các trường hợp xây dựng không phù hợp với quy hoạch hoặc có dấu hiệu vi phạm.

Ngoài ra, Sở cũng đang xây dựng kế hoạch tổ chức tập huấn cho chính quyền địa phương và các chủ đầu tư về những quy định mới của Luật Xây dựng năm 2025, trong đó tập trung vào lĩnh vực cấp giấy phép xây dựng, quản lý trật tự xây dựng và trách nhiệm hậu kiểm sau khi miễn giấy phép.

Cùng với đó, Sở sẽ xây dựng kế hoạch kiểm tra cụ thể tại từng địa phương, tăng cường thanh tra chuyên ngành và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm về trật tự xây dựng theo đúng quy định của pháp luật nhằm bảo đảm tính răn đe và phòng ngừa chung.

Thời gian tới, Sở Xây dựng sẽ phối hợp chặt chẽ với UBND cấp xã, phường và các cơ quan liên quan trong việc theo dõi, nắm bắt tình hình xây dựng ngay từ khi công trình khởi công, kịp thời phát hiện và xử lý các trường hợp vi phạm trật tự xây dựng trên địa bàn.

"Chúng tôi tin rằng, với sự chuẩn bị đồng bộ về thể chế, cơ sở dữ liệu, nguồn nhân lực và cơ chế phối hợp giữa các cấp, các ngành, việc thực hiện quy định miễn giấy phép xây dựng sẽ vừa tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp, vừa bảo đảm hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về xây dựng, góp phần xây dựng môi trường đầu tư, phát triển đô thị ngày càng minh bạch, hiện đại và bền vững", ông Dũng cho hay