Minh bạch mặt bằng giá đất, giảm chi phí đầu tư

Hoàn trả kịp thời kinh phí bồi thường nhà đầu tư ứng trước

ĐBQH Nguyễn Thế Duy (TP. Hồ Chí Minh) phát biểu. Ảnh Hồ Long

Về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, đại biểu đề nghị bổ sung quy định cho phép phần kinh phí nhà đầu tư đã ứng trước nhưng chưa được khấu trừ hết tiếp tục được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp của dự án khác của cùng nhà đầu tư trên địa bàn cấp tỉnh hoặc được ngân sách nhà nước hoàn trả.

Theo đại biểu, dự thảo Luật tiếp tục khẳng định kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do Nhà nước bảo đảm. Vì vậy, khoản kinh phí nhà đầu tư ứng trước để thực hiện công tác này thực chất là khoản chi thay cho ngân sách nhà nước.

“Khoản kinh phí mà nhà đầu tư ứng trước thực chất là khoản chi thay cho ngân sách nhà nước để thực hiện nghĩa vụ của Nhà nước, nên phải được hoàn trả đầy đủ và kịp thời”, đại biểu nhấn mạnh.

Nếu phần kinh phí ứng trước không được hoàn trả hoặc khấu trừ hết, khoản chi này sẽ trở thành chi phí đầu tư mà doanh nghiệp phải tự gánh chịu. Đối với các dự án khu công nghiệp tập trung, khu công nghiệp công nghệ cao, dù nhà đầu tư có thể được hưởng ưu đãi về tiền thuê đất theo quy định hiện hành, phần kinh phí bồi thường không được hoàn lại vẫn làm gia tăng tổng mức đầu tư, tạo áp lực lên phương án tài chính và giá thành dự án.

Đại biểu cho rằng, khi chi phí đầu tư tăng, nhà đầu tư phải tính toán bù đắp khoản phát sinh vào giá thành sản phẩm và giá cho thuê lại đất. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư mà còn tác động đến doanh nghiệp sản xuất và người sử dụng đất.

Trong khi đó, cơ chế hoàn trả hiện hành chỉ áp dụng trong trường hợp dự án chấm dứt hoạt động mà chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất; thời điểm hoàn trả còn phụ thuộc vào việc Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư khác. Đây là yếu tố nằm ngoài khả năng kiểm soát của nhà đầu tư, khiến thời gian thu hồi khoản vốn đã ứng trước khó xác định.

Từ thực tế đó, ĐBQH Nguyễn Thế Duy đề nghị bổ sung cơ chế cho phép khấu trừ phần kinh phí chưa được hoàn lại vào nghĩa vụ tài chính của dự án khác trên cùng địa bàn cấp tỉnh hoặc hoàn trả trong thời gian ngắn, với hồ sơ, thủ tục rõ ràng. Theo đại biểu, “cơ chế cho khấu trừ sang dự án khác hoặc hoàn trả trong thời gian ngắn sẽ giúp nhà đầu tư yên tâm ứng vốn, đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất, bố trí tái định cư cho người dân và giảm áp lực bố trí vốn ngân sách của địa phương”.

Việc hoàn trả kịp thời khoản kinh phí đã ứng trước cũng giúp nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực. Khi chi phí đầu tư được kiểm soát, giá cho thuê lại đất và giá bất động sản có điều kiện giảm, mang lại lợi ích cho doanh nghiệp sản xuất, người thuê đất và người mua nhà.

Xác định giá đất thống nhất tại thời điểm bồi thường

Toàn cảnh phiên thảo luận tại Tổ 2, Đoàn ĐBQH TP. Hồ Chí Minh. Ảnh: Phạm Thắng

ĐBQH Nguyễn Thế Duy đề nghị bổ sung quy định đối với dự án đầu tư có sử dụng đất, thời điểm xác định giá đất để tính nghĩa vụ tài chính về đất đai là thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đại biểu phân tích, dự thảo Luật đã quy định thời điểm xác định giá đất đối với trường hợp Nhà nước giao đất tái định cư là thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đây là cơ sở để nghiên cứu áp dụng nguyên tắc tương tự đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất, nhằm bảo đảm tính thống nhất trong xác định giá đất.

Thực tế, khoảng thời gian từ khi phê duyệt phương án bồi thường đến khi có quyết định giao đất có thể kéo dài nhiều tháng, thậm chí nhiều năm. Trong khoảng thời gian đó, người có đất bị thu hồi nhận tiền bồi thường theo mặt bằng giá tại thời điểm phê duyệt phương án, trong khi nhà đầu tư có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo mặt bằng giá tại thời điểm giao đất.

Đồng thời, đại biểu cũng cho biết, khiếu nại, tố cáo về đất đai chiếm khoảng 70% tổng số đơn thư, trong đó phần lớn liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. “Chênh lệch giữa hai mặt bằng giá trên cùng một khu đất là một trong những nguyên nhân trực tiếp dẫn đến tình trạng này, ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng và quá trình triển khai dự án”, đại biểu nhấn mạnh.

Đáng chú ý, tại nhiều dự án, nhà đầu tư là bên ứng trước kinh phí bồi thường và chịu chi phí vốn trong suốt thời gian giải phóng mặt bằng. Nếu giá đất tính nghĩa vụ tài chính chỉ được xác định tại thời điểm giao đất, phần giá trị tăng thêm trong khoảng thời gian này có thể làm tăng số tiền nhà đầu tư phải nộp, dù nhà đầu tư đã bỏ vốn thực hiện công tác bồi thường từ trước.

Từ đó, đại biểu nhấn mạnh: “Việc xác định giá đất ngay tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường sẽ đặt khoản bồi thường cho người có đất bị thu hồi và nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư trên cùng một mặt bằng giá”.

Theo đại biểu, cách tiếp cận này giúp xác định sớm tổng chi phí đất đai, tạo điều kiện để các bên chủ động tính toán phương án tài chính, đồng thời hạn chế chênh lệch giá phát sinh do độ trễ của thủ tục hành chính.

Việc xác định giá đất tại cùng một thời điểm cũng có thể góp phần rút ngắn quy trình, giảm chi phí phát sinh và hạn chế khiếu nại, khiếu kiện. Qua đó, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng vừa bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi, vừa tạo môi trường minh bạch, ổn định hơn cho hoạt động đầu tư.