Sửa luật lần này tác động như thế nào đến giá nhà?

Sáng 22/10, Quốc hội thảo luận tại tổ 3 dự án: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Đại biểu Tạ Thị Yên (Phó Chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu) nhìn nhận dù các dự thảo luật đã giải quyết khá nhiều việc về phân cấp, cắt giảm thủ tục, giảm điều kiện kinh doanh, song vẫn còn một câu hỏi rất lớn mà người dân đang quan tâm.

"Vì sao giá nhà, nhất là ở các đô thị lớn, ngày càng xa khả năng chi trả của người làm công ăn lương và lần sửa luật này có thể tác động được đến đâu?", đại biểu đặt vấn đề.

Theo bà Yên, nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội không nên dừng ở việc chủ đầu tư nộp xong một khoản tiền.

Dự thảo luật sửa đổi theo hướng cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ bằng cách dành đất trong dự án, bố trí đất ở nơi khác hoặc nộp tiền tương đương. Đề xuất này có sự linh hoạt, tuy nhiên không phải dự án nào cũng phù hợp để bố trí nhà ở xã hội ngay tại chỗ. Nếu cho nộp tiền, phải bảo đảm số tiền đó quay trở lại đúng mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu Tạ Thị Yên. Ảnh: QH

Với quỹ đất bố trí ở nơi khác, theo đại biểu, cũng phải tính đến việc đi lại, việc làm và hạ tầng. “Một căn nhà có giá thấp nhưng nằm quá xa nơi làm việc, mỗi ngày người lao động phải mất rất nhiều thời gian và chi phí đi lại thì chưa chắc tổng chi phí sống đã thấp”, bà Yên nói.

Đề cập vấn đề minh bạch giá giao dịch và bảo vệ người mua nhà, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu nêu thực tế cùng một bất động sản có thể giá rao bán, giá thỏa thuận, còn giá ghi trong hợp đồng lại khác.

“Khi chúng ta không biết được giá giao dịch thực thì rất khó xây dựng bảng giá đất sát thực tế, khó đánh giá đúng thị trường và cũng khó nhận diện những khu vực đang có đầu cơ, sốt giá bất thường”, bà Yên nói.

Đại biểu Nguyễn Vũ Trung (Viện trưởng Viện Pasteur TPHCM) cho rằng để vừa phát triển thị trường vừa bảo đảm người thu nhập thấp có chỗ ở nên thiết kế ba tầng chính sách.

Tầng thị trường là nhà ở thương mại được phát triển theo nhu cầu thực, với thủ tục rõ và nguồn cung đa dạng.

Tầng nhà ở giá phù hợp là nhà ở xã hội và nhà cho thuê dài hạn được hỗ trợ đất, hạ tầng, tín dụng và thuế; đổi lại chủ đầu tư cam kết thời gian cho thuê, giá phù hợp, chất lượng và điều kiện không chuyển mục đích.

Tầng hỗ trợ trực tiếp là hộ không đủ điều kiện vay mua nhà nhận trợ cấp tiền thuê hoặc hỗ trợ thuê nhà có thời hạn; mức hỗ trợ theo thu nhập, quy mô gia đình, mức thuê khu vực và tình trạng khuyết tật/di dời.

Ông Trung cho biết, kinh nghiệm nước ngoài có thể tham khảo theo nguyên tắc, không sao chép máy móc như Singapore tích hợp xét điều kiện nhà ở và khả năng vay qua thư đủ điều kiện HDB (Housing & Development Board - Cơ quan Nhà ở và Phát triển Singapore).

Áo duy trì quy mô lớn nhà ở thành phố và nhà ở hợp tác xã, kết hợp hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập thấp. Anh sử dụng nghĩa vụ quy hoạch để tạo nhà ở giá phải chăng trong dự án lớn và theo dõi cả khoản đóng góp thay thế. Đại biểu nhìn nhận điểm chung là ưu đãi phải đi cùng nghĩa vụ nhà ở cụ thể, dữ liệu công khai và cơ chế giám sát.

Tranh chấp ở chung cư "hòn bấc ném đi, hòn chì ném lại"

Đại biểu Vũ Văn Tiến (Hải Phòng) nêu thực tế tranh chấp giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân tại các chung cư, đặc biệt là chung cư hỗn hợp kết hợp căn hộ, văn phòng, khách sạn và thương mại… vẫn diễn biến phức tạp, chủ yếu xoay quanh quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và quản lý quỹ bảo trì 2%.

“Hòn bấc ném đi, hòn chì ném lại giữa các bên dẫn đến khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến an ninh, trật tự", ông Tiến nhìn nhận.

Đại biểu Vũ Văn Tiến. Ảnh: QH

Đại biểu cho rằng không thể để tình trạng tiếp diễn chỉ vì quy định pháp luật chưa đủ rõ, quyền lợi và trách nhiệm của các bên chồng chéo. Vì vậy, ông đề nghị Luật Nhà ở sửa đổi cần phân định rõ sở hữu riêng và sở hữu chung trong nhà chung cư hỗn hợp.

Một tòa nhà có thể sử dụng chung kết cấu chịu lực, hệ thống phòng cháy, chữa cháy nhưng lại có sảnh, thang máy và hành lang phục vụ riêng khối căn hộ, khách sạn hoặc văn phòng. Việc sử dụng độc lập đặt ra yêu cầu xác định cụ thể phạm vi sở hữu, quản lý và nghĩa vụ bảo trì tương ứng.

Theo ông, cần phân biệt ba loại hạng mục: thuộc sở hữu riêng hợp pháp; thuộc sở hữu chung của từng khu chức năng và thuộc sở hữu chung của toàn tòa nhà. Ông cho rằng, không thể mặc nhiên coi thang máy, hành lang là sở hữu riêng chỉ vì phục vụ một khu vực, nhưng cũng không thể áp dụng một cơ chế quản lý cho mọi hạng mục mà bỏ qua phạm vi sử dụng thực tế.

Luật Nhà ở hiện hành đã có cơ chế phân chia kinh phí bảo trì tại các chung cư hỗn hợp đáp ứng điều kiện tách biệt khu chức năng, phần sở hữu chung và quản lý vận hành độc lập. Tuy nhiên, ông Tiến cho biết dự thảo chưa thể hiện rõ cơ chế phân chia và chủ thể quản lý tương ứng. Việc dự thảo quy định bàn giao kinh phí cho Ban quản trị nhưng chưa làm rõ cơ chế phân chia theo khu chức năng có thể gây vướng mắc trong thực hiện.

Đại biểu dẫn chứng khi thang máy thuộc phần sở hữu chung của khu thương mại bị hỏng. Nếu nguồn kinh phí dành cho khu vực này không được xác định riêng và thẩm quyền quyết định sửa chữa không rõ, hoạt động kinh doanh có thể bị gián đoạn, thậm chí thiệt hại cho doanh nghiệp dù kinh phí bảo trì đã được đóng đầy đủ.