'Mờ nhạt' trong cả hai bộ luật mới, bất động sản nghỉ dưỡng khó 'lội ngược dòng'

Điển hình, trong Luật Kinh doanh bất động sản, theo thống kê có khoảng 6 lần cụm từ “du lịch” được nhắc đến, nhưng cụ thể loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó chủ lực là căn hộ du lịch (condotel) là gì, định nghĩa, chức năng, quyền sở hữu,… vẫn chưa thực sự rõ ràng.

Vẫn “mông lung” chuyện cấp sổ hồng

Cụ thể, tại khoản 2, điều 5, Luật Kinh doanh bất động sản quy định các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh là “Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp”.

Hay tại các điều 3, 19, 21, 44, cụm từ “du lịch” cũng được nhắc đến, song điểm chung là đều khá chung chung, chưa thể hiện rõ khái niệm về loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, thường được biết đến với mục đích sử dụng đa công năng, vừa để ở, vừa để vận hành cho thuê…

Rào cản pháp lý và niềm tin của nhà đầu tư khiến bất động sản nghỉ dưỡng khó vực dậy trong ngắn hạn.

Tương tự, trong Luật Đất đai sửa đổi vừa được thông qua, các nội dung liên quan đến đất đai gắn với loại hình căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng cũng khá “mờ nhạt”. Vấn đề được chờ đợi nhất là cấp “sổ hồng” cho các loại hình thuộc phân khúc này chưa thực sự tường minh.

Chính bởi sự “mờ nhạt” trong hai bộ luật mới, nên theo giới chuyên gia, để bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó chủ lực là condotel, officetel (văn phòng lưu trú) thật sự có “danh phận”, chắc chắn sẽ phải tiếp tục chờ đợi các văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành và việc này không thể xong trong “một sớm một chiều”.

Cần phải nhắc lại, năm 2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10, tiến hành sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong đó bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch theo quy định của pháp luật.

Theo đó, để được cấp giấy chứng nhận, các công trình bất động sản nghỉ dưỡng/du lịch phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản; đúng thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3, điều 126 và khoản 1, điều 128 của Luật Đất đai…

Đến nay, sau gần 9 tháng Nghị định 10 chính thức có hiệu lực, số lượng condotel, officetel được cấp sổ hồng vẫn là rất ít, thậm chí tại nhiều địa phương chỉ là con số không tròn trĩnh. Riêng tại TP.HCM, đang có khoảng 10.000 căn hộ officetel, condotel đang chờ được cấp sổ hồng.

Khó có bước ngoặt trong ngắn hạn

Những vấn đề về “danh phận” pháp lý chưa thực sự rõ ràng, cộng thêm niềm tin thị trường xuống thấp khiến giới chuyên gia và nhà đầu tư dự báo bất động sản nghỉ dưỡng thời gian tới tiếp tục chìm trong ảm đạm, khó có chuyển biến đáng kể.

Bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư VARS cho rằng, sự phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn nhiều khó khăn do ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như pháp lý, thủ tục hành chính và khơi thông nguồn vốn. Hàng loạt dự án lớn đang gặp vướng mắc về pháp lý nên chưa thể ra hàng.

Đặc biệt, theo chuyên gia của VARS, niềm tin của khách hàng chưa trở lại. Phần lớn nhà đầu tư vẫn đang lựa chọn quay lưng với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng do lo ngại pháp lý và khả năng kinh doanh thu hồi lợi nhuận trong bối cảnh ngành du lịch vẫn còn nhiều thách thức.

Sang năm 2024, bà Miền dự báo, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục gặp những khó khăn, thách thức rất lớn. Xu hướng đóng băng sẽ tiếp tục tiếp diễn, cả nguồn cung và thanh khoản đều chưa thể phục hồi.

Ở góc nhìn của nhà đầu tư, anh Vũ, một “tay to” đang nắm thông tin tại nhiều dự án ở Phú Quốc, tiết lộ sức mua nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng và shophouse ven biển trong khu vực đang xuống mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Sức tiêu thụ yếu khiến tồn kho chiếm 90 - 95% rổ hàng của doanh nghiệp.

Đơn cử như một dự án tại bờ Tây của Phú Quốc đang được thiết kế xây dựng với mô hình condotel và shophouse. Dự án có gần 1.000 căn hộ diện tích từ 25 - 55 - 70 - 102 m2, mức giá tham khảo là 4,9-11,7 tỷ đồng/căn condotel, hoặc 17-35 tỷ đồng/căn shophouse.

Chủ đầu tư rục rịch mở hàng, tăng cường quảng bá, tuy nhiên, theo anh Vũ, phần lớn các nhà đầu tư cá nhân còn khá e dè, hỏi nhiều nhưng chốt ít, bởi vấn đề cốt lõi nhất là làm sổ hồng vẫn bị bỏ ngỏ. “Chúng tôi không thể trả lời rõ ràng vấn đề sổ hồng khi khách hàng hỏi”, anh Vũ nói với VnBusiness.

Tựu chung lại, với những diễn biến từ thực tế, giới chuyên gia dự báo bất động sản nghỉ dưỡng vẫn cần vượt qua chặng đường dài vô cùng gian nan ở phía trước. Cùng với giá bán, vấn đề cấp sổ hồng và phương án về quản lý vận hành sẽ là điểm mấu chốt để các dự án tăng lượng thanh khoản, chờ bứt tốc trở lại.

Hưng Nguyên