'Mùa đông' bất động sản đang tới gần?

1. Anh Nguyễn Hưng (phường Cầu Giấy, Hà Nội) từng là nhà đầu tư bất động sản (BĐS) khá thành công trong giai đoạn 2020-2021. Lãi suất thấp, thị trường sôi động, mỗi thương vụ sang tay một căn shophouse hay nhà phố có thể mang về vài tỉ đồng chênh lệch. Tuy nhiên, cho đến thời điểm này BĐS lại trở thành trái đắng.

Cuối năm 2024, anh mua một căn shophouse tại khu đô thị phía Tây Hà Nội với giá gần 30 tỉ đồng, vay ngân hàng khoảng 60% giá trị tài sản, tính toán rằng tiền thuê có thể bù một phần lãi vay. Trước Tết Nguyên đán 2026, anh phát giá 30 tỉ đồng. Nhưng sau đó, thị trường đột ngột chững lại. Đến tháng 2-2026, anh hạ giá xuống 27 tỉ đồng và tiếp tục hạ nhưng không có khách mua. Trong khi đó, khoản vay ngân hàng bắt đầu bước vào giai đoạn lãi suất thả nổi, từ mức ưu đãi dưới 8%/năm, hiện đã lên quanh 13-14%. Mỗi tháng anh phải trả tiền lãi gần 120 triệu đồng.

Thị trường bất động sản đang đối mặt nhiều thách thức khi lãi suất vay mua nhà neo cao, tín dụng siết chặt và thanh khoản suy giảm.

Câu chuyện của anh Hưng phản ánh một xu hướng của thị trường tín dụng. Từ cuối năm 2025, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng thương mại tăng trở lại sau giai đoạn “tiền rẻ” kéo dài. Các khoản vay từng được hưởng mức ưu đãi 6-8%/năm trong 12-24 tháng đầu nay bước sang kỳ điều chỉnh, chuyển sang lãi suất thả nổi quanh 12-14%/năm, thậm chí cao hơn ở một số trường hợp. Với những hợp đồng cố định kỳ dài, mức lãi trên 13%/năm không còn hiếm.

Sự thay đổi này làm đảo lộn toàn bộ phép tính tài chính của người vay. Nếu trước đây, chi phí lãi vay được xem như một phần “đòn bẩy hợp lý” để tối ưu hóa lợi nhuận, thì hiện tại nó trở thành gánh nặng. Với khoản vay vài chục tỉ đồng, chỉ cần lãi suất tăng thêm 4-5%, số tiền phải trả có thể tăng thêm hàng chục đến cả trăm triệu đồng mỗi tháng. Trong khi đó, thu nhập từ cho thuê không tăng tương ứng, thậm chí giảm do thanh khoản yếu. Không ít người mua nhà hoặc đầu tư shophouse, nhà phố buộc phải tính đến phương án bán tài sản để giảm áp lực dòng tiền.

2. Điều đáng nói là tình thế của anh Hưng không phải là cá biệt. Khi lãi suất neo cao và tín dụng được kiểm soát chặt hơn, chi phí vốn đang trở thành biến số quyết định đối với toàn bộ thị trường BĐS, đặc biệt với những người sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Ở phân khúc từng được xem là “gà đẻ trứng vàng” như shophouse, nhà phố thương mại, tình trạng ế ẩm đang diễn ra trên diện rộng. Nhiều môi giới thừa nhận lượng người hỏi giảm mạnh, số giao dịch thực tế gần như “đếm trên đầu ngón tay”.

Bên cạnh đó, sự kết thúc của giai đoạn lãi suất ưu đãi khiến chiến lược “ôm hàng” chờ tăng giá không còn hấp dẫn. Khi chi phí vốn cao hơn tốc độ tăng giá kỳ vọng, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang các tài sản có tính thanh khoản tốt hơn như tiền gửi, trái phiếu hoặc chứng khoán.

“Gà đẻ trứng vàng” vì vậy trở thành phân khúc chịu tác động rõ nhất của chu kỳ đảo chiều tín dụng. Nếu trước đây đây là biểu tượng của tăng nóng và đầu cơ, thì hiện tại nó phản ánh sự thận trọng và co cụm của dòng tiền. Và khi phân khúc đầu cơ suy yếu trước tiên, thị trường thường đang bước vào giai đoạn thanh lọc sâu hơn - nơi giá không còn được dẫn dắt bởi kỳ vọng, mà bởi khả năng chi trả thực và nhu cầu thực.

Giới chuyên gia nhận định, giai đoạn 2023-2024, lãi suất thấp tạo cảm giác “an toàn giả tạo” với nhiều nhà đầu tư. Đòn bẩy tài chính được sử dụng phổ biến với niềm tin rằng giá BĐS sẽ tiếp tục tăng. Nhưng khi lãi suất quay đầu tăng, phép tính lợi nhuận thay đổi hoàn toàn.

Với phân khúc shophouse và BĐS thương mại, rủi ro càng lớn hơn. Sau đại dịch, thói quen tiêu dùng thay đổi, thương mại điện tử phát triển, tỷ lệ lấp đầy ở nhiều tuyến phố thương mại không còn cao như trước. Giá trị khai thác cho thuê không đủ bù chi phí vay, khiến nhiều nhà đầu tư phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá. Khi kỳ vọng đó bị trì hoãn, áp lực tài chính nhanh chóng lộ diện.

3. Mặc dù vậy, một số chuyên gia cho rằng đây không hẳn là khủng hoảng của thị trường BĐS, mà là quá trình thanh lọc cần thiết. Thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng nóng dựa trên tín dụng sang giai đoạn dựa nhiều hơn vào dòng tiền thực và nhu cầu ở thật. Trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt và lãi suất chưa có dấu hiệu giảm nhanh, “mùa đông BĐS” có thể chưa kết thúc sớm. Thanh khoản yếu, giá điều chỉnh cục bộ, đặc biệt ở phân khúc shophouse và BĐS đầu tư thuần túy, có thể còn tiếp diễn.

Những dự án có giá trị sử dụng rõ ràng, hạ tầng tốt và phù hợp với khả năng chi trả của người dân thường là nhóm sẽ phục hồi sớm.

Thị trường BĐS thời gian qua là một giai đoạn co hẹp và tái định vị. Khi tín dụng không còn dễ dãi, khi lãi suất không còn ở vùng đáy, thị trường buộc phải quay về những giá trị cốt lõi: nhu cầu ở thật, dòng tiền thực và năng lực tài chính bền vững. Nhìn rộng hơn, chu kỳ hiện nay có thể không phải là “mùa đông” theo nghĩa sụp đổ của thị trường, mà là một giai đoạn điều chỉnh cần thiết sau thời kỳ tăng trưởng nóng dựa quá nhiều vào tín dụng. Trong suốt nhiều năm, lãi suất thấp và dòng tiền rẻ đã khiến thị trường BĐS vận hành theo logic của kỳ vọng tăng giá hơn là giá trị sử dụng thực. Khi điều kiện tài chính thay đổi, những điểm yếu của mô hình này bắt đầu bộc lộ.

Ở góc độ thị trường, BĐS đang bước vào giai đoạn “tái cân bằng”. Những phân khúc phụ thuộc nhiều vào đầu cơ và đòn bẩy tài chính - như shophouse, nhà phố thương mại hoặc các sản phẩm giá trị lớn - thường là nơi chịu tác động đầu tiên khi chu kỳ tín dụng đảo chiều. Thanh khoản giảm, giá điều chỉnh cục bộ và thời gian giao dịch kéo dài là những biểu hiện quen thuộc của giai đoạn này.

Tuy nhiên, lịch sử thị trường cho thấy mỗi chu kỳ điều chỉnh cũng đồng thời là quá trình thanh lọc. Khi dòng tiền đầu cơ rút bớt, thị trường có xu hướng quay trở lại với những yếu tố nền tảng hơn: nhu cầu ở thực, vị trí, khả năng khai thác và năng lực tài chính thực của người mua. Những dự án có giá trị sử dụng rõ ràng, hạ tầng tốt và phù hợp với khả năng chi trả của người dân thường là nhóm phục hồi sớm hơn khi chu kỳ mới hình thành. Vì vậy, câu hỏi “mùa đông BĐS có đang tới gần hay không” có lẽ không quan trọng bằng việc thị trường đang bước vào giai đoạn tái định vị.

Với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, áp lực tài chính sẽ đến sớm và rõ ràng hơn. Nhưng với những người có nguồn tiền ổn định và tầm nhìn dài hạn, đây có thể lại là thời điểm quan sát và lựa chọn cơ hội. Trong chu kỳ nào cũng vậy, khi “nhiệt” của thị trường giảm xuống, giá trị thực mới bắt đầu lộ diện. Và chính trong những giai đoạn như vậy, cấu trúc của thị trường BĐS thường được định hình lại cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn ở phía trước.