Nâng cao cơ chế điều tiết thị trường bất động sản

Tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI, sáng 22/8, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, các đại biểu Quốc hội họp, thảo luận tại hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Tham gia ý kiến vào dự thảo luật, đại biểu Quốc hội Trịnh Xuân An (Đoàn Đồng Nai) cơ bản tán thành sự cần thiết sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản và nhiều nội dung của dự thảo luật. Cùng với Luật Đất đai và Luật Nhà ở, đây là một trong những đạo luật có tác động trực tiếp đến việc khai thông một nguồn lực rất lớn của nền kinh tế; đồng thời, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân, doanh nghiệp và sự an toàn của hệ thống tài chính.

Quang cảnh phiên họp.

Đại biểu cho rằng, lần sửa đổi này cần hướng tới hai mục tiêu song hành: một mặt, phải tiếp tục tháo gỡ vướng mắc, đơn giản hóa thủ tục, tạo điều kiện đưa đất đai, dự án và bất động sản vào lưu thông; mặt khác, phải kiến tạo được một thị trường minh bạch, lành mạnh, hạn chế đầu cơ, tích trữ và đặc biệt là hành vi thao túng thị trường, thao túng giá.

Theo đó, đại biểu đề nghị, cần tiếp tục rà soát để việc đơn giản hóa thủ tục thực sự chuyển thành giảm chi phí và khơi thông nguồn lực. Đại biểu đánh giá cao việc dự thảo đã sửa đổi nhiều quy định về điều kiện kinh doanh, thủ tục chuyển nhượng dự án…

Tuy nhiên, đại biểu đề nghị, việc cải cách không nên chỉ đánh giá bằng số lượng thủ tục được cắt giảm, mà quan trọng hơn là thời gian và chi phí thực tế mà doanh nghiệp, người dân phải bỏ ra để đưa một bất động sản hợp pháp vào lưu thông.

Đặc biệt, cần rà soát Điều 30, Điều 31 về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Đây không đơn thuần là một thủ tục hành chính mà còn là cơ chế tái phân bổ nguồn lực. Một dự án đã có đất, đã đầu tư một phần nhưng chủ đầu tư không còn đủ năng lực triển khai thì cần có cơ chế để chuyển nhanh sang chủ thể có năng lực hơn, thay vì để nguồn lực đất đai và vốn xã hội bị đóng băng.

Đại biểu Quốc hội Trịnh Xuân An (Đoàn Đồng Nai) phát biểu tại phiên họp.

Theo đó, nên giữ chặt những điều kiện cốt lõi về tính pháp lý của dự án, nghĩa vụ tài chính, năng lực của bên nhận chuyển nhượng và quyền lợi của khách hàng, bên thứ ba; còn những khâu mang tính thủ tục khác cần cắt giảm một cách triệt để.

Cùng cho ý kiến về nội dung này, đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Nga (Đoàn Hải Phòng) cho rằng, cần bảo đảm đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước nhưng không nên biến chính nghĩa vụ này thành “khóa chặn” việc chuyển dự án sang một chủ thể có năng lực hơn.

Đại biểu nêu rõ, khoản 4 Điều 30 dự thảo luật yêu cầu bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng. Mục tiêu chống thất thu ngân sách là hoàn toàn đúng.

Tuy nhiên, thực tế, nhiều dự án cần chuyển nhượng chính vì chủ đầu tư cũ không còn đủ năng lực tài chính để tiếp tục thực hiện. Nếu muốn chuyển nhượng, phải có đủ tiền hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính, dự án có thể tiếp tục bị đóng băng.

Chuyển nhượng dự án về bản chất là thay đổi chủ thể thực hiện. Do vậy, đại biểu đề nghị, thiết kế theo nguyên tắc: không xóa nghĩa vụ, không giảm nghĩa vụ, nhưng có thể cho phép thay đổi chủ thể thực hiện nghĩa vụ nếu khoản phải thu của Nhà nước được bảo đảm đầy đủ. Bên nhận chuyển nhượng có thể kế thừa nghĩa vụ, thanh toán trực tiếp phần nghĩa vụ vào ngân sách hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm tương đương. Quy định này phải được đồng bộ với Luật Đất đai và Luật Đầu tư.

Về thủ tục, đại biểu tán thành hướng thiết kế một đầu mối, một bộ hồ sơ, một lần kiểm tra cùng một điều kiện giữa chuyển nhượng dự án, điều chỉnh nhà đầu tư và đăng ký biến động đất đai.

Các đại biểu Quốc hội dự phiên họp.

Về vấn đề giá bất động sản, đầu cơ và thao túng thị trường, đại biểu Quốc hội Trịnh Xuân An cho rằng, cần phân biệt rõ ba vấn đề: đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường.

Đại biểu giải thích, đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường và cần thiết của thị trường. Không thể vì một người mua bất động sản với kỳ vọng tăng giá mà coi đó là hành vi cần ngăn cấm.

Nhưng đầu cơ trở thành vấn đề khi việc tích trữ, mua đi bán lại, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức độ lớn làm méo mó cung - cầu, đẩy giá bất động sản xa khỏi khả năng chi trả và nhu cầu sử dụng thực.

Còn thao túng thị trường nguy hiểm hơn, bởi ở đây có hành vi chủ động tạo ra tín hiệu giả về cung, cầu hoặc giá: giao dịch lòng vòng để tạo mặt bằng giá; thông đồng mua bán để đẩy giá; tạo khan hiếm giả; sử dụng môi giới hoặc thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để tạo “sóng”, sau đó bán ra thu lợi.

Để hoàn thiện dự thảo luật, đại biểu đề nghị nghiên cứu, bổ sung tại Điều 6 về các hành vi bị nghiêm cấm hành vi thao túng thị trường bất động sản; đồng thời giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện trên cơ sở các hành vi cụ thể như: tạo giao dịch giả, tạo cung - cầu giả, thông đồng đẩy giá, cung cấp hoặc lan truyền thông tin sai lệch nhằm tác động đến giá và các hành vi có chủ đích khác làm sai lệch giá, cung, cầu của thị trường.

Các đại biểu Quốc hội dự phiên họp.

Nâng cao cơ chế điều tiết tại Điều 55, Điều 56 từ “xử lý khi thị trường có vấn đề” sang cơ chế giám sát và cảnh báo sớm. Đại biểu đề nghị, xây dựng một bộ chỉ số giám sát và cảnh báo sớm thị trường bất động sản, ít nhất gồm biến động giá, số lượng và tần suất giao dịch, giao dịch ngắn hạn, tồn kho, tín dụng bất động sản, mức độ sử dụng đòn bẩy…

Đặc biệt, cần nhìn thị trường bất động sản trong mối quan hệ với tín dụng, tổ chức tín dụng và thị trường vốn.Thông tin về thị trường hiện nay cho thấy tín dụng bất động sản đã ở quy mô khoảng 5,146 triệu tỷ đồng, chiếm 25,5% tổng dư nợ tín dụng; 94% dư nợ bất động sản là trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn trung và dài hạn chỉ chiếm khoảng 16% tổng nguồn vốn.

Điều này cho thấy, giá bất động sản không chỉ là câu chuyện của người mua và người bán. Bất động sản đồng thời là tài sản của doanh nghiệp, tài sản bảo đảm của ngân hàng, nguồn trả nợ trái phiếu và nơi tích lũy tài sản của người dân. Khi giá bất động sản bị đẩy lên bởi đầu cơ và thao túng, giá trị tài sản bảo đảm và khả năng vay vốn cũng có thể tăng theo; tín dụng lại tiếp tục đi vào bất động sản và tiếp tục đẩy giá lên. Khi thị trường đảo chiều, sẽ gây ra rủi ro. Do đó, phải thiết kế Điều 55, Điều 56 cơ chế phòng ngừa từ sớm, từ xa.