Đề nghị cấm hành vi thao túng, thổi giá bất động sản

Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm; Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng, Thường trực Ban Bí thư Trần Cẩm Tú và các đại biểu dự phiên họp. Ảnh: Phạm Thắng

Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn chủ trì, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên điều hành phiên họp. Ảnh: Quang Khánh

Quang cảnh phiên họp. Ảnh: Quang Khánh

Phó Chủ tịch Thường trực Quốc hội Đỗ Văn Chiến và các đại biểu dự phiên họp. Ảnh: Quang Khánh

Cần ấn định mốc thời gian thực hiện cấp mã định danh điện tử với bất động sản

ĐBQH Nguyễn Thị Yến Nhi (Vĩnh Long) ghi nhận, quy định về việc cấp mã định danh điện tử duy nhất cho từng bất động sản khi đưa vào kinh doanh tại Điều 3, Điều 10, Điều 53 và Điều 61 của dự thảo Luật là một đột phá mang tính cách mạng.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên điều hành phiên họp. Ảnh: Phạm Thắng

Với việc mã định danh này sẽ theo suốt vòng đời của bất động sản, từ khi hình thành dự án, mở bán, giao dịch chuyển nhượng cho đến khi cấp giấy chứng nhận, đại biểu cho rằng, sẽ giúp cơ quan nhà nước kiểm soát chính xác dòng tiền, chống thất thu thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch bất động sản hai giá. Đồng thời, ngăn chặn một bất động sản có thể bị bán cho nhiều người.

Tuy nhiên, tại Điều 61 điều khoản chuyển tiếp quy định trong thời gian chưa có mã định danh vẫn thực hiện giao dịch theo quy định cũ. Đại biểu đề xuất dự thảo Luật ấn định một mốc thời gian bắt buộc, cụ thể đến hết ngày 31/12/2028, 100% các dự án bất động sản mở bán mới trên toàn quốc bắt buộc phải có mã định danh điện tử.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Hồng và các đại biểu dự phiên họp tại hội trường. Ảnh: Quang Khánh

Các đại biểu tham dự phiên họp tại hội trường. Ảnh: Quang Khánh

Tại Điều 5 của dự thảo Luật quy định về công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh. Đây là "chìa khóa" để có thể triệt tiêu tình trạng bất cân xứng thông tin, nguyên nhân dẫn đến lừa đảo, đầu cơ trên thị trường.

Đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi đánh giá cao việc bắt buộc chủ đầu tư phải công khai đầy đủ thông tin về pháp lý dự án, quy hoạch chi tiết, tiến độ xây dựng, thế chấp ngân hàng trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, để thực hiện được, đại biểu đề nghị trong các văn bản quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật, Chính phủ phải ấn định nội dung: nếu chủ đầu tư không công khai hoặc công khai không chính xác, sai lệch thông tin bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh thì hợp đồng ký kết với khách hàng sẽ bị coi là vô hiệu. Chủ đầu tư có thể bị xử phạt với mức từ 5 đến 10% tổng giá trị của dự án.

ĐBQH Nguyễn Thị Yến Nhi (Vĩnh Long) phát biểu. Ảnh: Phạm Thắng

Điều 37 dự thảo Luật mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng, trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn chưa được cấp Giấy chứng nhận và hợp đồng mua bán phần diện tích sàn chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Đồng tình với mục tiêu tăng thanh khoản, nhưng ĐBQH Nguyễn Thị Việt Nga (TP. Hải Phòng) nhấn mạnh, khi một quyền mới chỉ tồn tại dưới dạng hợp đồng đã được chuyển từ người thứ nhất sang người thứ hai, thứ ba mà chưa có cơ chế đăng ký đầy đủ thì rất dễ hình thành một thị trường thứ cấp của quyền tài sản nằm ngoài hệ thống đăng ký chính thức.

ĐBQH Nguyễn Thị Việt Nga (TP. Hải Phòng) phát biểu. Ảnh: Phạm Thắng

Theo đại biểu, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đã cảnh báo các rủi ro chuyển nhượng trùng lặp, đầu cơ, tranh chấp, nghĩa vụ thuế và yêu cầu làm rõ cơ chế đối với trường hợp tài sản đang thế chấp, đồng sở hữu, chưa thanh toán đủ hoặc chuyển nhượng nhiều lần.

Vì vậy, đại biểu cho rằng, mỗi lần chuyển nhượng hợp đồng phải được đăng ký, cập nhật ngay vào hệ thống dữ liệu và trở thành điều kiện để thực hiện lần chuyển nhượng tiếp theo; đồng thời phải liên thông với dữ liệu đất đai, nhà ở, thuế, công chứng và tín dụng. Tại một thời điểm phải xác định được rõ ai là người đang có quyền hợp pháp phát sinh từ hợp đồng đối với bất động sản đó.

Bảo đảm tối đa quyền lợi chính đáng cho người mua

Quan tâm đến các quy định bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua, bên thuê mua, ĐBQH Nguyễn Khánh Vũ (Quảng Trị) cho rằng, Điều 26 của Luật hiện hành quy định cho phép bên mua được quyền lựa chọn việc có hoặc không sử dụng bảo lãnh, đồng thời ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư chỉ được thu tiền khi khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng.

Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 20 của dự thảo Luật chỉ giữ lại quy định chủ đầu tư phải được ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh trước khi bán, mà lược bỏ hai cơ chế bảo vệ nêu trên. Theo đại biểu, quy định này vô tình làm mất đi quyền lựa chọn của khách hàng, đồng thời tạo kẽ hở để chủ đầu tư có thể thu tiền trước khi thư bảo lãnh được phát hành.

ĐBQH Nguyễn Khánh Vũ (Quảng Trị) phát biểu. Ảnh: Phạm Thắng

Để bảo đảm tối đa quyền lợi chính đáng cho người mua, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo xem xét khôi phục cả hai quy định này như Luật hiện hành.

Về các hành vi bị nghiêm cấm, theo đại biểu Nguyễn Khánh Vũ, Điều 8 Luật hiện hành quy định 8 nhóm hành vi, nhưng Điều 6 của dự thảo Luật đã thu hẹp xuống còn 6 nhóm hành vi, trong đó bỏ sót hành vi "cấp, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới không đúng quy định" và hành vi "thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí trái quy định".

Các đại biểu tham dự phiên thảo luận tại hội trường. Ảnh: Phạm Thắng

Theo đại biểu, đây đều là các vi phạm phát sinh thực tế tương đối phức tạp. Do đó, việc khôi phục hai nhóm hành vi này là hoàn toàn cần thiết để có đủ cơ sở pháp lý xử lý vi phạm.

Đại biểu Nguyễn Khánh Vũ cũng nhấn mạnh, dự thảo Luật hiện chưa có quy định cụ thể để ngăn chặn các hành vi thao túng, thổi giá bất động sản, vấn đề đang gây bất ổn nghiêm trọng cho thị trường thời gian qua. Do vậy đề nghị nghiên cứu bổ sung thêm các hành vi bị cấm bao gồm: việc cung cấp thông tin sai lệch về dự án, quy hoạch, giá cả; và hành vi dàn xếp, tạo dựng các giao dịch không có thật nhằm thổi giá hoặc tạo sự khan hiếm giả tạo trên thị trường. Việc bổ sung này sẽ tạo công cụ pháp lý đủ mạnh để cơ quan quản lý xử lý triệt để tình trạng thao túng giá hiện nay.

ĐBQH Trịnh Xuân An (TP. Đồng Nai) phát biểu. Ảnh: Phạm Thắng

ĐBQH Trịnh Xuân An (Đồng Nai) cho rằng, cần phân biệt rõ ba vấn đề: đầu tư, đầu cơ và thao túng thị trường, theo đó, cần khuyến khích đầu tư, hạn chế việc đầu cơ và đặc biệt là phải xử lý nghiêm hành vi thao túng.

Theo đại biểu, đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường và cần thiết của thị trường. Không thể vì một người mua bất động sản với kỳ vọng tăng giá mà coi đó là hành vi cần ngăn cấm. Nhưng đầu cơ trở thành vấn đề khi việc tích trữ, mua đi bán lại, sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức độ lớn làm méo mó cung cầu, đẩy giá bất động sản ra khỏi khả năng chi trả và nhu cầu thực, thì cần phải xử lý.

Các đại biểu tham dự phiên thảo luận tại hội trường. Ảnh: Quang Khánh

Đại biểu cho rằng, cần nhìn nhận vấn đề này cao hơn, đó là hành vi thao túng. Hiện nay vấn đề thao túng đã được Bộ luật Hình sự áp dụng đối với tội thao túng trong lĩnh vực chứng khoán được quy định tại Điều 211. Tuy nhiên, vấn đề thao túng đối với thị trường bất động sản thì chưa được quy định.

Thậm chí, trong điều cấm của luật này, dù trước đây đã được đề xuất nhưng vẫn chưa được đưa vào, mà chỉ coi như hành vi gian dối, lừa dối khách hàng.

Các đại biểu tham dự phiên thảo luận tại hội trường. Ảnh: Quang Khánh

"Thao túng đối với bất động sản là hành vi rất nguy hiểm bởi những hành vi thao túng tạo ra tín hiệu giả về cung cầu hoặc giá, giao dịch lòng vòng để tạo mặt bằng giá, thông đồng mua bán để đẩy giá, tạo khan hiếm giả, sử dụng môi giới hoặc thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để làm sóng, tạo sóng bất động sản và sau đó thì trục lợi", đại biểu nhấn mạnh.

Theo đại biểu, dự thảo luật đã có nhiều công cụ để xử lý vấn đề này, tuy nhiên vẫn thiếu một mắt xích, đó là phải quy định rõ hành vi thao túng đối với thị trường bất động sản và cần thiết phải thiết lập cơ chế để xử lý vấn đề này.

Do đó, đại biểu đề nghị đưa hành vi này vào hành vi nghiêm cấm, và đề nghị phải giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện trên cơ sở các hành vi cụ thể như tạo giao dịch giả, cung cầu giả, thông đồng đẩy giá, cung cấp sai lệch thông tin.

Các đại biểu tham dự phiên thảo luận tại hội trường. Ảnh: Quang Khánh

Đại biểu Trịnh Xuân An cũng đề nghị cần nâng cao cơ chế điều tiết tại Điều 55, Điều 56 (xử lý khi thị trường có vấn đề) sang cơ chế giám sát và cảnh báo sớm, với các dữ liệu về biến động giá, số lượng, tần suất giao dịch, giao dịch ngắn hạn, tồn kho, tín dụng bất động sản, mức độ sử dụng đòn bẩy, cơ cấu nguồn vốn.

Đặc biệt cần nhìn nhận thị trường bất động sản trong mối quan hệ với tín dụng, tổ chức tín dụng và thị trường vốn. Thông tin hiện nay cho thấy, tín dụng cho bất động sản đang ở quy mô khoảng 5,1 triệu tỷ đồng và chiếm tới 25,5% tổng dư nợ tín dụng. Và trong đó 94% dư nợ bất động sản là trung và dài hạn, trong khi tổng nguồn trung và dài hạn chỉ chiếm khoảng 16% của tổng nguồn vốn.