Nghị định số 104/2024/NĐ-CP: Kỳ vọng gỡ vướng mắc trong việc tạo quỹ đất sạch

Cuối tháng 7 vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 104/2024/NĐ-CP (NĐ 104) quy định chi tiết về tổ chức, hoạt động và cơ chế tài chính của Quỹ Phát triển đất. Cùng với Nghị định số 88/2024/NĐ-CP (quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất), văn bản pháp lý mới này được các chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản nhận định là sẽ giúp cho công tác bồi thường giải tỏa, giải phóng mặt bằng tại các dự án được thúc đẩy nhanh hơn, mạch lạc hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định rằng, NĐ 104 là một trong những đột phá pháp lý đối với lĩnh vực ứng vốn cho các giai đoạn đầu của các dự án đầu tư hạ tầng, bất động sản. Bởi thực tế, từ nhiều năm nay, Quỹ phát triển đất ở các địa phương đã được thành lập và hoạt động theo các quy định của Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2024/NĐ-CP. Tuy nhiên, còn rất nhiều khó khăn, vướng mắc.

Trong đó, nổi bật là các vướng mắc như: chưa có các quy định rõ về nguồn vốn hoạt động gồm những nguồn vốn nào; việc cấp vốn điều lệ được thực hiện như thế nào. Ngoài ra, cơ chế để đảm bảo nguồn kinh phí chi trả cho hoạt động của quỹ cũng còn hạn chế, ảnh hưởng đến việc thực hiện các nhiệm vụ ứng vốn. Quy định về hoàn trả vốn ứng cho quỹ cũng chưa phù hợp với Luật Ngân sách nhà nước và Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất.

Nghị định số 104/2024/NĐ-CP được xem là đột phá pháp lý tạo điều kiện thúc đẩy công tác giải phóng mặt bằng các công trình, dự án xây dựng hạ tầng, bất động sản

Các bất cập pháp lý như kể trên, theo ông Châu đã được NĐ 104 nhận diện và bổ sung bằng các quy định pháp lý khá cụ thể và có thể triển khai được trên thực tế. Vì thế, khi Nghị định này được triển khai, các địa phương sẽ có cơ sở pháp lý để giải quyết triệt để các vướng mắc liên quan đến bồi thường, hỗ trợ tái định cư, tạo quỹ đất sạch cho các DN bất động sản, xây dựng hạ tầng.

Phân tích cụ thể hơn, các chuyên gia lĩnh vực đất đai tại Công ty Luật Minh Tân (quận Gò Vấp, TP. Hồ Chí Minh) cho rằng, trong quá trình hoàn thiện NĐ 104, Bộ Tài chính đã khá cầu thị và kỹ lưỡng trong việc sửa đổi, bổ sung các quy định pháp lý khiến hoạt động của Quỹ Phát triển đất còn hạn chế, bất cập.

Theo đó, các phương án, quy định quan trọng thiết kế theo hướng cởi mở, phân quyền cho các địa phương và tạo điều kiện cho quá trình tổ chức, hoạt động của Quỹ Phát triển đất đều được NĐ 104 giữ lại so với dự thảo.

Chẳng hạn, các quy định cho phép quỹ được gửi vốn điều lệ tại Kho bạc Nhà nước cấp tỉnh hoặc các TCTD có vốn chi phối của Nhà nước trên địa bàn tạo điều kiện cho các Quỹ Phát triển đất địa phương huy động thêm nguồn lãi tiền gửi để trang trải kinh phí hoạt động.

Các quy định về sử dụng vốn hoạt động của quỹ cũng được tiếp thu, hoàn thiện theo các kiến nghị của địa phương cho phép Quỹ Phát triển đất được “ứng vốn cho tổ chức phát triển quỹ đất để tạo lập, phát triển quỹ đất” (Điều 14). Quy định này phù hợp với Điều 115 Luật Đất đai 2024 và tạo điều kiện chủ động cho các địa phương vì Điều 14 NĐ 104 cũng cho quy định “thẩm quyền quy trình lập, tổng hợp, phê duyệt kế hoạch ứng vốn từ Quỹ Phát triển đất được thực hiện theo quy định của UBND cấp tỉnh”…

Hầu hết các DN, chủ đầu tư các dự án bất động sản đều nhận định rằng so với các văn bản pháp lý trước đây, NĐ 104 cởi mở hơn cho các địa phương trong việc lựa chọn mô hình thành lập Quỹ phát triển đất, giao quyền, phân cấp nhiều hơn cho UBND cấp tỉnh và tạo nhiều điều kiện hơn trong việc huy động các nguồn vốn, tạo nguồn lực tài chính đảm bảo thực hiện các nhiệm vụ ứng vốn cho các công trình, dự án.

Tuy nhiên, do hoạt động của Quỹ Phát triển đất liên quan trực tiếp đến hàng chục Luật chuyên ngành và các Nghị định hướng dẫn luật của Chính phủ như: Luật Đất đai 2024, Luật Ngân sách nhà nước 2015, Luật Đầu tư công 2019, Luật Quản lý sử dụng tài sản công 2017, Luật Đấu giá 2016, Luật Nhà ở 2023…

Hiện nay, một số luật mới như Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Các tổ chức tín dụng 2024,… đều đã có hiệu lực và Chính phủ cũng như các bộ ngành đã bắt đầu ban hành các Nghị định, Thông tư hướng dẫn. Vì thế, các luật liên quan trực tiếp đến lĩnh vực tài chính – đầu tư như Luật Đầu tư công 2019, Luật Ngân sách nhà nước 2015, Luật Đấu giá 2016 và các Nghị định, Thông tư liên quan cũng cần rà soát, sửa đổi bổ sung kịp thời để các pháp lý mới của NĐ 104 có thể phát huy hết hiệu quả, xử lý triệt để các khó khăn vướng mắc kéo dài hàng chục năm qua liên quan đến bối thường, đền bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án xây dựng hạ tầng, bất động sản./.

Tổng nguồn dư quỹ phát triển đất cả nước trên 13.880,73 tỷ đồng

Theo tổng hợp của Bộ Tài chính từ 63 tỉnh thành trên cả nước, tính đến 2023, có có 57 địa phương đã thành lập Quỹ phát triển đất. Trong đó có 27 quỹ hoạt động theo mô hình độc lập, 30 quỹ hoạt động theo mô hình ủy thác. Tính đến hết 2021 tổng nguồn dư Quỹ phát triển đất của tất cả các địa phương là khoảng 13.880,73 tỷ đồng.

Theo quy định mới tại Nghị định số 104/2024/NĐ-CP, các Quỹ phát triển đất được cấp vốn điều lệ từ nguồn chi đầu tư phát triển của ngân sách địa phương và cấp từ nguồn chênh lệch thu lớn hơn chi (nếu có) của Quỹ Phát triển đất sau khi trích lập các quỹ và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật. Ngoài ra các quỹ được phép huy động vốn từ các nguồn viện trợ, tài trợ, hỗ trợ của các tổ chức, cá nhân trong nước và quốc tế theo chương trình hoặc dự án viện trợ, tài trợ và các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định.

Quỹ Phát triển đất được sử dụng để ứng vốn cho chủ đầu tư dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, đơn vị, tổ chức của Nhà nước thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở (trừ các dự án đầu tư bằng nguồn vốn không phải nguồn ngân sách nhà nước); ứng vốn cho tổ chức phát triển quỹ đất để tạo lập, phát triển quỹ đất tái định cư, tạo quỹ đất để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước; ứng vốn cho tổ chức được giao thực hiện chính sách hỗ trợ về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.

Thạch Bình