Vay mua nhà lãi suất 'siêu rẻ': Nhiều nhưng không dễ

Vay mua nhà ở giá rẻ vẫn là "bài toán" khó với nhiều người lao động. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tại hội nghị toàn quốc nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho biết nhu cầu về nhà ở xã hội hiện nay rất lớn, đồng thời yêu cầu các bộ ngành, địa phương phải đặt mình vào vị trí của người dân để tìm ra giải pháp thiết thực giải quyết bài toán nhà ở cho người lao động.

Thủ tướng cũng chỉ đạo các địa phương cần xem đây là nhiệm vụ chính trị, đặt con người làm trung tâm phát triển.

Sau chỉ đạo của Thủ tướng, nhiều ngân hàng lớn đã đồng loạt tung ra các gói tín dụng với lãi suất ưu đãi nhằm hỗ trợ người dân vay mua nhà. Tuy nhiên, thực tế cho thấy quá trình tiếp cận nguồn vốn này vẫn còn nhiều rào cản, từ thủ tục hành chính đến chính sách xét duyệt. Không chỉ người dân khó khăn, ngay cả doanh nghiệp làm nhà ở giá rẻ cũng “than” vì tồn tại nhiều vướng mắc.

Thủ tục rườm rà, điều kiện vay khắt khe

Theo quy định tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP, người mua nhà ở xã hội phải chứng minh chưa sở hữu nhà tại nơi có dự án và đáp ứng tiêu chí về thu nhập. Dù việc xác nhận tình trạng nhà ở không quá phức tạp, yêu cầu chứng minh thu nhập lại trở thành rào cản lớn, đặc biệt đối với những lao động tự do không có hợp đồng lao động chính thức.

Cũng căn cứ theo Luật Nhà ở 2023, lao động tự do có thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng hoặc hai vợ chồng có tổng thu nhập không quá 30 triệu/tháng muốn mua nhà ở xã hội phải xin xác nhận thu nhập từ UBND cấp xã/phường nơi thường trú.

Tuy nhiên, thực tế tại nhiều địa phương, UBND chỉ xác nhận lời khai của người dân, chưa có cơ chế kiểm chứng các bên. Khi nộp hồ sơ cho chủ đầu tư dự án, nhiều người bị từ chối vì thiếu xác nhận thu nhập chính thức. Vòng lặp này khiến người mua nhà rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan.

Không chỉ gặp khó khăn về hồ sơ, người mua nhà còn phải đối mặt với các điều kiện vay vốn khắt khe từ ngân hàng.

Về bản chất, ngân hàng đưa ra những yêu cầu khắt khe để kiểm soát rủi ro tín dụng và tránh nợ xấu. Tuy nhiên, những điều kiện này vô tình lại trở thành rào cản đối với nhóm lao động tự do hoặc những người có thu nhập thấp.

Hiện tại, một số điều kiện vay phổ biến tại các nhà băng yêu cầu khách hàng phải có thu nhập ổn định để chứng minh khả năng trả nợ, và có tài sản thế chấp (thường là chính căn nhà định mua).

Bên cạnh đó, quy trình xét duyệt vay vốn cũng khá phức tạp. Khách hàng cần chuẩn bị bộ hồ sơ đầy đủ bao gồm các giấy tờ cá nhân như căn cước công dân, hộ khẩu, giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân, hợp đồng lao động, sao kê lương và hồ sơ tài sản đảm bảo... Việc chuẩn bị đủ các giấy tờ này tiêu tốn nhiều thời gian, đặc biệt với những người lần đầu tiếp cận tín dụng mua nhà.

Ngay cả khi đã được phê duyệt, người vay tiếp tục phải đối mặt với áp lực tài chính khi lãi suất vay thường biến động theo thời gian. Khi hết thời gian ưu đãi lãi suất, người mua nhà sẽ đối mặt với mức lãi suất thả nổi cao hơn nhiều trước đó, ảnh hưởng lớn tới kế hoạch tài chính dài hạn của người vay.

Lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi là vấn đề lớn nhất người vay mua nhà cần chú ý. Ảnh: Chí Hùng.

Theo đại diện ACB, nhà băng tiên phong triển khai gói vay ưu đãi cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà, yếu tố được khách hàng quan tâm nhất khi vay mua nhà giá rẻ là lãi suất và thời gian hưởng ưu đãi.

Đa phần khách hàng vay mua nhà tại nhà băng này sẽ lựa chọn cố định lãi suất trong khoảng 2-3 năm đầu để tránh rủi ro biến động. Tuy nhiên, sau thời gian này, lãi suất sẽ thả nổi, có thể tăng cao.

Nhận định về điều này, chuyên gia tài chính và bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cũng đánh giá các mức lãi suất ưu đãi 3,99%/năm hay 5,55%/năm trên thị trường hiện nay thực chất chỉ là “quảng cáo”. Đây thường là mức lãi suất áp dụng trong thời gian rất ngắn, khoảng 3-6 tháng. Sau đó, người vay sẽ phải đối mặt với lãi suất thả nổi cao hơn nhiều.

Bên cạnh lãi suất vay, người vay sẽ còn phải chịu phí phạt trả nợ trước hạn. Nhiều ngân hàng kèm theo các loại phí như bảo hiểm khoản vay, phí mở tài khoản số đẹp, phí định giá tài sản, phí công chứng… làm tăng tổng chi phí vay.

Ngoài ra còn các điều kiện duy trì lãi suất ưu đãi. Nếu bị trễ hạn thanh toán một khoản vay khác (chẳng hạn quên đóng tiền thẻ tín dụng), người vay có thể bị xếp vào nhóm nợ xấu và mất quyền hưởng lãi suất ưu đãi.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh nhận định lãi suất hấp dẫn chỉ là một trong những yếu tố quan trọng giúp khách hàng cân nhắc vay ngân hàng để mua nhà, nhưng không phải yếu tố quyết định. Điều cốt lõi vẫn là nguồn cung nhà ở phù hợp với thu nhập của phần lớn người dân. Nếu lãi suất có hấp dẫn nhưng thị trường chủ yếu là căn hộ cao cấp, người mua nhà vẫn khó tiếp cận được sản phẩm phù hợp.

Vì vậy, để người trẻ, người thu nhập thấp sở hữu nhà ở dễ dàng hơn, ngoài ưu đãi lãi suất cần kết hợp các chính sách khác như phát triển việc làm và hỗ trợ tiêu dùng.

Doanh nghiệp cũng than vướng mắc

Không chỉ người mua nhà, ngay cả các doanh nghiệp phát triển nhà ở giá rẻ cũng gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay.

Bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch Kim Oanh Group cho biết có nhiều khó khăn trong quá trình khách hàng vay vốn để mua nhà tại dự án của công ty và cả quá trình giải ngân vốn vay cho các dự án từ phía ngân hàng.

Bà Oanh cho biết thực tế một số dự án của tập đoàn này đã hoàn thiện nhưng hiện tại vẫn chưa thể bàn giao cho khách hàng vì ngân hàng chưa giải ngân.

“Nhìn những căn hộ đã hoàn thành mà không thể bàn giao cho khách hàng thật sự rất xót xa. Nhiều người đến công ty khóc lóc vì đã đặt cọc nhưng không thể nhận nhà, khiến chúng tôi cũng trăn trở rất nhiều”, Chủ tịch Kim Oanh Group giãi bày.

Bên cạnh đó, việc ổn định lãi suất vay mua nhà ở xã hội cũng khiến doanh nghiệp "đau đầu". Bà Oanh nêu thực tế một dự án nhà ở xã hội của tập đoàn dự kiến triển khai trong tháng 3 đã được ngân hàng chấp thuận lãi suất 6,1%/năm trong 10 năm. Tuy nhiên, sau đó ngân hàng thông báo sẽ điều chỉnh lãi suất mỗi 6 tháng/lần khiến khách hàng lo lắng về khả năng lãi suất tăng cao.

"Chúng tôi mong muốn có chính sách ổn định lãi suất vay nhà ở xã hội trong ít nhất 10 năm để giúp người mua yên tâm về tài chính", bà Oanh đề xuất.

Ngoài ra, vị này còn cho biết các quy định về thu nhập của người mua nhà ở xã hội vẫn còn nhiều bất cập. Ở các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai, mức thu nhập dưới 30 triệu đồng/tháng có thể đáp ứng được điều kiện vay mua nhà, nhưng tại Hà Nội hay TP.HCM, mức thu nhập này khó giúp người dân tích lũy để trả nợ do chi phí sinh hoạt cao.

Do đó, bà đề xuất người mua nhà giá rẻ nên được vay lãi suất ưu đãi chỉ 1-2% kèm theo hỗ trợ chi phí quản lý vận hành, trong khi phân khúc người vay vốn có thu nhập cao hơn cần chịu mức lãi suất nhỉnh hơn.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đề xuất nên áp dụng mức lãi suất ưu đãi 4,7%/năm cho người thu nhập thấp vay mua nhà ở xã hội trong năm 2025 nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân.

Đồng thời, HoREA kiến nghị điều chỉnh chính sách thuế, áp dụng mức thuế suất ưu đãi 3% và 6% đối với các dự án nhà ở xã hội cho thuê nhằm khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cũng đề xuất để chính sách hỗ trợ mua nhà thực sự có ý nghĩa, cần đảm bảo mức lãi suất ưu đãi ổn định trong dài hạn, thay vì chỉ kéo dài 6 tháng đến 1 năm. Việc thực hiện các khoản vay có thể kết hợp vào các gói cho vay mua nhà như gói tín dụng 145.000 tỷ đồng cho vay mua nhà ở xã hội của các ngân hàng thương mại hay gói vay của ngân hàng chính sách xã hội đang cho vay với các gia đình khó khăn.

Hồng Nhung