Người mua nhà còn phải 'mò trăng đáy nước' đến bao giờ?

Vợ chồng anh Đặng Phương Nam, cùng làm trong lĩnh vực truyền thông ở Thủ Đức, cho hay gần 1 năm qua, gia đình đã cất công tìm mua nhà ở TP.HCM. Các dự án thì không hiếm, nhưng đa phần dự án có giá cao, trên dưới 80 triệu đồng/m2, giá thấp hơn thì ở khá xa trung tâm.

Nguồn cung thấp, giá cao

Anh Nam cho hay đã có kế hoạch vay mua nhà từ năm 2022, nhưng vì nhiều lý do trong đó có lo ngại về gánh nặng nợ kéo dài, nên liên tục trì hoãn. Kể từ đầu năm 2024 đến nay, trước tình trạng giá nhà nhảy múa, nên gia đình anh quyết định đẩy nhanh tốc độ tìm kiếm.

Trong khoảng 3 tháng gần nhất, anh Nam đã theo chân “cò” đi tìm hiểu khoảng 10 dự án sơ cấp, hơn 20 dự án thứ cấp tại TP.HCM, thậm chí sang cả các dự án tại Bình Dương nhưng… bất lực.

“Thực sự đi tìm nhà giờ khó vô cùng, dự án vừa ý thì giá quá cao, dự án giá vừa túi tiền thì chất lượng không ổn. Chưa kể, việc vay vốn hiện tại cũng là bài toán nan giải bởi thời gian ưu đãi ngắn, kinh tế khó khăn, rủi ro rất lớn. Vay mua nhà hiện tại giống như leo lên lưng cọp”, anh Nam bộc bạch.

Cơn khát nhà vẫn tiếp tục tăng ở cả Hà Nội và TP.HCM.

Những trường hợp mất nhiều tháng, thậm chí cả năm trời tìm mua nhà nhưng không thành như anh Nam không hiếm ở TP.HCM. Bởi, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hiện tại như "hoa trong gương, trăng đáy nước". Căn hộ trên thị trường thứ cấp đã hiếm, trên thị trường sơ cấp lại càng khó tìm.

Chia sẻ với VnBusiness, anh Trần Định, một môi giới “thổ địa” ở khu Đông TP.HCM, cho hay kể từ cuối năm 2023 đến nay, lượng khách tìm kiếm căn hộ ở Sài Gòn và vùng ven ngày càng tăng, có tuần cao điểm, anh dẫn gần hai chục lượt khách đi xem nhà, nhưng chủ yếu là các dự án cũ.

“Khách giờ đi xem nhà chủ yếu là các dự án cũ, một phần vì giá thành hợp lý hơn, một phần là do nguồn cung dự án mới hiện tại rất ít. Có một số dự án mới, nhưng vì thủ tục pháp lý còn mù mờ, giá lại quá cao nên ít khách dám nhảy vào. Vị khách gần nhất của tôi phải mất gần 8 tháng mới tìm được căn nhà ưng ý về giá, nhưng cũng phải chấp nhận chờ sổ hồng”, anh Định tiết lộ.

Báo cáo thống kê từ Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho thấy trong 11 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản TP.HCM gặp nhiều bất cập lớn. HoREA dẫn số liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy từ đầu năm đến nay chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, chỉ bằng 1/2 so với những năm trước đại dịch Covid-19.

Ngoài ra, chỉ có 31 dự án nhà ở thương mại đang triển khai với tổng số 31.167 căn hộ, giảm mạnh so với thời kỳ trước. Đáng chú ý, chỉ có 4 dự án đủ điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường, với 1.611 căn nhà, giảm 75% so với năm trước.

Điều đáng nói, toàn bộ số căn hộ này đều thuộc phân khúc cao cấp, với giá bán trung bình lên tới 9,39 tỉ đồng/căn. Tuy nhiên, đây chỉ là giá sơ cấp, giá giao dịch thực tế còn cao hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết thị trường nhà ở TP.HCM 5 năm qua, tiếp tục mất cân đối nghiêm trọng như "kim tự tháp bị lộn ngược".

Cụ thể, năm 2020, nhà ở bình dân chỉ chiếm 1% tổng nguồn cung và sau đó biến mất hoàn toàn. Trong khi đó, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm ưu thế tuyệt đối, lần lượt 70,6% vào năm 2020, 72% năm 2021, 78,3% năm 2022, và 68,55% năm 2023. Trong 11 tháng đầu năm 2024, nhà ở cao cấp chiếm toàn bộ thị trường.

Cần thêm “thuốc trợ lực”

Về nguồn cung trong thời gian tới, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cho biết tại TP.HCM năm 2025 sẽ tăng không đáng kể, chỉ khoảng 9.000 căn hộ. Đây là mức thấp so với các giai đoạn trước, với bình quân khoảng 30.000-40.000 căn/năm.

Năm 2025 cả nước có khoảng 40.000 căn tung ra thị trường, TP.HCM chỉ chiếm khoảng 20% rổ hàng của thị trường và tình trạng này sẽ còn kéo dài đến năm 2026 khi thành phố chỉ có thêm khoảng 11.000 căn nhà mở bán mới.

Cơn khát nhà ở cũng đang diễn ra tại Hà Nội. Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), 10 tháng qua, thị trường Hà Nội ghi nhận hơn 19.000 sản phẩm mới, cao hơn 70% tổng nguồn cung năm 2023. Trong đó, 88% nguồn cung là loại hình cao tầng, đến từ các dự án cao cấp, hạng sang của các chủ đầu tư lớn.

Trong khi phân khúc căn hộ bình dân hoàn toàn "vắng bóng", thì căn hộ trung cấp cũng bắt đầu ngày càng khan hiếm. Các dự án căn hộ mở bán từ quý III/2024 đều có mức giá từ 60 triệu đồng/m2 trở lên.

Nhìn chung, giới chuyên gia nhận định diễn biến nguồn cung của thị trường hiện lặp lại chu kỳ 10 năm trước. Năm 2024 là năm bản lề khi các luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản, 2025 sẽ là năm đầu tiên của chu kỳ phát triển mới.

Vì vậy, dự báo sẽ phải mất ít nhất 2 năm nữa thị trường mới bước vào giai đoạn tăng tốc và bùng nổ nguồn cung như giai đoạn trước, khi đó nguồn cung mới cải thiện.

Để đẩy nhanh tốc độ tăng nguồn cung nhà ở, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, nhìn nhận giá nhà sẽ khó giảm nếu như thủ tục đầu tư nhà ở, trong đó có nhà ở xã hội kéo dài hàng năm trời.

Theo đó, ông Nghĩa kiến nghị cần phải có các giải pháp để đẩy nhanh thủ tục hành chính, song song thực thi các thủ tục thay vì làm tuần tự mất nhiều thời gian. Nếu đẩy nhanh quá trình cấp phép dự án, giảm thiểu các thủ tục hành chính không cần thiết, doanh nghiệp thuận lợi trong đầu tư dự án thì nguồn cung nhà ở sẽ cải thiện, TP.HCM bớt tình trạng "khát" nhà ở.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Ngọc Hòa, Chủ tịch Hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA), cho rằng cơ quan nhà nước cần đẩy nhanh các thủ tục, tháo gỡ pháp lý, còn lại là doanh nghiệp cần xem lại chiến lược kinh doanh, đánh giá đúng phân khúc dành cho thị trường để tăng nguồn cung nhà ở.

Nhật Minh