Nguồn cung bất động sản tăng mạnh, giao dịch lao dốc, tồn kho tiếp tục phình to

Theo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026 của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 1.735 dự án bất động sản đang triển khai, với tổng quy mô khoảng 878.589 căn, lô/nền.

Trong đó, gồm khoảng 394.390 căn chung cư, 325.282 căn nhà ở riêng lẻ và 158.917 lô đất nền được đầu tư hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở.

Riêng trong quý II, có 72 dự án hoàn thành xây dựng, cung cấp khoảng 17.150 căn, lô/nền. Đồng thời, 131 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, với quy mô khoảng 59.073 căn.

Số liệu về dự án nhà ở thương mại quý II/2026 so với quý I/2026 và quý II/2025. Nguồn: Bộ Xây dựng.

Đáng chú ý, nguồn cung mới đang có tốc độ cải thiện rõ rệt. Trong quý, có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng mới, quy mô khoảng 103.205 căn. Con số này bằng 194,8% quý I và cao hơn 3 lần so với cùng kỳ năm 2025.

Nguồn cung tăng, nhưng sức mua lại đi xuống

Trái với diễn biến tích cực từ phía nguồn cung, thanh khoản thị trường lại cho thấy tín hiệu đáng lo ngại. Theo số liệu từ các địa phương, quý II/2026 ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% so với quý I và 63,7% so với cùng kỳ năm trước.

Đất nền là phân khúc chịu sự sụt giảm rõ nét nhất. Có khoảng 73.438 giao dịch thành công, chỉ bằng 67,4% quý I và 59,9% cùng kỳ năm 2025. Trong khi đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, giảm còn 86,1% so với quý trước và 77,1% so với cùng kỳ.

Như vậy, nguồn cung đang tăng nhưng khả năng hấp thụ của thị trường lại suy yếu. Đây là sự lệch pha đáng chú ý trong quý II.

Tồn kho tăng mạnh ở cả chung cư, nhà riêng và đất nền

Thanh khoản giảm nhanh chóng phản ánh vào lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp. Theo báo cáo của 25/34 địa phương, cuối quý II/2026, lượng bất động sản tồn kho tại các dự án vào khoảng 39.284 căn/nền. Trong đó, tồn kho chung cư đạt 12.823 căn, tăng 22,2% so với quý I. Tồn kho nhà ở riêng lẻ lên tới 15.313 căn, tăng tới 46,4%. Cùng lúc đó, lượng đất nền tồn kho ghi nhận khoảng 11.148 nền, tăng 25,4%.

Điều đáng chú ý là cả ba nhóm sản phẩm đều ghi nhận lượng tồn kho tăng trong cùng một quý. Đây là dấu hiệu cho thấy áp lực hấp thụ không chỉ tập trung ở một phân khúc riêng lẻ mà đang lan rộng trên thị trường.

Khi lượng hàng chưa bán được tăng lên, doanh nghiệp phải đối mặt với thời gian thu hồi vốn kéo dài hơn. Với những chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, tình trạng này có thể tạo thêm áp lực lên dòng tiền, chi phí vốn và khả năng triển khai các dự án tiếp theo.

Nhà ở xã hội tăng tốc nhưng nguồn cung thực tế vẫn là bài toán

Ở phân khúc nhà ở xã hội, bức tranh có phần tích cực hơn.

Lũy kế đến quý II/2026, cả nước có 875 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, với quy mô khoảng 771.971 căn. Trong đó, 289 dự án đã hoàn thành với 197.319 căn; 270 dự án đang triển khai sau khi khởi công với 269.409 căn; 316 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với 305.243 căn.

Theo Bộ Xây dựng, tổng số dự án hoàn thành, khởi công và được chấp thuận chủ trương đầu tư hiện đạt khoảng 77% chỉ tiêu của Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội. Riêng trong quý II, có 62 dự án được khởi công, quy mô 65.065 căn, trong đó 56.001 căn để bán và 9.064 căn để cho thuê.

Tuy nhiên, tốc độ phát triển dự án chưa đồng nghĩa với việc nguồn cung thực tế đã đáp ứng được nhu cầu. Khả năng tiếp cận nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho thuê, vẫn là một trong những vấn đề lớn của thị trường.

Nghịch lý lớn của thị trường: nhiều dự án hơn, nhưng ít người mua

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản quý II/2026 đang xuất hiện một nghịch lý đáng chú ý. Nguồn cung được cải thiện mạnh, nhưng thanh khoản lại suy giảm.

Số dự án được cấp phép mới tăng cao, lượng dự án đủ điều kiện bán hàng cũng tăng, song số giao dịch thành công giảm mạnh. Hệ quả trực tiếp là lượng hàng tồn kho tiếp tục gia tăng.

Điều này cho thấy bài toán của thị trường hiện nay không đơn thuần nằm ở việc thiếu nguồn cung. Khả năng hấp thụ và mức giá mới là những nút thắt quan trọng.

Nếu khoảng cách giữa giá bán kỳ vọng của chủ đầu tư và khả năng tài chính thực tế của người mua chưa được thu hẹp, thị trường có thể tiếp tục chứng kiến tình trạng nguồn cung tăng nhưng hàng tồn kho vẫn phình lên.