Ngưỡng thuế mới, rủi ro mới: Hộ kinh doanh cho thuê nhà cần làm gì từ năm 2026?

Từ ngày 1/1/2026, hệ thống chính sách thuế đối với hộ kinh doanh bước vào một giai đoạn điều chỉnh đáng kể, tác động trực tiếp đến hàng triệu cá nhân đang cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng.

HỘ KINH DOANH CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN

Điểm thay đổi quan trọng nhất là ngưỡng doanh thu chịu thuế được nâng mạnh lên 500 triệu đồng/năm. Tuy nhiên, cùng với “khoảng thở” về thuế là những yêu cầu chặt chẽ hơn về kê khai, sổ sách và trách nhiệm tuân thủ. Cơ quan thuế cảnh báo, không ít trường hợp dù không phải nộp thuế vẫn có thể bị truy thu hoặc xử phạt nếu hiểu sai hoặc bỏ qua nghĩa vụ khai báo.

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) được Quốc hội thông qua cuối năm 2025, từ năm 2026, hộ và cá nhân kinh doanh có doanh thu trong năm dương lịch không vượt quá 500 triệu đồng sẽ được miễn cả thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Quy định này áp dụng thống nhất cho mọi lĩnh vực kinh doanh, trong đó có hoạt động cho thuê bất động sản như nhà ở, mặt bằng thương mại, cửa hàng, kho bãi, nhà xưởng, nhưng không bao gồm dịch vụ lưu trú. Thông tin từ Cục Thuế cho thấy, chính sách mới nhằm giảm gánh nặng cho nhóm hộ kinh doanh nhỏ lẻ, song không đồng nghĩa với việc buông lỏng quản lý.

Điểm then chốt mà nhiều người dễ bỏ sót là “miễn thuế không có nghĩa là miễn khai thuế”. Dù doanh thu dưới ngưỡng 500 triệu đồng, người cho thuê vẫn phải kê khai đầy đủ, trung thực và nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê, theo đúng Luật Quản lý thuế. Việc không khai báo hoặc khai báo không chính xác có thể trở thành căn cứ để cơ quan thuế ấn định doanh thu và xử phạt hành chính khi kiểm tra.

Trong trường hợp doanh thu cho thuê vượt 500 triệu đồng/năm, nghĩa vụ thuế được xác định rõ ràng hơn. Thuế giá trị gia tăng được tính theo phương pháp trực tiếp trên doanh thu, với mức 5% áp dụng trên toàn bộ doanh thu phát sinh. Thuế thu nhập cá nhân chỉ tính trên phần doanh thu vượt ngưỡng 500 triệu đồng, cũng với thuế suất 5%.

Chẳng hạn, nếu tổng doanh thu cho thuê đạt 600 triệu đồng/năm, thuế GTGT phải nộp là 30 triệu đồng, còn thuế TNCN chỉ là 5 triệu đồng tính trên phần vượt 100 triệu đồng. Với doanh thu 1 tỷ đồng, thuế GTGT là 50 triệu đồng và thuế TNCN là 25 triệu đồng.

Đối với cá nhân có nhiều hợp đồng cho thuê cùng lúc, pháp luật cho phép lựa chọn một hoặc nhiều hợp đồng để phân bổ ngưỡng 500 triệu đồng cho đến khi trừ đủ. Nếu bên thuê thực hiện khai thay, nộp thay thuế, nội dung này phải được quy định rõ trong hợp đồng để tránh tranh chấp và rủi ro pháp lý.

Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm, doanh thu tính thuế sẽ được phân bổ theo từng năm dương lịch, thay vì tính gộp một lần tại thời điểm thu tiền. Doanh thu chịu thuế được xác định là toàn bộ số tiền thực tế phát sinh từ hoạt động cho thuê, không phân biệt đã thu hay chưa đến hạn thu.

Một điểm đáng chú ý khác là cách xác định doanh thu khi cá nhân vừa cho thuê bất động sản vừa có hoạt động kinh doanh khác. Theo quy định mới, doanh thu để xét ngưỡng chịu thuế là tổng doanh thu của tất cả các hoạt động trong năm. Nếu tổng doanh thu không vượt 500 triệu đồng, người kinh doanh không phải nộp thuế GTGT và TNCN, nhưng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai theo đúng quy định.

Trong thời gian qua, một trong những vấn đề gây nhiều tranh luận là việc cho thuê phòng trọ cho công nhân có được xem là cho thuê tài sản hay thuộc nhóm dịch vụ lưu trú. Cơ quan thuế cho biết, theo Thông tư 40/2021/TT-BTC, cho thuê tài sản là trường hợp cho thuê nhà, mặt bằng, kho bãi, nhà xưởng không kèm dịch vụ, không bao gồm dịch vụ lưu trú. Trong khi đó, dịch vụ lưu trú được hiểu là cung cấp chỗ ở ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai, hoặc cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và các đối tượng tương tự, có thể kèm theo dịch vụ ăn uống, giải trí.

Căn cứ Danh mục ngành kinh tế Việt Nam ban hành kèm Quyết định 36/2025/QĐ-TTg, hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ cho công nhân, nếu đáp ứng điều kiện theo quy định, được xếp vào nhóm ngành dịch vụ lưu trú. Điều này dẫn tới cách tính thuế khác so với cho thuê tài sản thông thường. Trước ngày 1/1/2026, hoạt động dịch vụ lưu trú chịu thuế GTGT 5% và thuế TNCN 2% trên doanh thu.

Từ năm 2026, thuế GTGT với dịch vụ lưu trú vẫn giữ ở mức 5%, nhưng thuế TNCN được tính theo cơ chế mới. Nếu hộ kinh doanh xác định được chi phí, thuế TNCN được tính trên thu nhập chịu thuế với các mức thuế suất lũy tiến từ 15% đến 20% tùy quy mô doanh thu. Nếu không xác định được chi phí, người kinh doanh có thể lựa chọn nộp thuế theo phương pháp trên thu nhập hoặc theo tỷ lệ trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng.

YÊU CẦU VỀ SỔ SÁCH KẾ TOÁN

Song song với thay đổi về thuế suất và ngưỡng chịu thuế, yêu cầu về sổ sách kế toán cũng trở thành “điểm nóng” mà hộ kinh doanh cần đặc biệt lưu ý. Theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi, hành vi không cung cấp hoặc không có sổ kế toán liên quan đến việc xác định nghĩa vụ thuế có thể bị phạt từ 1,5 triệu đồng đến 2,5 triệu đồng đối với hộ kinh doanh. Trường hợp không cung cấp số liệu, tài liệu, sổ kế toán khi cơ quan thuế yêu cầu trong quá trình kiểm tra, thanh tra, mức phạt có thể lên tới 5 triệu đồng, kèm theo biện pháp buộc cung cấp đầy đủ thông tin.

Đáng chú ý, ngay cả những hộ kinh doanh thuộc diện không phải nộp thuế GTGT và TNCN vẫn không được “trắng sổ”. Theo Thông tư 152/2025/TT-BTC, nhóm này vẫn phải sử dụng Sổ doanh thu bán hàng hóa, dịch vụ theo mẫu quy định để ghi chép và theo dõi doanh thu. Tài liệu kế toán, hóa đơn, chứng từ có thể được lưu trữ dưới dạng điện tử hoặc bản giấy, nhưng thời hạn lưu trữ tối thiểu là 5 năm, riêng hóa đơn thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế.

Trong bối cảnh toàn bộ thủ tục thuế đang được số hóa, cơ quan thuế khuyến nghị hộ và cá nhân kinh doanh chủ động tiếp cận các nền tảng điện tử để kê khai, nộp thuế và theo dõi nghĩa vụ tài chính. Đối với những hộ thuộc diện bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền theo Nghị định 70/2023/NĐ-CP, việc đăng ký và sử dụng đúng quy định không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn là “lá chắn” giúp giảm thiểu rủi ro khi bị kiểm tra.

Có thể thấy, chính sách thuế mới từ năm 2026 mang lại lợi ích rõ rệt cho các hộ kinh doanh nhỏ, đặc biệt trong lĩnh vực cho thuê bất động sản. Tuy nhiên, lợi ích này chỉ thực sự phát huy khi người kinh doanh hiểu đúng và tuân thủ đầy đủ các quy định về kê khai, sổ sách và lưu trữ chứng từ. Trong bối cảnh cơ quan thuế tăng cường quản lý bằng công nghệ và dữ liệu, sự chủ quan hay thiếu hiểu biết không còn là “vùng xám an toàn”, mà có thể nhanh chóng trở thành rủi ro tài chính hiện hữu đối với mỗi hộ kinh doanh.

Bảo An