Nguyên nhân nào khiến giá bất động sản tăng cao?

Giá chung cư tại TP. Hà Nội thời gian qua tăng cao so với thu nhập của người dân. Ảnh: Đức Việt

Hầu hết phân khúc bất động sản đều tăng giá

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong quý I/2025, nguồn cung bất động sản có xu hướng tăng với 14 dự án hoàn thành trên cả nước với quy mô khoảng 3.813 căn, bằng 140% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, Hà Nội có 2 dự án, TP. Hồ Chí Minh có 5 dự án. Bên cạnh đó, có 26 dự án được cấp phép mới với quy mô khoảng 15.780 căn, bằng 144% so với quý IV/2024 và bằng 136% so với cùng kỳ năm 2024.

Tuy nguồn cung cải thiện nhưng giá căn hộ chung cư trong quý I/2025 tại các đô thị lớn như TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh nhìn chung không có nhiều biến động, trong bối cảnh năm 2024, giá chung cư đã liên tục tăng qua các quý. Tại Hà Nội, giá chung cư tại một số dự án, vị trí tăng khoảng 5% so với quý IV/2024. Mức giá chào bán đều hơn 50 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án ở mức 110 triệu đồng/m2. Tại TP. Hồ Chí Minh, mức tăng giá chung cư khoảng 3 - 4% so với quý IV/2024. Bên cạnh đó, giá biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án tiếp tục có xu hướng tăng so với quý IV/2024.

Trao đổi với phóng viên, ông Lê Hữu Đức - một môi giới bất động sản khu vực TP. Hà Nội cho biết, từ giữa năm 2024 đến nay, nhiều dự án chung cư mở bán tại Hà Nội có mức giá cao, trong khoảng 60 - 100 triệu đồng/m2 tùy theo khu vực, không chỉ tăng tại các dự án đã đưa vào sử dụng mà những dự án bắt đầu gia nhập thị trường cũng xác lập mặt bằng giá mới.

Theo ông Đức, từ năm 2024 đến nay, mặt bằng giá chung cư tại các địa bàn Thủ đô đang neo ở mức cao, hiện mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 rất hiếm, chủ yếu ở huyện ngoại thành xa trung tâm.

“Không chỉ nhà chung cư, phân khúc đất nền thời gian gần đây tuy lượng giao dịch không nhiều nhưng giá bán vẫn đứng ở mức cao, ví như khu vực quận Hoàng Mai dao động từ 100 - 300 triệu đồng/m2 tùy thuộc vị trí” - ông Đức chia sẻ.

Ông Nguyễn Văn Chỉnh (tỉnh Phú Thọ) - người tìm mua căn hộ chung cư ở Hà Nội cho biết, gia đình ông có khoảng 2,5 tỷ đồng, qua tìm hiểu một số căn hộ diện tích 68 m2, có 2 phòng ngủ tại một dự án trên địa bàn quận Hà Đông được rao bán với giá 61 triệu đồng/m2, như vậy giá căn hộ gần 4,2 tỷ đồng, ông phải vay thêm 1,7 tỷ đồng nữa mới đủ mua căn hộ trên.

“Giá chung cư hiện nay tại địa bàn Hà Nội vẫn đứng giá so với thời điểm tăng mạnh năm 2024, bởi theo khảo sát nhiều khu vực vẫn không thấy giảm, kể cả các dự án bắt đầu triển khai, vì vậy, tôi quyết định xuống tiền mua” - ông Chỉnh cho hay.

Những yếu tố đẩy giá bất động sản lên cao

Đánh giá về nguyên nhân tăng giá bất động sản, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, trước hết, bảng giá đất do Nhà nước công bố tăng so với trước đó khiến giá đất tăng, kéo theo là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng tăng. Đối với nhà chung cư, chi phí về đất chiếm khoảng trên dưới 15%, với dự án nhà phố thấp tầng, chi phí này khoảng 30%, nhà biệt thự khoảng 50%. Bình quân trong khu đô thị, chi phí về đất chiếm khoảng 25 - 30%. Tiếp theo là chi phí xây dựng, đối với nhà chung cư, chi phí này chiếm khoảng 50% giá thành, còn đối với nhà phố thương mại chiếm khoảng 30% và biệt thự chiếm khoảng 25%.

Đồng thời, giá một số loại vật liệu như thép, cát, gạch đều đang tăng. Một chi phí khác là chi phí vốn, lãi vay, thông thường chiếm khoảng 5 - 7% trong giá thành. Nhưng nếu thủ tục hành chính kéo dài khiến "lãi mẹ đẻ lãi con" thì có thể lên đến khoảng 10%. Vướng mắc thủ tục hành chính, pháp lý khiến dự án kéo dài cũng tạo gánh nặng cho doanh nghiệp bất động sản.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, giá bất động sản tăng cao là hệ quả của việc thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở có giá bán bình dân trong suốt một thời gian dài. Trong khi nhu cầu đối với phân khúc này ở mức cao. Chưa kể đến việc các dự án mới ra hàng, dự án nào cũng được định vị ở mức “cao cấp”, khiến cho mặt bằng giá đã cao lại càng cao hơn.

Ông Đính cho rằng, trong câu chuyện tăng giá, không loại trừ những trường hợp đầu cơ, trục lợi, lợi dụng sự mất cân bằng của cung - cầu để ôm hàng, thổi giá nhằm “lướt sóng”, kiếm chênh lệch.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và phát triển bất động sản EZ cho biết, việc tăng giá bất động sản còn liên quan đến việc nâng diện tích tối thiểu để tách thửa từ 30 m2 lên 50 - 80 m2. Về lý thuyết, việc kiểm soát phân lô tràn lan, bảo đảm hạ tầng đồng bộ. Tuy nhiên, điều này đang làm giảm nguồn cung đất nhỏ lẻ ra thị trường, khiến giá đất bị đẩy lên cao.

Theo ông Toản, đất nền nhỏ dưới 50 m2 từng là phân khúc phù hợp với người thu nhập trung bình. Nay với điều kiện mới, các thửa đất nhỏ không được tách, dẫn đến nguồn cung giảm mạnh, giá đất thổ cư tăng 10 - 20% chỉ trong vài tháng gần đây tại một số quận, huyện vùng ven như huyện Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức...

Đức Việt