Nhà đầu tư đổ xô đi săn đất, cẩn trọng gặp cơn 'sốt ảo' giống năm 2022

Cơn sốt đất diễn ra đầu năm 2022 khi nhà đầu tư ồ ạt đi "săn"

Nhìn lại cơn “sốt đất” năm 2022

Sau giai đoạn chống chịu dịch Covid-19, thị trường bất động sản chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ từ cuối năm 2021 và đầu quý I/2022. Giá đất lúc đó ở nhiều địa phương như Hà Nội, Bắc Giang, Hải Phòng, Hà Tĩnh, Quảng Trị, Lâm Đồng, Bình Phước, TP.HCM… liên tục tăng mạnh, có nơi gấp 3-5 lần, thậm chí đến 10 lần.

Tại một số địa phương, ngay sau khi có thông tin khảo sát, lập quy hoạch dự án, nhiều đầu cơ, môi giới đã ùn ùn kéo về để đẩy giá đất lên cao gấp nhiều lần so với giá thực tế để tạo “sốt đất”, gây náo loạn thị trường. Song song với việc này, số lượng hồ sơ giải quyết đất đai tại các địa phương tăng đột biến khiến cơ quan tiếp nhận luôn trong tình trạng quá tải.

Trước tình trạng “sốt đất” lan rộng, đến quý II/2022, loạt địa phương gồm Hà Nội, Bình Phước, Khánh Hòa, Lâm Đồng… đã đưa ra loạt biện pháp ngăn chặn.

Đến giữa năm 2022, thị trường bắt đầu bước vào thời kỳ hạ nhiệt khi khắp nơi xuất hiện biển rao bán nhà, đất với mức giá “cắt lỗ”. Thậm chí, trên mạng xã hội còn rộ trào lưu “phơi” sổ đỏ ra vỉa hè để bán đất.

Suốt gần 2 năm thị trường đất nền “nằm im” vì lãi suất cao và tín dụng bị siết chặt thì đến quý đầu năm 2025, đất nền đã bắt đầu hồi phục và có dấu hiệu bật tăng khi Ngân hàng Nhà nước nới lỏng chính sách tiền tệ.

Theo đó, nhằm đảm bảo mục tiêu tăng trưởng kinh tế, năm 2025, Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16%, tương ứng với việc bơm khoảng 2,5 triệu tỷ đồng vào nền kinh tế. Mặt bằng lãi suất cho vay cũng đã duy trì ổn định ở mức thấp sau chỉ đạo của Chính phủ về việc tăng cường thực hiện các giải pháp giảm lãi suất cho vay, giảm lãi suất huy động.

Việc bơm tiền vào nền kinh tế không chỉ giúp doanh nghiệp tiếp cận vốn dễ dàng hơn mà còn góp phần kích thích các kênh đầu tư, trong đó có bất động sản. Đặc biệt là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang được hưởng lợi từ hàng loạt các thông tin tích cực.

Đất nền có lặp lại kịch bản năm 2022?

Thời gian gần đây, lợi dụng quy luật tăng giá hiển nhiên của đất đai với vai trò là một yếu tố sản xuất cơ bản, cùng với việc điều chỉnh bảng giá đất mới, thông tin về đề xuất sáp nhập một số địa phương… nhiều cá nhân, tổ chức nắm bắt tâm lý người tiêu dùng, nhà đầu tư, đánh vào tâm lý đám đông kích thích nhu cầu mua bất động sản.

Trong đó, xu hướng nhà đầu tư đổ về “săn” đất tại những khu vực có quy hoạch sáp nhập, phát triển hạ tầng là rõ rệt nhất. Tại một số địa phương có kế hoạch sáp nhập vào các tỉnh, thành phố lớn có mặt bằng giá đất cao hơn hoặc dự kiến là trung tâm hành chính mới sau sáp nhập, giá đất không ngừng nhảy múa, thậm chí thiết lập “đỉnh” mới của năm 2022.

Chẳng hạn, tại TP Việt Trì (tỉnh Phú Thọ), giá rao bán đất nền các xã, phường như Thanh Miếu, Gia Cẩm, Thọ Sơn, Bạch Hạc, Sông Lô… tăng mạnh so với thời điểm cuối năm ngoái.

Chị Kim Ngân - môi giới bất động sản tại Phú Thọ cho biết tại khu đô thị Bến Gót (phường Thọ Sơn), giá đất đang tăng theo ngày. 1 tháng trước, những ô đất có diện tích 90 m2 giá khoảng 1,5 tỷ đồng hiện tại có giá lên 2,05 tỷ (tăng hơn 30%); ô đất 105 m2 giá 1,65 tỷ hiện tại đã tăng lên 2,5 tỷ (tăng hơn 50%).

Tại một số khu vực khác thuộc Phú Thọ, cách trung tâm thành phố Việt Trì 5-7km, giá đất nền cũng ghi nhận sự sôi động so với thời điểm trước Tết. Theo đó, các ô đất có diện tích từ 80m2 trở lên đã tăng giá 20-30%. Hiện mức giá dao động từ 2-3 tỷ đồng mỗi lô, tùy thuộc vào vị trí và diện tích.

Nhà đầu tư đổ về TP Việt Trì (Phú Thọ) "săn đất". Ảnh: Dân Việt

Tương tự, tại Văn Giang (Hưng Yên), giá đất chào bán 125-150 triệu đồng/m2. Giá đất tại các xã Phụng Công, Xuân Cao, Cửu Cao đang ở mức 40-55 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5% so với tháng 1/2025. Đất kinh doanh mặt đường Lương Định Của, Tạ Quang Bửu, Tôn Thất Tùng thuộc phường An Tảo (thành phố Hưng Yên) có giá bán 30-35 triệu đồng/m2. Đất tại đường An Vũ, Nguyễn Biểu, Nguyễn Văn Linh (phường Hiến Nam), rao bán 26-32 triệu đồng/m2.

Không chỉ khu vực phía Bắc, tại miền Trung, nhiều nhà đầu tư cũng bắt đầu đổ xô về vùng biển thị trấn Lộc Hà (Hà Tĩnh) để săn lùng đất khiến giá đất tại khu vực này bị thổi giá. Nguyên nhân khiến đất tại khu vực này nóng lên bởi những thông tin sáp nhập đơn vị hành chính mới khi bỏ cấp huyện.

Nhiều người cho rằng, khi bỏ cấp huyện, đơn vị hành chính cấp mới sẽ đặt tại thị trấn Lộc Hà bởi tại đây có đầy đủ cơ sở hạ tầng. Vì thế họ đã tìm về khu vực này để mua đầu cơ, cũng có không ít người tham gia “mua lướt” kiếm tiền trong đợt “sóng đất” này.

Ở miền Nam, các khu vực có dòng vốn hạ tầng lớn, như Bình Thạnh, Long An, Bình Dương cũng đang ghi nhận làn sóng giao dịch tăng trở lại.

Nhà nước cần giữ vai trò cầm trịch

Trước làn sóng sôi động đất nền khắp cả nước, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) phân tích dòng tiền của các nhà đầu tư chỉ đang hướng tới những khu vực có hạ tầng và quy hoạch phát triển đồng bộ, hiện đại. Đặc biệt, chi phí vốn nếu đầu tư vào các đô thị lớn như: Hà Nội, TP.HCM đang ở mức quá cao, cũng khiến nhiều nhà đầu tư tìm đến các khu vực vùng ven hoặc những nơi có tiềm năng phát triển trong tương lai để tối ưu hiệu quả đầu tư.

Theo đó, các khu vực đang được “săn lùng” có mặt bằng giá còn thấp tại các tỉnh, thành vùng ven Hà Nội, như tuyến huyện/xã tại: Ninh Bình, Lạng Sơn, Bắc Giang, Hải Dương... Ở miền Nam, các khu vực có dòng vốn hạ tầng lớn, như: Bình Thạnh (TP.HCM), Long An, Bình Dương cũng đang ghi nhận làn sóng giao dịch tăng trở lại.

Xu hướng “săn” đất đang tăng tại một số khu vực, song ông Đính lưu ý nhà đầu tư cần thận trọng trước các cơn sốt ảo. Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng.

Để thị trường phát triển theo hướng minh bạch và bền vững, tránh việc giá cả vượt quá giá trị thực tế, gây nên các cơn “sốt ảo”, theo ông Đính, cần có sự đồng hành, phối hợp sát sao của tất cả các bên liên quan.

Trong đó, Nhà nước cần giữ vai trò cầm trịch, tăng cường công tác quản lý, giám sát. Đặc biệt là đẩy mạnh việc nghiên cứu, xây dựng và triển khai áp dụng các cơ chế, chính sách hướng đến mục tiêu minh bạch hóa hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản.

Với đội ngũ môi giới bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản, cần nghiêm chỉnh chấp hành các quy định pháp luật trong quá trình thực hiện vai trò trung gian kết nối. Tuyệt đối, không vì lợi ích của cá nhân và doanh nghiệp mà tiếp tay cho các cá nhân đẩy giá, tạo sốt “ảo”, gây méo mó cung - cầu.

“Thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản mới đang trong giai đoạn đầu của chu kỳ mới, rất “nhạy cảm” với các yếu tố tác động. Vì vậy, tất cả các chủ thể liên quan cần lấy thị trường chung làm trọng yếu. Nếu chỉ tập trung tối đa hóa lợi nhuận trong ngắn hạn mà không quan tâm đến yếu tố dài hạn như cung – cầu, thị trường sẽ đối mặt với rủi ro điều chỉnh, gây ảnh hưởng tới tất cả các cá thể hoạt động trong thị trường”, ông Đính lưu ý.

Lệ Chi